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09年樓市猜想:價格不會上漲 小戶型大規(guī)模上市

2008年12月19日 09:01 來源:京華時報 發(fā)表評論

  今年下半年以來,北京樓市呈現(xiàn)出量價齊跌的窘迫局面,一些原本在入市前被業(yè)界寄予厚望的樓盤甚至出現(xiàn)了單月零成交的景象,使上至政府部門下至百姓均深感樓市低迷,不少中小開發(fā)商更是叫苦不迭。隨著政府一系列救市政策的出臺和金融政策的“松綁”,市場逐漸呈現(xiàn)出回暖跡象。一些購房者捂起腰包等了一年,終于在年底各種利好刺激下忍不住出手……持幣者徘徊在兩種猜測之間,一種是明年量升會帶來價升,購房者購買需求被釋放,房價再走高;另一種是雖然今年年底各種利好出臺,但在大的經(jīng)濟(jì)形勢影響下,明年價格會繼續(xù)一路走低。到底房市在2009年是怎樣的走勢?

  土地量價走勢

  ➡預(yù)測:土地供應(yīng)充足,樓面價將現(xiàn)回落。

  分析:亞豪機(jī)構(gòu)副總王英男分析認(rèn)為,2008年6月,北京市國土局等三部門發(fā)布了《北京市2008年度土地供應(yīng)計劃》,該計劃內(nèi)容包括:2008年計劃供應(yīng)住宅用地1700公頃,其中:廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房類用地400公頃,限價商品房用地300公頃,其他商品房用地1000公頃。但是,10個月過去了,京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃,僅占總供應(yīng)計劃的41.7%,而限價房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房用地僅成交了18宗,與公布的供應(yīng)計劃更是差距甚大。2008年由于開發(fā)商資金緊張、對保障性住房建設(shè)熱情不高導(dǎo)致了土地成交量的低迷。未來兩個月,不可能消化大量土地儲備,所以,2009年的土地供應(yīng)將十分充足。

  2009年成交土地的樓面價將出現(xiàn)回落。一方面是因為開發(fā)商面對低迷的市場,投資開發(fā)將更加理性,爭奪地王的現(xiàn)象不會再現(xiàn)。另一方面,保障性住房用地的不斷推出,對周邊商品房用地的樓面價格也會產(chǎn)生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過高,面對低迷的市場環(huán)境,周邊保障性住房的競爭壓力,開發(fā)商將無利可圖,因此不會過高競價。在低迷的市場環(huán)境下,高樓面價已經(jīng)喪失了存在的基石。

  改善型房貸松綁

  ➡預(yù)測:改善性購房二次房貸的限制或可取消。

  分析:關(guān)于改善型購房二次房貸的限制能否取消成為目前熱議的話題。在日前舉行的上海市房協(xié)專題會議上,中房協(xié)副會長兼秘書長朱中一透露,包括為“二套房貸”松綁等進(jìn)一步刺激樓市政策已經(jīng)上報政府決策部門,業(yè)內(nèi)預(yù)期該政策將在近期出臺。朱中一明確表示,近日中房協(xié)已將穩(wěn)定樓市、進(jìn)一步鼓勵居民合理購房的相關(guān)研究和建議上報建設(shè)部和發(fā)改委。這些措施包括:呼吁銀行在信貸方面對居民合理的改善型住房(俗稱二套房)需求給予支持。

  有消息透露,在年底之前,改善性購房需求的明確定義有望出臺。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥近日表示,隨著房地產(chǎn)市場的變化,無論是中央還是地方,都還會采取更有力的政策調(diào)整來促進(jìn)住房消費,在一定程度上包括第二套住房政策的調(diào)整。種種跡象表明,為刺激樓市消費,也許明年改善型購房二次房貸的限制或可取消(截至記者發(fā)稿時,國務(wù)院再度出臺新政對一部分二次房貸松綁)。

  購房交易稅再調(diào)整

  ➡預(yù)測:專業(yè)人士認(rèn)為,2009年,購房交易稅有可能再獲減免。

  分析: 國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。

  對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民,比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策,減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù),將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過3年(含3年)轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;對個人購買普通住房不足3年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總胡景暉表示,今年國家已經(jīng)對部分房產(chǎn)稅作了下調(diào)。但從稅率來看,房地產(chǎn)的稅率一共有五種,按照上限累計在一起稅率高達(dá)10.6%,這次合減的部分只減1.6%。調(diào)整力度相對較弱。

  鏈家地產(chǎn)研發(fā)中心認(rèn)為,10月22日,政府相關(guān)部門對稅費進(jìn)行調(diào)整后,咨詢?nèi)藬?shù)在一周后就顯著增加。但是由于調(diào)整力度有限,消費者仍然還是問得多,買得少。成交量上不見多大起色,但是在信心上有了提高。稅費及利率新政政策給低迷了大半年的二手房市場注入了一劑強(qiáng)心針,這一政策的利好將會逐步展現(xiàn)出來。

