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    勤拿地慢開工 媒體稱雅居樂(lè)涉嫌囤地
2009年11月05日 10:49 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  43.41億元!10月30日,雅居樂(lè)從碧桂園手中奪得廣州科學(xué)城地塊,再次上演瘋狂拿地的一幕。

  自7月6日購(gòu)得佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)地塊后,上半年“零拿地”的雅居樂(lè)就如同脫韁野馬,狂掃國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)。截至11月3日,雅居樂(lè)已購(gòu)買了13幅土地,花費(fèi)資金總額超過(guò)90億元。

  但不同于“快動(dòng)作”拿地,雅居樂(lè)開發(fā)的上海項(xiàng)目卻是在 “慢鏡頭”建設(shè)——早在2007年上半年收購(gòu)的上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng),到昨日外立面僅完成了1/3左右,且廣場(chǎng)目前還沒(méi)有任何招商計(jì)劃。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果該項(xiàng)目不抓緊時(shí)間建設(shè),可能會(huì)趕不上明年世博會(huì),從而錯(cuò)過(guò)最重要的一次商機(jī)。

  現(xiàn)場(chǎng):工程一拖多年

  上海的南京東路、西藏中路交界處,一直是當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)的 “黃金商圈”,那里有全國(guó)知名的上海市第一百貨商店、新世界商廈等。

  據(jù)媒體報(bào)道,2006年,由于投資方的資金問(wèn)題,這個(gè)商圈中的金昌摩爾大廈在完成地基后陷入停工狀態(tài),幾成爛尾項(xiàng)目。

  2007年3月29日,雅居樂(lè)發(fā)布了收購(gòu)金昌項(xiàng)目的通函,將金昌項(xiàng)目納入旗下,并改名為上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)。在通函中,雅居樂(lè)介紹了該項(xiàng)目的具體情況:總面積114358平方米,是集超五星級(jí)酒店、辦公、商鋪于一身的綜合型物業(yè),酒店及寫字樓面積約5.72萬(wàn)平方米,商業(yè)面積約3.25萬(wàn)平方米。

  根據(jù)雅居樂(lè)后來(lái)的核算,上述項(xiàng)目的收購(gòu)樓板價(jià)每平方米僅為15000多元。但商業(yè)項(xiàng)目50年的土地使用期,已被耗費(fèi)多年。根據(jù)通函,上海雅居樂(lè)廣場(chǎng)的土地使用年限為1999年11月13日至2049年11月12日。

  由于項(xiàng)目已被擱置多年,因此在剛完成收購(gòu)后,雅居樂(lè)曾一度加速開發(fā)。今年5月5日,雅居樂(lè)曾在天工網(wǎng)的工程信息欄目發(fā)布黃浦區(qū)14號(hào)街坊酒店商業(yè)辦公樓工程的部分招標(biāo)信息。根據(jù)上述信息,上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)的竣工時(shí)間應(yīng)為2009年6月1日。但據(jù)知情者透露,上海雅居樂(lè)廣場(chǎng)原計(jì)劃在2009年年中竣工,但今年竣工時(shí)間已被延后。2008年雅居樂(lè)年報(bào)顯示,上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)將在2010年二季度竣工。

  昨日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到,該項(xiàng)目目前已封頂,但是大樓主體外立面只完成了1/3左右,大樓的內(nèi)裝飾工程等均沒(méi)開始。

  根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于加強(qiáng)2010年上海世博會(huì)籌備和舉辦期間本市建設(shè)工程施工管理的通告》,明年4月1日至10月31日期間,上海將有部分區(qū)域工程停工。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)在明年2月份前仍然沒(méi)有完成外立面施工,施工進(jìn)度可能會(huì)再次延遲。

  疑問(wèn):能否趕上世博會(huì)

  根據(jù)上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)目前的建設(shè)進(jìn)度,該項(xiàng)目很可能無(wú)法趕在明年5月前正式營(yíng)業(yè)。若真是這樣,雅居樂(lè)或?qū)㈠e(cuò)過(guò)一次極其重要的商業(yè)機(jī)會(huì)——上海世博會(huì)。

