去年11月1日，上海曾經(jīng)出臺政策為普通住宅標準松綁，而新標準實施才一年，隨著上海樓市從今年6月開始的高歌猛進，剛剛松綁的普通住宅標準再次遭遇尷尬。根據(jù)統(tǒng)計，上海目前的普通住宅已經(jīng)減少了一半，“普通住宅不普通”也意味著不少購房者買房享受不到樓市的稅費優(yōu)惠政策。

　　曾經(jīng)開心

　　普宅標準放寬購房省一大筆錢

　　2005年時，上海曾經(jīng)公布的普通住房標準：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)建筑面積1.75萬元/平方米以下；內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間建筑面積1萬元/平方米以下；外環(huán)線以外建筑面積7000元/平方米以下。

　　2008年，為了鼓勵普通購房群體在樓市低迷的時候能夠積極入市，上海市房地產(chǎn)交易中心連續(xù)公布了針對“首次購房”以及“普通住房標準”的修正細則方案。其中，享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調(diào)整為：“單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下。”

　　根據(jù)這一標準，不論是為了抑制投資投機而設(shè)置的營業(yè)稅還是一直長期就存在著的契稅，對普通住宅都采取了很高比例的優(yōu)惠，這在當(dāng)時確實讓很多剛需的購房者節(jié)省了很大一筆費用。

　　如今尷尬

　　剛過一年稅費優(yōu)惠難再享

　　“新標準”剛剛實行了一年卻遭遇到了尷尬。根據(jù)漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計，新標準實行一年來，普通住宅在整體住宅中所占比例萎縮了接近一半，即從81.88%減少到45.85%。而其中，最令人驚訝的是外環(huán)以外二手房中普通住宅所占比例。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在各個環(huán)線之中，老公房的數(shù)量是隨著環(huán)線的外延而減少。在中內(nèi)環(huán)特別是內(nèi)環(huán)區(qū)域，老公房不僅數(shù)量巨大，成交也非�；钴S。但是由于該類型物業(yè)一般房型面積很小，即使單價上漲巨大，也不會影響其普通住宅的屬性。

　　舉例來說：長寧區(qū)鎮(zhèn)寧路465弄內(nèi)公房，2008年年底單價在17000元/平方米，目前單價已經(jīng)達到25000元/平方米，雖然單價上漲超過8000元，但由于房源多為40-50平方米一房，總價上漲不足40萬，目前總價也不高于125萬，與非普通住宅275萬元的下限依然相差很遠。

　　然而，外環(huán)附近房源面積卻一般較大，以寶山顧村板塊一套80平方米的小兩房來看，去年房價8000元/平方米，總價僅為64萬，而現(xiàn)在13000元/平方米的單價從單價方面看只漲了5000元/平方米，但總價已經(jīng)達到104萬，超過普通住宅最高的98萬限制。

　　所以對于普通購房者來說，目前，只有考慮市區(qū)內(nèi)的老公房時才有可能會享受到普通住宅的稅費優(yōu)惠政策。而曾經(jīng)經(jīng)歷過政策調(diào)整后剛剛變得“普通”的普通住宅經(jīng)歷了房價一年的高歌猛勁后也變得不再“普通”了。

　　樓市現(xiàn)狀

　　市場上普通住宅僅剩不到三成

　　易居中國CRIC系統(tǒng)顯示，上周上海全市商品住宅的成交量環(huán)比大幅上升25%，達39.24萬平方米，平均成交價格達到19851元/平方米，環(huán)比上升5.5%，再次接近2萬元/平方米的歷史高位。

　　近三周，上海商品住宅的平均成交價格卻分別維持在19634元/平方米、18821元/平方米和19851元/平方米的高位，比今年前10個月商品住宅15061元/平方米的均價水平高出3000元/平方米以上。近二個月，上海的房價已再上臺階，從15000元/平方米的水平向18000元/平方米跳躍。目前，內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅均價已在10月份突破40000元/平方米關(guān)口，郊環(huán)外的各別樓盤價格也將在近期突破20000元/平方米。

　　記者昨天從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，截至12月3日，上海一手住宅房源可售面積為485.35萬平方米，其中一手普通住宅僅為127.83萬平方米，不足三成。普通住宅比例的快速縮水同樣在二手房市場存在。截至12月3日，上海二手住宅掛牌919.52萬平方米，其中普通住宅僅為225.32萬平方米，同樣不到3成。

　　【購房者】

　　快點再松綁！

　　“我這樣的普通購房者買套房子居然享受不到普通住宅的優(yōu)惠，難道我買的是豪宅？”由于新標準實施一年后就遭遇標準普通住宅數(shù)量快速縮水的矛盾，網(wǎng)友費小姐在網(wǎng)上發(fā)帖表述了自己買房精打細算卻享受不到優(yōu)惠的尷尬。

　　“以我為例吧，我一個月前看中一套漕寶路附近中外環(huán)外環(huán)內(nèi)的房子，面積才85平米的一套房子，由于單價已經(jīng)高達了17000元，所以總價就攀升到了144萬/套，超出了普通住宅外內(nèi)環(huán)內(nèi)至外環(huán)內(nèi)140萬/套的標準。”費小姐說自己隨后再去外環(huán)外找房，但外環(huán)外老公房較少，新開樓盤的面積又較大，所以總價也都超過了外環(huán)外98萬/套的標準。

　　費小姐說，由于自己急于用房，最終只能放棄了尋找“普通住宅”的想法，而由于享受不到稅費優(yōu)惠，自己買房的各項稅費加起來最后高達5萬多，“所以我覺得政府應(yīng)該盡快為普通住宅松綁，讓剛需購房者可以得到實惠�！�

　　【業(yè)內(nèi)人士】

　　可能性不大

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上非普通住宅的交易量占了絕大部分，這就意味著如果普通住房標準還按照原有規(guī)定執(zhí)行或調(diào)整幅度不大的話，政府為了保障自住性購房需求的政策會使大部分購房者無法享受到。

　　然而，該業(yè)內(nèi)人士也表示，由于普通住宅標準不僅涉及到房管部門，同時也將牽涉到稅務(wù)等各個部門，調(diào)整不是輕易能完成的。由于目前樓市已經(jīng)處于高位，如果再度為普通住宅標準松綁很可能會再次刺激樓市，“估計短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大，政府可能會先出臺部分市場交易稅費各類實施細則、界定標準�！�

　　【相關(guān)鏈接】

　　普宅與非普宅交易稅費大不同

　　“普通住宅”與“非普通住宅”的認定，直接影響房屋契稅、個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收開支。

　　一般來說，對于買方，購買非普通住房的要支付3%的契稅，普通住宅僅為1.5%。對于賣方，非普通住宅要多繳營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅。普通住宅持有超過2年免征營業(yè)稅，非普通住宅即使持有超過2年，仍要按照買進和賣出的差額征收5.55%的營業(yè)稅；個人所得稅，普通住宅是成交總額的1%，非普通住宅是2%。