從2008年的觀望困局中走出，2009年的樓市格外紅紅火火。對(duì)于開發(fā)商而言，這一年來，他們重新找回了對(duì)于市場的信心：土地拍賣從破冰到繁榮，政府供應(yīng)量不斷加大；樓市成交面積和價(jià)格一路走高，樓市春天又再度來臨。然而，對(duì)于購房者而言，樓市一年的發(fā)展，卻讓他們的心更加忐忑不安，日益飛漲的地價(jià)、房價(jià)，讓人在買與不買之間猶疑不決。

　　在辭舊迎新、守望來年之際，我們細(xì)數(shù)過去一年間，福州樓市上曾經(jīng)讓我們印象深刻的幾組數(shù)字，并通過盤點(diǎn)這些數(shù)字背后的故事，希望能一一折射出2009年樓市的風(fēng)雨變化。

　　10.2億元 展覽城地塊“花嫁”國企

　　2009年3月29日，備受關(guān)注的福州土地“牛年第一掛”結(jié)果最終揭曉。福州金山展覽城地塊在經(jīng)過了3月20日至29日的掛牌后，以福州國企新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司10.2億元的價(jià)格拿下而畫上句號(hào)，以1800元/平方米的樓面地價(jià)“破冰”土地市場，一時(shí)之間，此次掛牌在市場上引發(fā)了眾人熱議。

　　點(diǎn)評(píng)：1800元/平方米的樓面地價(jià)，高了還是低了？仁者見仁、智者見智。但對(duì)于沉寂已久的福州土地市場而言，此次掛牌的象征意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。盡管新榕城建國企的身份，讓人對(duì)此次土地拍賣還有些心存疑慮，然而，對(duì)于頻頻遭遇流拍“尷尬”的土地市場來說，展覽城地塊的成功出讓，不僅給市場帶來了一定的信心，同時(shí)，也讓人看到了政府踏出關(guān)注“買方”需求的第一步。

　　由預(yù)申請(qǐng)制帶來的“第一線”的聲音和交流，以及土地成交條件上“實(shí)質(zhì)”性的讓步，不僅有利于土地和住宅產(chǎn)品的定位的貼近市場，更預(yù)示著土地市場的春天，已經(jīng)不再遙遠(yuǎn)。

　　63.78萬平方米 7月成交量創(chuàng)新高

　　根據(jù)福房指數(shù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2009年2月以來，福州樓市成交量就呈直線上升趨勢，而從4月份開始，成交面積高達(dá)49.10萬平方米，超過了2007年時(shí)的銷售記錄。而此后的三個(gè)月，市場成交量更是節(jié)節(jié)攀升。從5月份的55.29萬平方米到6月的58.31萬平方米，直至7月攀升至最高點(diǎn)，達(dá)到63.78萬平方米。

　　點(diǎn)評(píng)：走過2008年的淡市，積壓了一整年的剛性需求終于在2009年春節(jié)過后開始大幅釋放。從3月開始，一路走高并屢破紀(jì)錄的成交量，讓各家地產(chǎn)商再度感受到了春天到來的濃濃暖意。

　　不過，對(duì)于購房者而言，這種日益上漲的成交量，卻并非利好，因?yàn)�，在成交量上揚(yáng)的同時(shí)，伴隨著一路上行的，還有房價(jià)。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，需求決定價(jià)格的高低。放到樓市上來看，在強(qiáng)大的購買力面前，市場均價(jià)也就一漲再漲，并逐漸超出了購房者能夠接受的合理范圍。

　　如果價(jià)格的攀升無法停止，那么，在不久的未來，到底還有多少普通老百姓能買得起房？

　　1800萬平方米 舊城改造引發(fā)新需求

　　9月9日，從9·8投洽會(huì)上傳來消息，福州市公布了未來三到五年，將實(shí)施中心城區(qū)1800多萬平方米的危舊房改造工程，共8幅地塊，并對(duì)外招商開發(fā)。

　　繼2000年蒼霞棚屋區(qū)改造以及2007年八一七路中軸線改造工程之后，此次是福州最大的舊城改造項(xiàng)目。

　　點(diǎn)評(píng)：福州加速棚屋區(qū)改造，將給城市帶來新一輪的發(fā)展機(jī)遇，3年1800萬平方米，這意味著每年都將有近600萬平方米的土地上市，在這么大的開發(fā)量面前，不少開發(fā)商都將重新考慮自己未來的戰(zhàn)略規(guī)劃和構(gòu)想。

　　而對(duì)于二手房市場而言，有些習(xí)慣居住在原本區(qū)域內(nèi)的居民，在舊城改造時(shí)，大多依然希望選擇相近的區(qū)域，因此，這部分的“被動(dòng)需求”進(jìn)入樓市，必然成為剛性需求的有力補(bǔ)充。

　　可以預(yù)見的是，在今年乃至接下去的三年內(nèi)，這部分舊城改造所帶來的“被動(dòng)需求”，將會(huì)成為樓市購房需求的中堅(jiān)力量。

　　8808元/平方米 福州均價(jià)逼近萬元大關(guān)

　　據(jù)福房指數(shù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2009年7月開始，福州市樓盤均價(jià)已突破8000元大關(guān)，而這種價(jià)格的攀升更在10月達(dá)到巔峰，均價(jià)高達(dá)8808元/平方米�？v觀年底市場，均價(jià)過萬的樓盤不在少數(shù)。據(jù)專家預(yù)計(jì)，明年市場上的萬元大盤將比比皆是，福州樓市，即將跨入“萬元房”時(shí)代。