  上海旅游局局長(zhǎng)道書明曾向媒體透露,今年1~6月,上海星級(jí)酒店的平均出租率只有46.7%,這意味著酒店行業(yè)出現(xiàn)了大面積虧損——酒店出租率要達(dá)到60%以上才能盈利。

  中原地產(chǎn)中國(guó)研究院負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目研究的分析師季峰說(shuō),近年來(lái)上海高星級(jí)酒店數(shù)量大幅增加,連上海郊區(qū)目前也有很多高星級(jí)酒店建設(shè),這導(dǎo)致上海酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。不久前,上海新天地規(guī)劃中的“七星級(jí)酒店”朱美拉酒店就不幸夭折,由海航集團(tuán)接手。

  也正因?yàn)檫@個(gè)因素,世博會(huì)幾乎是上海高端酒店業(yè)近年來(lái)最重要的商機(jī)。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,目前上海的酒店客房出租率已經(jīng)比今年上半年上升了15%左右,預(yù)計(jì)酒店經(jīng)營(yíng)收入在世博會(huì)期間將有大幅度的提高。五合國(guó)際智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅說(shuō),很多酒店項(xiàng)目都計(jì)劃在世博會(huì)前出售,以賣上一個(gè)好價(jià)錢。

  除了酒店業(yè),商鋪和寫字樓明年的出租情況也預(yù)計(jì)會(huì)比今年理想。

  第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)商鋪部高級(jí)董事朱兆榮介紹,金融危機(jī)給上海零售物業(yè)帶來(lái)了全新的機(jī)會(huì),在一些零售品牌撤離的同時(shí),一些國(guó)際知名企業(yè)卻因?yàn)樵诒泵篮蜌W洲的市場(chǎng)萎縮而迫切希望在上海尋求新的市場(chǎng)機(jī)會(huì),這使得上海頂級(jí)商業(yè)圈的商鋪機(jī)會(huì)大大增加。

  記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),近來(lái)上海寫字樓的租金價(jià)格開始從最低谷緩慢回升,市場(chǎng)正逐漸向有利于商用物業(yè)開發(fā)商的方向轉(zhuǎn)變。

  然而,上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)卻很有可能錯(cuò)過(guò)這樣的機(jī)會(huì)。

  據(jù)該項(xiàng)目售樓處的工作人員介紹,目前他們主要推廣的是海南雅居樂(lè)清水居項(xiàng)目,上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)的商鋪和寫字樓預(yù)租工作尚未啟動(dòng),關(guān)于項(xiàng)目的租賃價(jià)格、面積都沒(méi)有具體資料。

  據(jù)上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹,一般情況下,大型寫字樓、商鋪的招租工作需要在項(xiàng)目竣工前一年展開,以保證在項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)時(shí),大部分單位已被租賃。如果現(xiàn)在還沒(méi)有開始招商,很有可能會(huì)導(dǎo)致明年開門營(yíng)業(yè)時(shí),入駐率不高。

  對(duì)于上述情況,雅居樂(lè)企業(yè)傳訊部趙微微表示,上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)會(huì)在明年年中竣工、營(yíng)業(yè),應(yīng)該能趕上世博會(huì)開幕。

  她并沒(méi)有解釋上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)工程進(jìn)展緩慢的原因。至于世博會(huì)召開期間的停工以及目前尚未開始的招商計(jì)劃究竟會(huì)不會(huì)影響上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)的正式開業(yè),她表示不太清楚。

  目的:等待最佳入市時(shí)機(jī)?

  雅居樂(lè)收購(gòu)該項(xiàng)目已有2年多,為何遲遲不完成開發(fā)建設(shè)?

  按照上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)的土地使用年限,如果項(xiàng)目明年才竣工,項(xiàng)目的剩余土地使用年限將不足40年。按照目前南京東路、西藏中路商業(yè)圈40~60元/平方米/天的日商鋪?zhàn)饨穑涎右惶扉_業(yè),對(duì)雅居樂(lè)都是不小的損失。

  一位不愿意透露姓名的零售物業(yè)市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)拖延施工時(shí)間是為了尋找最有利的上市時(shí)機(jī)。該人士認(rèn)為,很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都要擱置幾年才會(huì)開工建設(shè),原因在于項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不合適,比如同在南京東路的恒基155號(hào)地塊,便是在南京東路、河南中路商圈逐漸形成高端商業(yè)氛圍后,才開始入市的。

