觀望，還是觀望，但和以往不同，這次開(kāi)發(fā)商面對(duì)買(mǎi)房人觀望，似乎變得從容起來(lái)。

　　面對(duì)前來(lái)“探營(yíng)”的購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商顯得非�！靶�氣”，不僅難覓打折促銷(xiāo)，一些買(mǎi)房人甚至遭到銷(xiāo)售人員的冷遇。

　　博弈局面如何產(chǎn)生的呢？

　　開(kāi)發(fā)商三季報(bào)牛氣沖天

　　10月9日，克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司發(fā)布了今年第三季度和前三季度的房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售20強(qiáng)榜單。

　　龍頭萬(wàn)科的排名尤其值得人們關(guān)注。在上半年的報(bào)告中，萬(wàn)科各項(xiàng)指標(biāo)都處于第一，但其第三季度銷(xiāo)售金額為120.8億元，被恒大趕超，屈居第二；銷(xiāo)售面積122.57萬(wàn)平方米，位列第四。不過(guò)，在今年前三季度的排名中，萬(wàn)科依然以銷(xiāo)售總金額426.46億元，超出第二名(保利地產(chǎn)310.35億元)116億元的大距離勝出。

　　中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在報(bào)告會(huì)上指出，銷(xiāo)售價(jià)格依然是房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的決定性因素，而在今年6月份以后，房?jī)r(jià)的回升與銷(xiāo)售量的縮減幾乎同步出現(xiàn)。

　　今年上半年，萬(wàn)科銷(xiāo)售房屋平均單價(jià)約是8819元/平方米，而第三季度的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了9855元/平方米，上漲10.5%；世紀(jì)金源集團(tuán)今年上半年銷(xiāo)售單價(jià)最低，只有3346元/平方米，而今年第三季度變成了3712元/平方米，雖然絕對(duì)單價(jià)仍然很低，但是較之上半年上漲了10.8%。

　　克爾瑞的分析人員告訴地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)前20強(qiáng)第三季度銷(xiāo)售的樓盤(pán)多是年初開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目后期，新開(kāi)盤(pán)占的比例并不大。因此，房?jī)r(jià)縱向?qū)Ρ刃员容^強(qiáng)，同一個(gè)樓盤(pán)第三季度的售價(jià)與上半年的售價(jià)比較，上漲很明顯。

　　打折或許再過(guò)兩個(gè)月

　　以往的長(zhǎng)假樓市上，打折促銷(xiāo)總是最大的亮點(diǎn)，眾多開(kāi)發(fā)商在推出新盤(pán)的同時(shí)會(huì)借機(jī)推出各種各樣的優(yōu)惠活動(dòng)以吸引購(gòu)房者。

　　就在今年春交會(huì)上，贈(zèng)送面積、買(mǎi)房送車(chē)、買(mǎi)房返現(xiàn)金還是比較常見(jiàn)的，此舉被眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是樓市剛現(xiàn)“小陽(yáng)春”后開(kāi)發(fā)商出于恐慌性預(yù)期急于回籠資金打出的低價(jià)快銷(xiāo)策略。

　　而之后持續(xù)穩(wěn)步上漲的房?jī)r(jià)讓成功回籠資金的一線品牌開(kāi)發(fā)商們，對(duì)后市顯得底氣十足。“小幅打折會(huì)部分出現(xiàn)，但多數(shù)樓盤(pán)都將以觀望為主�！钡禺a(chǎn)專(zhuān)家表示，市場(chǎng)成交可能會(huì)繼續(xù)低迷一段時(shí)間，那時(shí)才將是部分房產(chǎn)企業(yè)面臨考驗(yàn)的時(shí)候，樓盤(pán)出現(xiàn)打折促銷(xiāo)的可能性更大。

　　“雖然趁著今年上半年樓市火爆，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都賺得盆滿缽滿，但不管是否完成銷(xiāo)售指標(biāo)，當(dāng)市場(chǎng)真正低迷的時(shí)候部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)坐不住。今年不愁，但不代表不擔(dān)心明年�！币晃婚_(kāi)發(fā)商代表表示，尤其是上市房企，最關(guān)心年度業(yè)績(jī)的持續(xù)性，因此年底一旦出現(xiàn)成交低迷，這些上市企業(yè)還是會(huì)采取措施刺激旗下樓盤(pán)的銷(xiāo)售。

　　明年年初也許見(jiàn)分曉

　　從春節(jié)后的小陽(yáng)春一直持續(xù)到8月份，量?jī)r(jià)齊升的持續(xù)讓開(kāi)發(fā)商緊繃的資金鏈得到有效緩解。

　　歷年的“金九銀十”是自用型置業(yè)者選擇優(yōu)質(zhì)地段、社區(qū)買(mǎi)入房產(chǎn)的時(shí)機(jī)。但今年從新房售價(jià)與二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)差來(lái)看，較2007年泡沫高峰期更為懸殊。地產(chǎn)界專(zhuān)家分析稱(chēng)，雖然目前新房在品質(zhì)、地段和資源附加值上具有優(yōu)越性，但以租金回報(bào)率衡量，多數(shù)樓盤(pán)定價(jià)并不具備投資價(jià)值。但現(xiàn)在來(lái)源于壟斷型和高收入行業(yè)的購(gòu)買(mǎi)力異常強(qiáng)勁，因此，高價(jià)樓盤(pán)并未曲高和寡。

　　新房市場(chǎng)如果不能有效做到差異化營(yíng)銷(xiāo)，加快銷(xiāo)售節(jié)奏，或許隨著寬松貨幣政策在明年上半年轉(zhuǎn)向，此輪火爆的樓市行情將于明年一季度真正進(jìn)入階段性調(diào)整的低谷。