5月成交量維持高位

　　數(shù)據(jù)顯示，5月份房地產(chǎn)交易量維持高位。在上海證券重點(diǎn)關(guān)注的9個(gè)城市中，5月份四個(gè)周的交易量環(huán)比增長7.4%，增幅在收窄。房地產(chǎn)市場整體在修復(fù)中，但各個(gè)城市的表現(xiàn)略有不同，5月第三周北京環(huán)比上漲21%，上海環(huán)比上漲7%，廣州環(huán)比上漲1%，深圳環(huán)比下跌17%。其中，北京均價(jià)環(huán)比下降10%，而深圳環(huán)比上漲3.6%，因此北京尚處于下跌量漲的階段，而深圳價(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)。

　　而繼4月北京懷柔和上海徐涇都出現(xiàn)地塊遠(yuǎn)高于底價(jià)出售的現(xiàn)象后，綠地集團(tuán)5月在上海以9.57億和12億的價(jià)格拿下松江區(qū)辰花路15號(hào)B地塊和徐匯區(qū)斜土街道107街坊；富力地產(chǎn)以高于底價(jià)242%的價(jià)格，獲得廣渠門外10號(hào)地塊；萬科以13.86億獲得佛山一副商住用地，溢價(jià)50%。土地市場的如期回暖反映了房地產(chǎn)市場周期的自我修復(fù)，目前房地產(chǎn)商的資金已有所寬裕，而土地底價(jià)還處低位，因此促進(jìn)了土地市場的回暖。

　　目前土地市場的回暖已較為明顯，但新開工面積還未有改善。4月商品房的新開工面積的增速是-15.57%，而隨著在建面積的竣工，明年的在建面積將減少，房地產(chǎn)投資將迅速下降，房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不足的局面。目前深圳市場已出現(xiàn)因供應(yīng)相對減少，房價(jià)上漲的現(xiàn)象，而國家降低資本金的政策正好解決這個(gè)問題。

　　近期，國務(wù)院公布的《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》規(guī)定，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例由此前的35%下調(diào)至30%；保障性住房和普通住房，則為一般項(xiàng)目的下限水平為20%。在市場回暖跡象出現(xiàn)，土地交易明顯上升的情況下，放寬房地產(chǎn)投資的進(jìn)入門檻，對于進(jìn)一步促進(jìn)這種變化，保證房地產(chǎn)投資穩(wěn)步回升，有積極作用。

　　估值有望進(jìn)一步提升

　　5月份房地產(chǎn)板塊上漲近9%，超過了滬深300指數(shù)5.22%的上漲幅度，地產(chǎn)股已基本反映了前期利好因素，但估值隨著土地價(jià)格的企穩(wěn)將有所上升，上海證券看好地產(chǎn)股的中長期表現(xiàn)。在5月的行情中，具有土地優(yōu)勢的房地產(chǎn)股表現(xiàn)更好，如擁有樓面價(jià)只有1000元/平米南匯地塊的創(chuàng)興置業(yè)，最近以較低價(jià)格購買土地的金地集團(tuán)等。

　　上海證券認(rèn)為，目前部分城市的日均交易量已到達(dá)2007年高峰水平，因此進(jìn)入6月份后，環(huán)比上升的空間不大，但因?yàn)榉績r(jià)基本已無泡沫，剛性需求回暖的背景因素沒有改變，成交量依然會(huì)維持在高位，庫存會(huì)繼續(xù)以較快速度消化，這對地產(chǎn)股將構(gòu)成一定利好。

　　另外，5月份交易的地塊顯示土地價(jià)格有企穩(wěn)回升的趨勢，當(dāng)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對土地價(jià)格不再下跌產(chǎn)生共識(shí)后，土地市場將開始回暖。未來隨著土地和房價(jià)的企穩(wěn)，地產(chǎn)股估值有望進(jìn)一步提升。

　　上海證券認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)在高儲(chǔ)蓄的情況下，在2009年下半年將有所起色。6月份的交易量將繼續(xù)維持高位，但上升空間不大，目前地產(chǎn)股股價(jià)基本已經(jīng)反映了成交回暖因素，土地儲(chǔ)備的增加和利好政策帶來的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張將成為房地產(chǎn)公司估值上升的動(dòng)力。因此，在土地市場處于低位時(shí)購地的上市公司應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，上市公司的反周期操作無疑會(huì)使其成本降低，公司將獲益匪淺。（上海證券）