交鋒起因

　　兩會(huì)期間，委員們的半數(shù)提案涉及房?jī)r(jià)問題；但兩會(huì)剛開完，北京便爆出3家央企競(jìng)相以地王價(jià)搶購(gòu)事件，這引起人們的普遍關(guān)注，監(jiān)管層也做出反應(yīng)，閃電出臺(tái)相關(guān)限制調(diào)控政策。政策和房地產(chǎn)商的種種舉措，令房地產(chǎn)和地產(chǎn)股的投資市場(chǎng)撲朔迷離。2010年中國(guó)樓市將何去何從，地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)又有多大？我們請(qǐng)來多家機(jī)構(gòu)的分析師，為投資者解讀其背后的邏輯。

　　交鋒核心

　　政府調(diào)控政策 利空出盡VS仍有利空

　　利空出盡　房?jī)r(jià)適度上漲符合各級(jí)政府及宏觀經(jīng)濟(jì)整體利益

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)研究員區(qū)瑞明：中國(guó)經(jīng)濟(jì)中短期仍有賴房地產(chǎn)業(yè)保駕護(hù)航，未來兩三個(gè)月難有更嚴(yán)厲的新調(diào)控政策出臺(tái)。

　　首先，就整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)而言，無論是保增長(zhǎng)，還是財(cái)政增收，在中、短期均離不開房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)。今年《政府工作報(bào)告》提出的是遏制“部分城市”房?jī)r(jià)的“過快”上漲，也說明房地產(chǎn)行業(yè)適度繁榮、房?jī)r(jià)適度上漲符合各級(jí)政府及宏觀經(jīng)濟(jì)整體利益。

　　其次，兩會(huì)后政策面將進(jìn)入一段時(shí)間的真空期，仍以執(zhí)行‘國(guó)十一條’為主，即使各部委及地方政府出臺(tái)一些政策，也是對(duì)‘國(guó)十一條’的細(xì)化，如最近出臺(tái)的‘國(guó)19條’等。

　　第三，物業(yè)稅雖然可能在上海等城市“試點(diǎn)”，也很可能只是將原來對(duì)寫字樓、商鋪、用于租賃的住宅等經(jīng)營(yíng)性房屋征收的房產(chǎn)稅進(jìn)行稅率調(diào)整，然后換個(gè)‘物業(yè)稅’的名稱，真正開始征收仍有漫長(zhǎng)的路要走。

　　最后，責(zé)令78家央企退出房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是利好，因?yàn)楸＠�、招商、中糧、萬科、華僑城等主流品種的大股東都在保留的16家央企之列，其他的地產(chǎn)股基本上是民企或地方企業(yè)，這78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，在一定程度上有利于減緩?fù)恋厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　仍有利空　如果房?jī)r(jià)、地價(jià)繼續(xù)上漲，不排除再出臺(tái)有力的措施來進(jìn)行調(diào)控

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿：如果房地產(chǎn)調(diào)控效果不明顯，不排除行業(yè)將面臨新的利空政策�！皣�(guó)19條”的最大啟示在于，“未來可能還會(huì)有細(xì)化政策出臺(tái)，比如限制二套房消費(fèi)的有關(guān)政策”。

　　而央企在北京頻拿“地王”，以及國(guó)資委的迅速反應(yīng)，表明了政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)地王頻出的現(xiàn)狀仍不滿意，預(yù)示著如果房?jī)r(jià)、地價(jià)繼續(xù)上漲，不排除再出臺(tái)有力的措施來進(jìn)行調(diào)控。

　　其次，從客觀上，非主業(yè)央企退出房地產(chǎn)也有利于加速行業(yè)整合，中國(guó)建筑、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城、中糧地產(chǎn)等獲保留的央企有更好的兼并收購(gòu)機(jī)會(huì)，而被責(zé)令退出的78家央企的地產(chǎn)子公司如中航地產(chǎn)等則地位尷尬。

　　交鋒指引 1

　　買房VS不買房

　　看漲派　去年房?jī)r(jià)漲得太快，今年溫和上漲是趨勢(shì)

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明：政策調(diào)控矯枉過正將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)減少，而兼有購(gòu)房能力的白領(lǐng)數(shù)量還在快速增加，住房需求也在增加，這將導(dǎo)致政策再一次的轉(zhuǎn)向。

　　一旦轉(zhuǎn)向，房?jī)r(jià)還將面臨新一輪大幅上漲。打壓房?jī)r(jià)的同時(shí)也在打壓房地產(chǎn)供應(yīng)，一旦供應(yīng)跟不上，而在其他變量，如人民幣升值預(yù)期、流動(dòng)性泛濫等因素疊加的影響下，房?jī)r(jià)還是會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。

