距離2005年上一次調(diào)整4年之后，長(zhǎng)沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)即將開(kāi)始新一輪的修訂和調(diào)整。

　　昨日，長(zhǎng)沙市市區(qū)調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)(2009年度)聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)，就長(zhǎng)沙基準(zhǔn)地價(jià)中的土地級(jí)別數(shù)量范圍以及基準(zhǔn)地價(jià)水平的初步方案進(jìn)行聽(tīng)證。雖然長(zhǎng)沙新一輪地價(jià)修訂方案并沒(méi)有在昨日最終確定，但是長(zhǎng)沙市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)全線上調(diào)已成定局。

　　同時(shí)，在聽(tīng)證方案中對(duì)各種用途用地也做出了更加明確的規(guī)定。劃撥用地基準(zhǔn)地價(jià)，城市公益性用地基準(zhǔn)地價(jià)及城市地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)等都一一明確列出。

　　各級(jí)土地范圍均有調(diào)整

　　和2005年的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整相比，本次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整首先在土地級(jí)別數(shù)量和界線上作了較大的調(diào)整。

　　基于城市擴(kuò)大的現(xiàn)實(shí)，長(zhǎng)沙市區(qū)的土地將分為6個(gè)級(jí)別，一級(jí)為最高級(jí)別，土地級(jí)別越高相應(yīng)的土地基準(zhǔn)地價(jià)也將越高。

　　“長(zhǎng)沙城市近年發(fā)展很快，土地級(jí)別的調(diào)整應(yīng)該對(duì)此有所體現(xiàn)。僅僅就商業(yè)中心而言，就已經(jīng)突破了以往五一廣場(chǎng)為單極的格局，河西溁灣鎮(zhèn)、東塘等新興商圈從繁華程度和人流量以及輻射力而言，都已經(jīng)直追五一廣場(chǎng)商圈�！庇新�(tīng)證會(huì)代表以東塘商圈為例提出自己的觀點(diǎn)。

　　從昨日聽(tīng)證會(huì)上的初步方案來(lái)看，現(xiàn)行方案中以長(zhǎng)沙市五一廣場(chǎng)至袁家?guī)X為主要范圍的城區(qū)一級(jí)土地范圍將向四周擴(kuò)展。其他各級(jí)土地的土地范圍也均有擴(kuò)充。

　　比如在大河西先導(dǎo)區(qū)范圍內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，土地級(jí)別都相應(yīng)有所提升。濱江新城區(qū)域，和在去年從望城縣劃歸岳麓區(qū)的含浦、坪塘、蓮花三鎮(zhèn)所處的區(qū)域，以及長(zhǎng)沙各區(qū)隨著城市發(fā)展已經(jīng)成為新興中心區(qū)域的片區(qū)，在本輪調(diào)整中，都將根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況和現(xiàn)行的長(zhǎng)沙城市規(guī)劃相應(yīng)提高其土地級(jí)別。

　　地價(jià)全面調(diào)整，分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)更精細(xì)

　　除了土地級(jí)別數(shù)量和范圍調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)全線上調(diào)也是本輪基準(zhǔn)地價(jià)修改的必然結(jié)果。長(zhǎng)沙基準(zhǔn)地價(jià)中的商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的每一級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)都將有所上升，上調(diào)幅度從10%-60%不等。對(duì)此，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局總經(jīng)濟(jì)師張君來(lái)表示，“地價(jià)水平有一定上漲，但上漲幅度在合理的范圍內(nèi)�！迸c目前成交的土地價(jià)格相比,還是偏低的。

　　根據(jù)測(cè)算，基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整后的樓面地價(jià)和目前長(zhǎng)沙市實(shí)際成交的樓面地價(jià)水平基本保持一致。“基準(zhǔn)地價(jià)只是政府提供的一個(gè)指導(dǎo)性?xún)r(jià)格，最后的市場(chǎng)成交價(jià)格往往由供需關(guān)系決定。所以此次基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整是相對(duì)合理的�！�

　　在此次聽(tīng)證方案中，劃撥用地、城市公益性用地、城市地下空間土地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價(jià)也有了相應(yīng)的具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　“行政劃撥用地將通過(guò)有償取得的方式，利用經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿起到促進(jìn)節(jié)約集約用地的作用，劃撥用地可以無(wú)償使用，但是在取得時(shí)，應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的成本有償取得。這也是本次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整的一個(gè)突破�！�

　　此外，城市公益性用地、城市地下空間土地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價(jià)的首度明晰，也極具現(xiàn)實(shí)意義，為今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及土地價(jià)格評(píng)估提供了更為明確的測(cè)算依據(jù)。本次聽(tīng)證會(huì)后，基準(zhǔn)地價(jià)最終調(diào)整方案最早在明年年初公布。

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　　地價(jià)上漲短期內(nèi)不會(huì)直接推高房?jī)r(jià)

　　“很顯然，對(duì)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)的上漲，將有可能成為下一波房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的風(fēng)向標(biāo)。但由于基準(zhǔn)地價(jià)是作為土地交易底價(jià)的性質(zhì)，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，不會(huì)有直接影響�！痹妇凹瘓F(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)付昊說(shuō)。

　　“基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)是一個(gè)未來(lái)房?jī)r(jià)上升的信號(hào)，但是不會(huì)立即帶來(lái)房?jī)r(jià)的抬升�！睆埦齺�(lái)解釋說(shuō)，“基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整對(duì)于普通消費(fèi)者的購(gòu)房成本的影響并不大，反而是在房產(chǎn)抵押二手房交易的時(shí)候，因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)的上調(diào)，會(huì)得到更高的評(píng)估價(jià)格�！�

　　對(duì)于長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整，更多的是一種地價(jià)可參考性標(biāo)準(zhǔn)的變化，“而不是土地的最終實(shí)際成交價(jià)格”。

　　不容忽視的是，一旦上漲幅度過(guò)快，基準(zhǔn)地價(jià)的提升將在一定程度上影響土地拍賣(mài)價(jià)格的心理預(yù)期，從而提高土地交易的價(jià)格。

　　[來(lái)源：瀟湘晨報(bào)]