  本次新政使得北京的部分購房者也對本市的后續(xù)細(xì)則產(chǎn)生期待,從而暫緩購房或過戶。因此,預(yù)計2009年,為刺激消費,擴(kuò)大內(nèi)需,一系列減免交易稅的政策將會陸續(xù)出臺。

  限價房路通向何方

  ➡預(yù)測:在完成抑制高房價的歷史使命之后,限價房將面臨被取消或與經(jīng)濟(jì)適用房合并的可能。

  分析:限價房政策旨在解決“夾心層”住房問題,但政策在實施兩年之后面臨著多重尷尬的處境——限價地流拍、購房者棄購、模糊的定位又難以發(fā)揮其應(yīng)有的功效。10月21日和22日,北京土地整理儲備中心推出兩塊限價地,均因未收到報價而流標(biāo)。另外,據(jù)北京市住房保障辦公室的消息,今年北京市第二批保障性住房的搖號已全部完成,首批1.4萬余戶限價房配售家庭的選房簽約過程中,有2794戶選房家庭放棄了選房,棄選率達(dá)20%。

  針對目前出現(xiàn)的這些情況,北京市國土局副局長曾贊榮在10月24日召開的2008年北京市土地市場供應(yīng)情況座談會上表示,在保證今年限價房供地的前提下,將適當(dāng)調(diào)整限價房的供應(yīng)方式及結(jié)構(gòu),適當(dāng)控制供地節(jié)奏,穩(wěn)定土地市場。11月5日,國務(wù)院召開常務(wù)會議,研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。在會議確定的十項措施中,第一條就是加快建設(shè)保障性安居工程。隨后,建設(shè)部副部長齊驥明確表示,今后3年,全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,同時完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造,總投資將超過9000億元,平均每年3000億元,這其中并沒有提到限價房。

  王英男表示,取消限價房完全是可能的,畢竟《限價房管理辦法》還沒有出臺,目前也僅有幾個城市在進(jìn)行限價房建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)法律法規(guī)已比較成熟,經(jīng)濟(jì)適用房肯定不會取消。目前存在的是如何更好地使用經(jīng)濟(jì)適用房政策的問題,包括功能、職能、路徑和管理方面的調(diào)整和改善。從住房保障的概念上來說,限價房和經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)都相差不多,比如都是政府進(jìn)行土地補(bǔ)貼、限定購買人群、限定銷售價格。如果要進(jìn)行調(diào)整,將會是各取所長,采取撤銷限價房,改良經(jīng)濟(jì)適用房的辦法。相對來說,限價房的操作比較透明,而經(jīng)濟(jì)適用房的政策保障力度大一些。

  房地產(chǎn)開發(fā)投資如何

  ➡預(yù)測: 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下,房地產(chǎn)投資增量從2008年的6800億元減少為2009年的3200億元,這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。

  分析:據(jù)國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組分析,2008年1-9月份,房地產(chǎn)開發(fā)完成投資21278億元,增長26.5%,占固定資產(chǎn)投資總額的21%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮,房價調(diào)整跡象明顯。

  全國70個大中城市房屋銷售價格一季度上漲11.0%,二季度上漲9.2%,三季度上漲5.3%,部分城市房價開始回調(diào)。

  房地產(chǎn)市場成交量的調(diào)整幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價調(diào)整幅度。1-9月份,全國商品房銷售面積4.0億平方米,下降14.9%,降幅比上半年擴(kuò)大7.7個百分點,比去年同期增幅下降48.8個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張,前三季度房地產(chǎn)投資資金到位增長10.7%,比上年同期回落27.2個百分點,落后于施工量增長進(jìn)度15.8個百分點,房地產(chǎn)市場可能由前一階段“量跌價滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量價齊跌”。

  由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的支柱產(chǎn)業(yè),也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的龍頭產(chǎn)業(yè),它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降,鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來源主要來自土地出讓金收入,今年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響明年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。

  1-9月份,固定資產(chǎn)投資新開工項目計劃總投資61310億元,同比增長1.7%,考慮到投資價格上漲因素,實際增速為負(fù)。2009年固定資產(chǎn)投資形勢不容樂觀。

  建設(shè)成本影響房價

  ➡預(yù)測:建設(shè)成本不會直接作用到房價上,但開發(fā)商還有很多高價鋼材沒有消化掉,所以建設(shè)成本直接增加了開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險,而“建設(shè)成本降低會使得房價降低”的說法并不十分準(zhǔn)確。

  分析:華高萊斯副總公衍奎表示,三大建筑材料之一的鋼材,由于鐵礦石價格高,生產(chǎn)量少,從源頭上壓縮市場,很多開發(fā)商囤下的鋼材還沒有消化掉,現(xiàn)在最大的問題是材料價格高,產(chǎn)品賣價低。鋼材企業(yè)難受是一定的,因為生產(chǎn)線運轉(zhuǎn)不能停,生產(chǎn)能力大,但開發(fā)商開發(fā)面積小了,對鋼材的需求也小,所以也存在生產(chǎn)過剩的問題。