　　點(diǎn)評(píng)：動(dòng)輒萬元以上的均價(jià)、百萬元一套的房產(chǎn)，在背后支撐價(jià)格的到底是什么？萬元房的目標(biāo)客戶，是以改善型需求為主的置業(yè)群體，景觀、質(zhì)量、配套，在購買房產(chǎn)時(shí)，這些基本要素一個(gè)都不能少。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬元房時(shí)代，也是福州住宅的品質(zhì)時(shí)代，對(duì)于開發(fā)商的建筑開發(fā)，提出了更高要求�！爸�撐價(jià)格的，永遠(yuǎn)都是品質(zhì)”，因此，在未來的市場上，只有真正意義上的高品質(zhì)住宅，才能贏得購房者的青睞。

　　5.5%二手房營業(yè)稅調(diào)整

　　為了應(yīng)對(duì)淡市，2008年年底，政府部門出臺(tái)有關(guān)政策，將個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。然而，在經(jīng)過了一年旺市之后，在12月9日剛剛結(jié)束的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上決定，從2010年元旦開始，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年重新恢復(fù)至5年。

　　點(diǎn)評(píng)：如果說，2008年底國家出臺(tái)稅費(fèi)減免政策的初衷是打破市場堅(jiān)冰、促進(jìn)交易的話，那么，2009年末的這一輪宏調(diào)新政，則是在旺市之中，為了遏制炒房投機(jī)需求而出臺(tái)的限令。

　　盡管國家政策出臺(tái)后，有不少業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，此次營業(yè)稅優(yōu)惠的取消和其他政策優(yōu)惠的繼續(xù)保持，是國家給予普通購房者的一顆定心丸。然而，聯(lián)系福州本地的實(shí)際情況來看，宏調(diào)政策是否能夠起到其預(yù)計(jì)的作用，卻不得而知。

　　因?yàn)�，從二手房市場的交易情況來分析，福州大部分新區(qū)的次新房，曾是大部分有著迫切購房需求卻又因一手房價(jià)格太高買不起的初次置業(yè)者最理想的選擇。然而，新政之后，購房成本至少上漲了5%。如何讓政策能真正在平抑房價(jià)、打擊投機(jī)方面起到作用，還需有關(guān)部門認(rèn)真分析和考量。

　　15040元/平方米“最后一拍”五幅樓面價(jià)過萬

　　12月25日，被譽(yù)為“2009最后一拍”的土地拍賣舉行。作為今年最后一場土地拍賣會(huì)，此次推出了9幅城區(qū)地塊，共57家開發(fā)商和個(gè)人參與競拍。在經(jīng)過了一早上的激烈角逐后，9幅地塊均以高價(jià)拍出，且井大路地塊更創(chuàng)下了樓面價(jià)15040元/平方米的新紀(jì)錄。

　　點(diǎn)評(píng)：今年5月，我們還在為廈門樓市拍出的30.2億元單幅地塊巨額總價(jià)與10143元/平方米的樓面價(jià)驚嘆不已，沒想到今年年底，福州自己的土地拍賣，就上演了一次“最后的瘋狂”。9幅地塊中，5幅地塊的樓面價(jià)超過萬元，而井大路地塊樓面價(jià)更超過15000元，加上建安成本等，單價(jià)至少要在20000元/平方米以上。

　　開發(fā)商傾巢而出拿地，一方面因?yàn)?幅地塊均為小盤，即使是對(duì)于資金較為緊張的中小開發(fā)商而言，也都是一個(gè)拿地的好機(jī)會(huì)。另一方面，也源于福州今年土地放量偏少，開發(fā)商大多面臨“地荒”困局，加上年末各地地王頻出，開發(fā)商對(duì)于明年的房價(jià)充滿信心。

　　不過，在土地市場紅火之際，莫名之間，也生出了幾分隱憂：當(dāng)面粉貴于面包的時(shí)代再度來臨之時(shí)，到底還有多少人會(huì)為高地價(jià)帶來的高房價(jià)買單？

　　50% 五部委新政打擊囤地炒地

　　12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　點(diǎn)評(píng)：對(duì)于政府而言，“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”的第一拳，打向了開發(fā)商囤地、炒地。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，該項(xiàng)政策的實(shí)施，會(huì)擠出開發(fā)商手中的部分資金，進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)商加快樓盤銷售，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉對(duì)小開發(fā)商而言考驗(yàn)重重，但對(duì)大開發(fā)商來說，影響不大。

　　不過，在一個(gè)地價(jià)決定房價(jià)的年代里，抓住房價(jià)上漲的源頭，爭取改變“面粉比面包貴”的市場現(xiàn)狀，政府付出的努力，值得肯定。

　　而我們也可以期待，在未來一段時(shí)間內(nèi)，關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)批后監(jiān)管、嚴(yán)厲打擊閑置土地等進(jìn)一步措施的接連出臺(tái)。

　　171.9% 房屋空置面積驟增

　　日前，根據(jù)福州市建設(shè)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月份，福州市房屋空置面積93.58萬平方米，同比增長171.9%，其中空置一年以上的占78.97%。

　　點(diǎn)評(píng)：自福州在2002年大刀闊斧地進(jìn)行新區(qū)建設(shè)以來，樓盤的空置現(xiàn)象就日益明顯，許多新建小區(qū)每到夜幕降臨時(shí)，多是“黑燈瞎火”。樓盤的空置率高，意味著供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨螅�一邊是高居不下的房價(jià)，一邊是不斷上漲的空置率，福州市場上的供求關(guān)系已然出現(xiàn)了明顯的失衡。

　　樓價(jià)持續(xù)不斷上漲，空置率也同步一路走高，這是否代表著，福州的房地產(chǎn)市場存在了一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)？