上周上海商品住宅成交面積相比前周出現(xiàn)大幅減少，減少幅度達(dá)22%，而成交均價(jià)相比前周卻出現(xiàn)了21%的漲幅，達(dá)到每平方米19634元，均價(jià)再次逼近每平方米2萬(wàn)元。

　　同時(shí)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院日前發(fā)布的住房綠皮書——《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009-2010)》指出，今年四季度信貸利率政策或有微調(diào)，并預(yù)測(cè)明年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將企穩(wěn)。

　　供應(yīng)量低于今年周均水平

　　據(jù)佑威·樓市通系統(tǒng)昨天提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品房新增供應(yīng)面積為23.52萬(wàn)平方米，環(huán)比前周減少了27%；商品住宅新增供應(yīng)面積為18.77萬(wàn)平方米，環(huán)比前周減少了14%，上周上海住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大幅減少，已低于今年的周均水平。

　　上周上海商品房成交面積56.65萬(wàn)平方米，與前周相比減少了10%，成交均價(jià)為每平方米17681元，環(huán)比前周上漲了9%；上周商品住宅成交面積39.51萬(wàn)平方米，與前周相比減少了22%，成交均價(jià)為每平方米19634元，環(huán)比前周上漲了21%。

　　據(jù)了解，上周成交量下跌，主要是由于新增供應(yīng)量減少所致，近期新推樓盤基本上都處于開(kāi)盤即售光的狀態(tài)，而后期的開(kāi)盤價(jià)格又會(huì)在前期基礎(chǔ)上向上調(diào)整，這也是成交均價(jià)不斷上漲的主要原因。上周外灘一高端樓盤成交了近1萬(wàn)多平方米，均價(jià)達(dá)到每平方米68893元，這也成為拉高房?jī)r(jià)的原因之一。

　　信貸政策四季度或有微調(diào)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市行情與我國(guó)現(xiàn)行的貨幣政策有著很大關(guān)系，現(xiàn)行的房貸利率是自2004年10月以來(lái)最低的，許多購(gòu)房者在當(dāng)前低利率的情況下選擇大膽入市。

　　事實(shí)上，利率的變動(dòng)直接考驗(yàn)購(gòu)房者還款能力。前段時(shí)間關(guān)于明年將取消房貸七折優(yōu)惠政策的傳聞，可以看成是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一次摸底。如果當(dāng)前政策得以延續(xù)，那么，在如此低的利率的刺激下，更多的貨幣還會(huì)流向房地產(chǎn)業(yè)；而如果政策反向調(diào)整，那么一些購(gòu)房者面臨的還款壓力將會(huì)突然加大，樓市也可能出現(xiàn)調(diào)整。但目前房?jī)r(jià)非理性的上漲，已極大透支了未來(lái)的上漲空間，樓市極有可能出現(xiàn)滯漲。

　　明年樓市將呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量增

　　住房綠皮書指出，2009年下半年至2010年間的住房金融市場(chǎng)將不會(huì)延續(xù)上半年的瘋狂上行走勢(shì)，而是呈現(xiàn)一種溫和上行的走勢(shì)。雖然住房間接金融市場(chǎng)即信貸市場(chǎng)相對(duì)于直接住房金融市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)地位依然會(huì)延續(xù)，但結(jié)構(gòu)占比可能會(huì)有所下降，預(yù)計(jì)今年四季度或進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。

　　綠皮書預(yù)測(cè)，由于流向住房領(lǐng)域的流動(dòng)性可能大量進(jìn)入了投機(jī)渠道，引發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格的迅速攀升甚至泡沫，為此，針對(duì)住房信貸利率政策很可能進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。一是對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款利率，在金融機(jī)構(gòu)一般性商業(yè)貸款利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行不同程度的上調(diào)，特別是對(duì)于豪華住房開(kāi)發(fā)將會(huì)提升上調(diào)比例；二是對(duì)住房消費(fèi)貸款利率，則強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)所確立的二套房貸利率、多套房貸利率上調(diào)比例的要求，同時(shí)對(duì)首套房貸繼續(xù)實(shí)行7折優(yōu)惠利率。

　　綠皮書認(rèn)為，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市場(chǎng)與住房存量市場(chǎng)將呈現(xiàn)春暖秋涼、價(jià)穩(wěn)量增的發(fā)展態(tài)勢(shì)。明年從整體看可能呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑、價(jià)穩(wěn)量增的態(tài)勢(shì)，第一季度銷售量可能出現(xiàn)緩降，而價(jià)格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預(yù)期或政府可能出臺(tái)新政策的影響，銷售量回升、價(jià)格上漲及開(kāi)發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價(jià)格與銷售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開(kāi)發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。

　　本報(bào)記者 陳桂蘭