隨著2009年業(yè)績的逐步披露，記者發(fā)現(xiàn)，各大上市房企手中的土地存量驚人，僅十多家的土地儲備可建面積就占到去年全國商品房銷售面積的四分之一。與此同時，面對調(diào)控壓力，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)似乎信心有增無減，這從他們給自己制定的新年銷售目標(biāo)上就可見一斑。

　　囤地?zé)崆楦哂陂_發(fā)熱情

　　2009年不僅是樓市轉(zhuǎn)危為安的一年，也是土地市場的一個豐收年。國家統(tǒng)計局年初公布的數(shù)據(jù)就顯示，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積則為31906萬平方米。

　　不過，從上市房企的策略來看，似乎拿地?zé)崆檫h(yuǎn)遠(yuǎn)高過開發(fā)熱度。以“萬保招金”中已經(jīng)公布年報的3家為例，截至去年年底，萬科的公司權(quán)益土地儲備可建面積有1036萬平方米，金地也有1358萬平方米，保利地產(chǎn)更是超過2800萬平方米，但是他們當(dāng)年的新開工面積分別只有近600萬、142萬和564萬平方米。

　　香港上市的內(nèi)房股也有類似情況，如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年購得9塊土地，總樓面面積約290萬平方米，但同年可售樓面面積僅86.2萬平方米；又如中海去年新增土地可供發(fā)展樓面面積達(dá)到1210萬平方米，但新開工面積同樣僅占儲備的一小部分。

　　記者還統(tǒng)計了11家香港上市的內(nèi)房股年報，其中8家公司公布了土地儲備情況，可建面積總量接近17116萬平方米，平均每家的土地儲備達(dá)到2139萬平方米。其中，土地儲備最大的是碧桂園，截至去年末共取得國土證的土地可建面積達(dá)到4043萬平方米；其次為中國海外發(fā)展的3055萬平方米和合生創(chuàng)展的3020萬平方米。

　　“上述房企的土地儲備，11家就有約24000萬平方米的可建量，占到去年全國商品房銷售面積的25%，如果能夠加速存量土地開發(fā)并進(jìn)入市場，樓市格局可能會大不一樣�！庇袠I(yè)內(nèi)人士感嘆。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的2009年中國及主要城市土地市場監(jiān)測報告顯示，去年全國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比增加140%。這意味著，房企相當(dāng)一部分資金都用于買地了。仍以“萬保招金”為例，來自中原地產(chǎn)的土地儲備信息統(tǒng)計顯示，2009年至今，這4家企業(yè)在拿地上要花費(fèi)443億、469億、91億和196億元，而除了尚未公布年報的招商地產(chǎn)外，其余3家去年的銷售收入分別約489億、230億和121億元。

　　資金鏈負(fù)荷不輕

　　統(tǒng)計顯示，截至本周一，A股兩市房地產(chǎn)板塊共有70家企業(yè)發(fā)布年報，2009年都賺得盆滿缽溢，累計實(shí)現(xiàn)凈利潤逾291億元，比2008年的195億元增長49%；但與此同時，至去年底負(fù)債總額卻逾5333億元，比2008年底的3790億元增長40%。從負(fù)債增長的情況來看，保利地產(chǎn)負(fù)債合計629億元，同比增加了 249億元；其次，金地集團(tuán)和萬科分別舉債387億元和922億元，同比增加了140億和118億元。

　　港股也是如此。已公布年報的11家內(nèi)房股負(fù)債總值共計3685億元。其中，負(fù)債總值最高的是中國海外發(fā)展，約636億元；增幅最大的是世茂房地產(chǎn)，89.84億元的負(fù)債總值同比增長106%。

　　由此可見，開發(fā)商們今年的資金鏈負(fù)荷可不輕。“雖說房地產(chǎn)業(yè)本就是個高負(fù)債的行業(yè)，但今年面臨的壓力較多，主要是受土地調(diào)控的影響，土地執(zhí)法風(fēng)暴加大了土地出讓款回收的力度，對那些去年大幅舉債拿地的房企來說，加緊再融資及銷售回款應(yīng)是必然選擇�！敝性�地產(chǎn)研究中心主任葛嶺表示。

