4、5月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加快進(jìn)入樓市，高端物業(yè)銷售明顯活躍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資本加速進(jìn)入樓市，與對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇抱有信心有關(guān)，部分也是通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)所致。同時(shí)，部分新增信貸流向房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的情況，也助長(zhǎng)了地產(chǎn)投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩(wěn)”階段的中國(guó)樓市面臨更多考驗(yàn)。

　　樓市成交結(jié)構(gòu)生變投資性需求比重加大

　　今年前4個(gè)月，北京樓市成量創(chuàng)下三年以來(lái)新高。上海樓市前五個(gè)月商品房成交量同比增長(zhǎng)26%。而今年5月，杭州樓市成交刷新歷史紀(jì)錄，成交量高達(dá)10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄也不過(guò)是6000多套。許多開(kāi)發(fā)商自己也沒(méi)想到，樓市的歷史新高會(huì)在金融危機(jī)影響仍難預(yù)期的時(shí)候到來(lái)。

　　上海中環(huán)內(nèi)一熱銷樓盤的開(kāi)發(fā)商告訴記者，1、2月份，前來(lái)買房的幾乎全是自住者，關(guān)于投資者“連傳聞都沒(méi)有”；3、4月，開(kāi)始接觸到個(gè)別買房投資客了；5月份以后，這樣的投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門來(lái)，有意把上述樓盤二期首批剩余的80余套房源“全部買下”。

　　易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭綜合上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表示，上海最新成交的商品房中，投資性需求已經(jīng)占到了15%到20%，其中，來(lái)自溫州的購(gòu)買群體占到3%多一點(diǎn)，來(lái)自境外的投資占到1%，雖然投資性需求占比沒(méi)有超過(guò)2004年和2005年，但已經(jīng)比去年同期的情況高出很多。

　　以投資者為目標(biāo)人群的高端物業(yè)的成交在4、5月份也開(kāi)始“松動(dòng)”。全球最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項(xiàng)目位于盧灣區(qū)濟(jì)南路，共有現(xiàn)房20套，成交價(jià)為8萬(wàn)元/平方米左右。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)高級(jí)董事陳煒介紹，該公寓今年3月份售出1套，4月份便增加到7套，5月至中旬已售4套。

　　北京中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理靳瑞興告訴記者，4月以來(lái)北京高端物業(yè)成交量持續(xù)回升，6月成交量超5月已成定局，咨詢者、門店銷售量都持續(xù)上升。與此同時(shí)，高端物業(yè)價(jià)格的上漲也十分明顯，與年初相比，原本均價(jià)在2萬(wàn)左右的商品住宅已經(jīng)平均上漲了4000到5000元不等。雖然目前投資性需求入市還沒(méi)有達(dá)到2007年的水平，但已經(jīng)明顯感覺(jué)到上升趨勢(shì)。

　　來(lái)自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國(guó)各地高端住宅銷量激增。比如，4月深圳的別墅銷售較去年同期增長(zhǎng)了654.55%，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9%、50.82%和36.11%。上海4月的別墅銷售與供應(yīng)比已達(dá)1.59：1。易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，高端住宅的熱銷，不僅與高端人群的改善需求有關(guān)，也與他們的投資行為密不可分。

　　通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)因素明顯

　　陳煒介紹，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，目前投資高端物業(yè)的主要兩類人群，一是私營(yíng)業(yè)主，二是各行各業(yè)的高管，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心”：“大家覺(jué)得，今年銀行放貸大增，全世界都在不停地印鈔票，萬(wàn)一出現(xiàn)通脹怎么辦？國(guó)內(nèi)有些地區(qū)樓市相對(duì)較好，可以成為一個(gè)避風(fēng)港。”

　　靳瑞興根據(jù)北京中原地產(chǎn)的成交近況表示，來(lái)自香港和其他境外投資者入市的勢(shì)頭已經(jīng)比較明顯，大部分都是基于通脹避險(xiǎn)的考慮。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘最近對(duì)媒體表示，很難說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖，一些開(kāi)發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說(shuō)一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預(yù)期，也激發(fā)了個(gè)人購(gòu)房行為和企業(yè)的買地行為”。

　　國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，投資者為抵御通脹傾向于購(gòu)買房產(chǎn)和硬通貨。比如，樓市走高的同時(shí)，黃金市場(chǎng)也十分強(qiáng)勁。不少銀行的黃金業(yè)務(wù)出現(xiàn)井噴行情，買賣總量激增，價(jià)格也持續(xù)上漲。

　　楊紅旭表示，通脹預(yù)期目前已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素，并且還在演變之中。同時(shí)，基于追漲的需求，短期投機(jī)也正在加速入市。

　　投資性需求過(guò)熱會(huì)影響樓市調(diào)整

　　投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”。上海房?jī)r(jià)在3月份還有明顯波動(dòng)，進(jìn)入4、5月后則穩(wěn)步回調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，5月11日至5月17日這一周，上海全市商品住宅成交均價(jià)漲至14106元/平方米，為今年春節(jié)以來(lái)新高�！靶￡�(yáng)春”階段降價(jià)留出的些許空間，幾乎已被“填平”。來(lái)自上海多家二手房中介的數(shù)據(jù)則顯示，進(jìn)入5月，房屋成交周期由以往的2至4天拉長(zhǎng)到5至7天，市場(chǎng)觀望氣氛加重。

　　北京樓市也呈現(xiàn)出較大波動(dòng)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的截至5月30日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京5月共賣出新房(期房)13067套，環(huán)比4月減少18.6%，這是北京新房成交量5個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比下降。

　　北京我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部研究員秦瑞表示，短時(shí)間內(nèi)的“降而復(fù)升”會(huì)影響樓市健康調(diào)整，而通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)下大量投資性需求的入市可能會(huì)加速房?jī)r(jià)走高。如果剛性需求再次被過(guò)高的房?jī)r(jià)壓抑，市場(chǎng)新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)逐步累積。