  從這個角度上來講,建設(shè)成本高,賣價低,這也在一定程度上增加了開發(fā)商的風(fēng)險,考驗了開發(fā)商的資金流動能力。

  雖然建設(shè)成本沒有直接作用于房價,但其增加了開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險,給如履薄冰的開發(fā)商們腳下的冰又削掉了幾厘米。

  拿地明年暢不暢

  ➡預(yù)測:拿地不暢在今年已經(jīng)顯出苗頭,明年開發(fā)商們在市場預(yù)期降低的前提下,信心下降,資金鏈也愈發(fā)緊張,拿地?zé)崆榻档汀?/strong>

  分析:專家認(rèn)為,拿地是要看市場預(yù)期和對市場有沒有信心,明年最主要的新開發(fā)內(nèi)容就是大規(guī)模城中村改造和保障房的建設(shè),另外一些已經(jīng)拍下土地的開發(fā)商,在這么大壓力之下,這個環(huán)節(jié)本身也有可能出現(xiàn)問題,比如開發(fā)商資金斷流,地不要了,把包袱丟給政府等,這些可能性都是存在的。

  保障性住房沖擊房價

  ➡預(yù)測:保障性住房明年大規(guī)模上市供應(yīng),如果順利推出的話勢必要對商品房有影響。

  分析:中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示,明年保障性住房的供應(yīng)量是非常大的,加上今年沒有賣掉留到明年的房和明年推的35萬-40萬套,總共約50萬套左右,而北京市場每年消化在10萬套,所以供大于求是肯定的。

  有這么大的體量沖擊商品房,從這個角度上來說,價格不會上漲。

  新盤降價慣性滑到明年

  ➡預(yù)測:明年價格不會上漲,而且會出現(xiàn)一手房與二手房倒掛的現(xiàn)象,因為一手房不單是價格沒有優(yōu)勢,而且也存在各種風(fēng)險,二手房相對穩(wěn)定。

  分析:下半年來,很多新盤均價在下降,從萬科在全國打響第一槍,北京眾多樓盤緊隨其后,記者近日每天都會接到一些樓盤降價的廣告短信,各樓盤降幾千元不等,東四環(huán)的某項目以12900-13900元/平方米的價格入市。以國家統(tǒng)計局公布的四環(huán)期房均價14744元/平方米來看,也是區(qū)域超低價。

  位于東二環(huán)的冠城名敦道11月25日報價23000元/平方米,11月28日更新為22000元/平方米;北京inn項目,網(wǎng)上標(biāo)明均價26000元/平方米,銷售報價25000元/平方米。

  還有新樓盤以區(qū)域超低價入市,如位于西五環(huán)的雍景四季以10500元/平方米均價開盤,而周邊樓盤價格已達(dá)14000元/平方米以上;位于清華大學(xué)附近一新盤起價21000元/平方米,其中包含1000多元/平方米的裝修費,一次性付款9.9折,這比中關(guān)村核心區(qū)其他公寓價格低了1000多元。

  中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示,從降價慣性上來說,明年價格不會上漲,而且會出現(xiàn)一手房與二手房倒掛的現(xiàn)象,因為一手房不單是價格沒有優(yōu)勢,而且也存在爛尾等各種風(fēng)險,二手房相對穩(wěn)定很多。從區(qū)域上來講,北京周邊的供應(yīng)量大,城內(nèi)供應(yīng)量小,一手房降價速度會高于二手房。

  小戶型大規(guī)模上市

  ➡預(yù)測:戶型大小已經(jīng)不重要,大量保障房解決了小戶型需求,商品房小戶型集中推的可能性不大,現(xiàn)在購買者更看重的是價格,而不是戶型大小。

  分析:華高萊斯副總公衍奎認(rèn)為,現(xiàn)在雖然有小戶型的呼聲,有人認(rèn)為明年會有大量小戶型上市,但保障性住房已經(jīng)解決了小戶型需求,商品房應(yīng)該不會再大量推小戶型。

  保障性住房明年同樣存在風(fēng)險,大規(guī)模城中村改造計劃出來,建設(shè)成本高,量又大,雖然有助于拆遷戶的信心上升,但對消費市場信心沒有提升作用。而開發(fā)商現(xiàn)在主要追求的就是現(xiàn)金流和規(guī)避風(fēng)險,現(xiàn)在很多項目都處于停工狀態(tài),很多項目都選擇了延后開盤,到底誰能夠承擔(dān)這么大體量的工程建設(shè)和風(fēng)險,還是個未知數(shù)。

  綜述

  綜合以上各種信息進(jìn)行大膽預(yù)測,今年選擇推后開盤的項目和明年打算新開盤的項目將受到拿地風(fēng)險,建設(shè)成本增加風(fēng)險、保障性住房沖擊房價、資金斷流風(fēng)險等幾方面作用,開發(fā)商將承受很大的價格壓力,將導(dǎo)致明年的房價繼續(xù)走低。建議購房者謹(jǐn)慎出手。(記者 趙麗萍 張 蓓)

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