　　從目前看，政策調(diào)控是遏制部分城市的房?jī)r(jià)過快上漲，而并非把全國(guó)的房?jī)r(jià)打壓下去。去年房?jī)r(jià)漲得太快，今年這種速度難以持續(xù)，因此溫和上漲是趨勢(shì)。

　　看跌派　短期回落有可能，但上半年房?jī)r(jià)下降難度大

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿：房?jī)r(jià)上漲難以出現(xiàn)趨勢(shì)性扭轉(zhuǎn)，但在今年層出不窮的地產(chǎn)調(diào)控政策下，去年漲幅過大的部分城市房?jī)r(jià)仍有回落的可能。

　　由于去年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，大部分地產(chǎn)開發(fā)商賺取了豐厚的利潤(rùn)。從已發(fā)布年報(bào)的上市地產(chǎn)公司看，39家房地產(chǎn)上市公司2009年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~劇增到202 .8億元，較2008年的-270億元增長(zhǎng)了175%。其中25家公司現(xiàn)金流較去年出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，萬科A、中江地產(chǎn)等14家公司增幅超過2倍。

　　而非上市的地產(chǎn)商由于無需向股東支付紅利，手里的錢更多。在火熱的市場(chǎng)和充足的資金支持下，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)還將延續(xù)整體性大規(guī)模投資的態(tài)勢(shì)。

　　不過，盡管3月份以來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開工面積和銷售情況較2月份明顯放大，但進(jìn)一步的投資意愿則要看3-6月份的銷售情況，以及政策變動(dòng)情況。若全年房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，則可能全年不會(huì)再出新政；但未來如果房?jī)r(jià)漲幅較大，監(jiān)管層可能被迫繼續(xù)嚴(yán)格打擊炒房、囤地、囤房等現(xiàn)象。

　　看平派　全年房?jī)r(jià)穩(wěn)定波動(dòng)

　　銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋：雖然政策調(diào)控嚴(yán)厲，但手中有錢的開發(fā)商主動(dòng)調(diào)價(jià)的意愿很小。雖然銷售下降，但并非賣不掉，未來可能是一個(gè)穩(wěn)定波動(dòng)的狀態(tài)。對(duì)于市中心的新供應(yīng)土地，其稀缺性不需要懷疑，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。5、6月份以后，到下半年房?jī)r(jià)會(huì)漸趨明朗。

　　交鋒指引2

　　地產(chǎn)股 春季行情PK隨時(shí)終止

　　在持續(xù)低迷接近9個(gè)月之后，近期A股地產(chǎn)板塊有了恢復(fù)上漲的跡象，不過令人驚訝的是，沒有一位券商研究員對(duì)此次地產(chǎn)板塊的長(zhǎng)期反彈抱有希望。

　　看漲派　春季行情來臨，還有20%空間

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)研究員區(qū)瑞明：上周地產(chǎn)板塊一周漲幅達(dá)到5.15%，布局地產(chǎn)股反彈的時(shí)機(jī)已經(jīng)來臨。進(jìn)入3月份，由于地產(chǎn)股再融資重新開閘，春季樓市回暖商品房銷量環(huán)比上升，上半年加息概率比較小等因素，將成為地產(chǎn)股春季反彈的催化劑。但這波行情到了夏季可能也就結(jié)束了。

　　從估值上看，地產(chǎn)股經(jīng)歷了8個(gè)多月的調(diào)整，調(diào)整幅度平均在30%左右，一線龍頭10年平均PE在15-18倍、而區(qū)域龍頭多在10-13倍，已具備明顯的估值優(yōu)勢(shì)；另一方面，基金在調(diào)整中紛紛減持，目前普遍低配，當(dāng)稍有催化因素出現(xiàn)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)略微提高配置比例，即有望觸發(fā)一波反彈行情。

　　本輪反彈很難超過2009年7月創(chuàng)下的高點(diǎn)，但逼近2009年10月下旬受樓市量?jī)r(jià)齊升基本面推動(dòng)而產(chǎn)生的次高點(diǎn)還是有可能的，目前地產(chǎn)股指數(shù)距離這一反彈目標(biāo)還有19%的空間。

　　看空派　套牢盤沉重難以跑贏大盤

　　銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋：地產(chǎn)板塊整體會(huì)有20%的漲幅，但反彈持續(xù)時(shí)間比較短促。而經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間盤整下跌后，地產(chǎn)板塊上方的套牢盤很沉重，能否跑贏大盤存有疑慮。

　　看平派　保持大盤同步

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿：只有在房?jī)r(jià)調(diào)整充分，政策目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)之后，地產(chǎn)股才有可能迎來真正的大行情。而目前的反彈不會(huì)有太大的空間，目前的估值要比歷史均值略低，估計(jì)整體漲幅在20%-30%之間，其中，二三線地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)彈性較大，而一線地產(chǎn)股可能更多是跟隨大盤，也有可能跑贏大盤。　　　　本報(bào)記者　李鶴鳴