今年上半年，房地產(chǎn)市場在信貸支持力度加大、剛性需求階段性釋放、通貨膨脹預(yù)期等多種因素影響下迅速回暖。銷售量放大，銷售周期縮短，資本市場再度活躍，加上IPO大門的重新開啟，二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)頻頻融資，方式多樣。房地產(chǎn)企業(yè)除加大銀企合作取得高額授信外，還通過發(fā)行公司債、增發(fā)配股、信托、私募等多種渠道融資，應(yīng)對未來房地產(chǎn)市場的新一輪發(fā)展。

　　寬松信貸政策，品牌房企得益

　　今年1月，泛海建設(shè)獲中國建設(shè)銀行78.6億元授信；2月，瑞安房地產(chǎn)獲農(nóng)行130億元授信；3月，世茂房地產(chǎn)獲農(nóng)行150億元授信；4月，雅居樂獲工行200億元授信；6月，凱德置地獲中行和工行共250億元授信；8月，萬科獲建行500億元授信。這一組節(jié)節(jié)攀升的數(shù)據(jù)顯示，實(shí)力開發(fā)商獲得的銀行信貸支持正在逐漸加大，融資市場日益活躍。

　　本輪房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆市反轉(zhuǎn)，信貸資金的支持功不可沒。當(dāng)前，積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策實(shí)施已超過半年，2009年前5個(gè)月，銀行新增信貸已超額完成全年目標(biāo)，上半年銀行新增信貸資金量高達(dá)7.37萬億元。

　　在本輪融資活動(dòng)中，品牌房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢更為突顯，無論在融資活躍度方面還是融資成果方面都已成為絕對的贏家。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年以來，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行方面獲得大額授信，中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行等國內(nèi)多家銀行近期向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放總額逾1500億元的銀行授信。從授信企業(yè)和授信額度來看，品牌房地產(chǎn)企業(yè)如金地集團(tuán)、SOHO中國、世茂房地產(chǎn)等均獲得較多的銀行支持，萬科2009年8月獲得的中國建設(shè)銀行500億元授信，更是今年房地產(chǎn)企業(yè)拿到的最大一筆銀行授信。

　　公開市場融資，有效聚集資金

　　房地產(chǎn)市場銷售情況的好轉(zhuǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場再度受到認(rèn)可，公開市場融資渠道再次開啟，房地產(chǎn)企業(yè)融資日益頻繁。截至8月初，共有近40家房地產(chǎn)上市公司完成融資計(jì)劃，合計(jì)融資金額超過500億元。總體來看，品牌房地產(chǎn)企業(yè)已完成的融資大多是通過配股方式實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也有中華企業(yè)、保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)以公司債的形式融得不菲資金。上述情況表明，品牌房企再融資渠道逐步打開，融資方式目前呈現(xiàn)股權(quán)融資與債券融資并舉格局。此外，還有中國建筑和金隅股份在7月先后于A股和港股IPO上市，融資額分別超過400億元和70億元，將給旗下的中海地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)帶來有力的資金支持。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2007年底開始，幾乎停歇的股權(quán)增發(fā)融資在今年重新煥發(fā)生機(jī)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)均提出融資預(yù)案，其中部分企業(yè)已經(jīng)得到了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)或已實(shí)施。如保利地產(chǎn)、金地和首開股份等品牌房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)融資預(yù)案均在2009年上半年得到證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，其中保利地產(chǎn)和首開股份已順利完成增發(fā)，分別融資人民幣80億元和47.46億元。

　　拓展融資渠道，創(chuàng)新融資方式

　　除了傳統(tǒng)銀行信貸和資本市場的融資支持，今年以來，品牌房地產(chǎn)企業(yè)還通過信托、私募等多種渠道拓展融資渠道，并積極創(chuàng)新融資方式，使之呈現(xiàn)多元化格局。如近期金地集團(tuán)密集實(shí)施融資，在獲得中國工商銀行三年內(nèi)300億元的融資授信后，又與上海國際信托和平安信托開展股權(quán)類信托合作。這也是繼2008年初與瑞銀開展房地產(chǎn)基金合作后，金地集團(tuán)金融戰(zhàn)略不斷深化中的再度創(chuàng)新融資。事實(shí)證明，在房地產(chǎn)市場競爭日益加劇的今天，類似金地這樣擁有多元化融資渠道的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在抗擊市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)方面擁有更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。

　　運(yùn)用多種融資方式獲得巨額資金，加上市場回暖后銷售回款加快,房地產(chǎn)企業(yè)在去年底出現(xiàn)的資金緊張狀況得到有效緩解。從已公布2009年中報(bào)的部分房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)來看，絕大多數(shù)企業(yè)年中的流動(dòng)性都有了較大改善，企業(yè)貨幣資金量同比大幅增加，且經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正。其中，萬科2009年中貨幣資金量達(dá)到了268.80億元，同比增長了74.89%；首開股份因剛剛完成了定向增發(fā)融資，加上產(chǎn)品銷售順暢，2009年中貨幣資金量同比增長高達(dá)337.93%；金地集團(tuán)2009年中的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額同比大幅增加了41.17億元。

　　積極籌集資金，整合行業(yè)資源，加快項(xiàng)目開發(fā)速度。2009年上半年，品牌房地產(chǎn)企業(yè)借助市場轉(zhuǎn)暖契機(jī)，進(jìn)一步增強(qiáng)了企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢地位。從目前房地產(chǎn)企業(yè)公布的融資計(jì)劃來看，品牌房地產(chǎn)企業(yè)希望通過再融資或者IPO獲得資金加大投資的欲望非常強(qiáng)烈。萬科在中報(bào)公布后表示了本年度的再融資計(jì)劃，另有恒大、龍湖等品牌房地產(chǎn)企業(yè)正積極籌備IPO。下半年，金融貨幣政策仍將維持連續(xù)性和穩(wěn)定性，這將為房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)融資提供更多契機(jī)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)品牌企業(yè)的融資將更為活躍。

    本報(bào)記者 許國萍