  此前上海房地產(chǎn)圈有消息稱,上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)超五星級(jí)酒店,因此部分商鋪的定位也將走高端化路線,希望能夠引進(jìn)一些頂級(jí)品牌。

  曾在南京東路商業(yè)圈代理過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)商鋪部高級(jí)董事朱兆榮認(rèn)為,目前南京東路、西藏中路所在的商業(yè)圈,雖然在過(guò)去幾年中經(jīng)營(yíng)定位有所提高,能夠吸引一些中高端消費(fèi)群光顧,但離上海頂級(jí)奢侈商圈還有較大的差距。要發(fā)展成一個(gè)奢侈品商業(yè)圈,可能還需要三到五年時(shí)間。

  在他看來(lái),南京東路的五星級(jí)酒店除了高端奢侈品外,還可以經(jīng)營(yíng)高檔的鐘表和珠寶,以及餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目。

  不過(guò),每經(jīng)記者在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)卻發(fā)現(xiàn),上述高端商業(yè)尚未在上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)周圍形成氛圍。目前雅居樂(lè)工程外圍的臨時(shí)用房,主要經(jīng)營(yíng)的是一些售價(jià)百元左右的服飾、雜貨和小商品,周圍的店鋪經(jīng)營(yíng)檔次也以中檔為主,與五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)氛圍相差甚遠(yuǎn)。

  朱兆榮對(duì)上述商圈的評(píng)價(jià)是,等南京東路的奢侈商業(yè)逐漸繁榮后,自然會(huì)向西藏中路輻射。

  行情:囤地收益更高

  施工進(jìn)度緩慢的,并不只有上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目。

  翻開雅居樂(lè)今年中期報(bào)的土地儲(chǔ)備表 (截至9月9日),56幅土地儲(chǔ)備中有至少11個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在2013年后竣工。而2010年竣工的項(xiàng)目中,相當(dāng)數(shù)量的土地早在四五年前就已被雅居樂(lè)納入旗下。事實(shí)上,早在2008年便被納入集團(tuán)的上海南匯項(xiàng)目,被披露至少要2012年才會(huì)竣工。

  急拿地慢施工,似乎成了雅居樂(lè)的一個(gè)特點(diǎn)。

  11月1日,在接受央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目采訪時(shí),SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱,中國(guó)有三分之一房地產(chǎn)開發(fā)商從來(lái)不蓋房子,就是“倒土地”,并且認(rèn)為倒賣土地比開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目更賺錢。

  “既然買賣土地比開發(fā)項(xiàng)目更賺錢,那么開發(fā)商為什么要急于開發(fā)呢?”衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民對(duì)上述說(shuō)法表示贊同,“過(guò)去的十年樓市證明,長(zhǎng)期持有土地所獲取的收益,要比短時(shí)間開發(fā)項(xiàng)目并迅速銷售的收益更高,由此造成了開發(fā)商尤其是大開發(fā)商更樂(lè)意囤地。即使所開發(fā)的物業(yè)歸公司投資用,也是晚些開發(fā)比早點(diǎn)開發(fā)更好。

  他表示,一些地方政府雖然也出臺(tái)政策試圖制止開發(fā)商的囤地行為,但收效甚微。

  而這樣的瘋狂搶地行為又創(chuàng)造了國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)天價(jià)地紀(jì)錄的刷新。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說(shuō),今年拍賣的土地,大部分建筑成本加土地成本便已經(jīng)和當(dāng)?shù)氐男路渴蹆r(jià)相一致。顯然,開發(fā)商要想獲利,必須等到幾年后房?jī)r(jià)再次上漲。

  不過(guò),上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)的盈利已無(wú)問(wèn)題。據(jù)計(jì)算,當(dāng)時(shí)整個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)價(jià)為17.53億元,加上8億多元的建設(shè)投入,整個(gè)項(xiàng)目總投入估計(jì)在25億元,折合每平方米開發(fā)成本為2萬(wàn)元左右。而2007年蘇寧拍下的南京東路163地塊,土地樓板價(jià)已達(dá)到6.7萬(wàn)元/平方米。

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