　　不過，經(jīng)歷了2008年市場調(diào)整的開發(fā)商們也在“吸取教訓(xùn)”，如趁著2009年樓市火爆的情況，A股70家已發(fā)布年報房企的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額總計約1333億元，是2008年647億元的2倍。曾經(jīng)在2008年預(yù)言過“百日危機(jī)”的潘石屹也認(rèn)為，開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)懂得保護(hù)資金鏈，今年發(fā)生資金鏈斷裂的可能性不會很大，倒是拿地資金門檻提高后所產(chǎn)生的擠出效應(yīng)可能令行業(yè)在近兩三年出現(xiàn)大淘汰。

　　無懼調(diào)控？房企繼續(xù)上調(diào)年度目標(biāo)

　　面對調(diào)控壓力，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)似乎信心有增無減，這從他們給自己制定的新年銷售目標(biāo)上就可見一斑。

　　如在香港上市的內(nèi)房股中，將今年的銷售指標(biāo)定得高于去年的比比皆是。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年的協(xié)議銷售目標(biāo)為200億元，而其2009年結(jié)算的協(xié)議銷售總額為143.16億元，增幅近40%；中國海外發(fā)展表示，2010年的銷售目標(biāo)比2009年上升20%至500億元，銷售面積計劃達(dá)到480萬平方米；富力地產(chǎn)也對外表示，2010年計劃在12個城市推售超過40個項目，銷售目標(biāo)則比2009年上調(diào)25%至300億元。

　　相比而言，A股市場內(nèi)的開發(fā)商們顯得較為謹(jǐn)慎，大部分都沒有對今年的銷售計劃作詳細(xì)披露，但宣稱今年業(yè)績?nèi)詴�增長的不少。如萬科總裁郁亮與投資者交流時就表示，有信心在去年業(yè)績的基礎(chǔ)上今年再增長20%。按照去年萬科634.2億元的銷售總計算，那今年的目標(biāo)就是沖刺800億元。又如B股上市的江蘇新城董事長向記者表示，今年要在去年80億銷售額的基礎(chǔ)上加入“百億軍團(tuán)”。

　　此外，也不能小看了具備實(shí)力的非上市公司。如上海的綠地集團(tuán)董事長張玉良，為2010年提出了營業(yè)收入達(dá)到1000億元、躋身世界500強(qiáng)的目標(biāo)。重慶金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪則透露，今年將有12個新項目面市，預(yù)期銷售目標(biāo)是120億至150億元，比去年的100億元增長20%至50%。

　　不過，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控背景下，這些房企能夠順利完成新一年的計劃嗎？從目前不少房企的表態(tài)來看，倒也并非打無準(zhǔn)備之仗。如由于去年尚有額度未結(jié)算入業(yè)績，遠(yuǎn)洋、中國海外發(fā)展、富力已經(jīng)分別“鎖定”了約116億元、200億元、130億元的銷售金額；萬科也表示，今年仍將大幅提高開工面積，雖然面臨宏觀調(diào)控帶來的不確定性影響，但公司擁有寬裕的現(xiàn)金流，足以應(yīng)對市場發(fā)生的變化。

　　并且，對于今年的樓市，房企的態(tài)度依然樂觀。如萬科總裁郁亮在回答股東提問時就分析，一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)要比去年好，萬科對此有信心；另一方面，目前市場的存貨不多，不像2008年壓了很多貨，開發(fā)商也學(xué)會一些經(jīng)驗教訓(xùn)、學(xué)會存貨的控制辦法，目前的資金也比較充裕，方方面面的原因使得大幅降價的可能性不會太大；同時，從整個宏觀大勢來說，政府希望房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，而不是大起大落，所以大規(guī)模降價的可能不會出現(xiàn)。

　　“各行各業(yè)的企業(yè)都一樣，每年總想更上一層樓，指標(biāo)也隨之上升，一般提個10%是很正常的，不過像今年許多大型房企的銷售漲幅預(yù)期都在20%以上，那可以算是對市場和自身都自信滿滿了。”五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示。不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年房企所提的增長率與去年的業(yè)績增幅相比并不算高，畢竟在樓市火爆的去年，許多房企都獲得了50%甚至100%的銷售增長，至于能否實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，則要看市場是否買賬了。 記者 李和裕 潘建