9月初的上海樓市陷入新盤(pán)未及時(shí)上市、舊盤(pán)又多剩尾盤(pán)的尷尬之中。記者昨天獲悉，自3月樓市回暖以來(lái)的24周里，上海共成交一手商品住宅1053.97萬(wàn)平方米，而同期的新增供應(yīng)量?jī)H672.62萬(wàn)平方米，不到6個(gè)月的時(shí)間就有381.35萬(wàn)平方米的前期滯銷(xiāo)房源被消化，緊張的購(gòu)買(mǎi)氛圍促使一些優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格大幅上漲。

　　“易居中國(guó)”房地產(chǎn)分析師薛建雄表示，今年前8個(gè)月上海新房的月供應(yīng)缺口維持在22%-219%之間，至8月末，新房供應(yīng)缺口預(yù)計(jì)高達(dá)458.35萬(wàn)平方米，供應(yīng)嚴(yán)重不足成為導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

　　8月供不應(yīng)求

　　記者昨天從相關(guān)機(jī)構(gòu)的8月上海商品房供求數(shù)據(jù)中看到，8月新建商品住宅的供應(yīng)量達(dá)到133.84萬(wàn)平方米，環(huán)比略微增加4%；成交量為165萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑18.3%；不過(guò)總體仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求。只有在8月的最后一周，上海商品住宅新增供應(yīng)38.64萬(wàn)平方米，超過(guò)了成交量的35.78萬(wàn)平方米，連續(xù)24周來(lái)首次出現(xiàn)單周內(nèi)供大于求的局面。

　　由于供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)和豪宅成交量大幅上升，上海8月房?jī)r(jià)的平均成交價(jià)格達(dá)到18126元/平方米，比上月15808元/平方米高出14.6%，也沖上了歷史紀(jì)錄高位。

　　根據(jù)目前的市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)分析師薛建雄預(yù)計(jì)九十月份的單月供、需量都會(huì)在150萬(wàn)平方米左右，供需會(huì)相對(duì)平衡，房?jī)r(jià)漲勢(shì)也會(huì)有所緩解。不過(guò)，如果10月份仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，屆時(shí)房?jī)r(jià)還有可能再度上漲。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心顯示，預(yù)期9月上市的新盤(pán)達(dá)19個(gè)，預(yù)期加推新房源的在售樓盤(pán)也有18個(gè)。9月商品住宅供應(yīng)有望出現(xiàn)今年上海供應(yīng)量最大的一個(gè)月，達(dá)到150萬(wàn)平方米。

　　中端房源欠缺

　　房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)顯示，目前上海樓市成交量大量集中在高低兩端樓盤(pán)，中檔房源成交明顯放緩，表明目前主要是高端投資者和低端剛性需求者在買(mǎi)房，前期被調(diào)動(dòng)起的中端改善型需求和市區(qū)剛性購(gòu)房需求受到房?jī)r(jià)上漲抑制，重新陷入觀望。

　　以此前一周上海成交面積前10名樓盤(pán)為例，其中有6個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)低于12000元/平方米，這一價(jià)格的樓盤(pán)基本位于上海郊區(qū)環(huán)線。同時(shí)豪宅的成交量也保持高位，星河灣、黃浦灣前期的預(yù)定量大幅轉(zhuǎn)為成交，翠湖天地嘉苑已簽訂的57套房源平均價(jià)格達(dá)到76656元/平方米。這些物業(yè)也與普通購(gòu)房者無(wú)緣。

　　房地產(chǎn)分析師回建強(qiáng)認(rèn)為，受供需缺口擴(kuò)大和房?jī)r(jià)快速上漲影響，上海樓市目前觀望氣氛濃厚。根據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)提供的國(guó)內(nèi)9大城市樓市成交情況，其中有6個(gè)城市最近幾日的成交套數(shù)小于三月以來(lái)的平均日成交套數(shù)，上海、南京、成都等下跌幅度在10%以上，杭州、深圳下跌幅度則在50%以上。

　　此外，目前高端市場(chǎng)的迅速“跑量”也讓上海高端物業(yè)的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)緊張，尤其是上海別墅用地的“囤地”現(xiàn)象依然較突出。根據(jù)易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，僅閔行馬橋板就有17塊共218.7公頃的容積率為0.2的住宅用地未獲得開(kāi)發(fā)。薛建雄表示，根據(jù)國(guó)家相關(guān)土地招拍掛條例，這些地肯定是2004年9月以前就已批租出去，囤地時(shí)間至今都不低于5年。但政府督促其加快開(kāi)發(fā)會(huì)帶來(lái)一個(gè)新的難題：全面開(kāi)發(fā)會(huì)造成新的高端物業(yè)集中區(qū)，可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成一定的推漲壓力，影響政府調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　實(shí)際上，不僅在高端物業(yè)領(lǐng)域，上海市區(qū)目前很多待動(dòng)遷用地，均存在著加快開(kāi)發(fā)就會(huì)高價(jià)上市推高總體房?jī)r(jià)，不開(kāi)發(fā)又難以解決供不應(yīng)求局面的兩難困境。