過(guò)去的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初“試探性抄底”到年中“放量大漲”再到年底“恐慌性搶購(gòu)”，最后國(guó)務(wù)院出手四道遏制高房?jī)r(jià)的“金牌”，有關(guān)部委也相繼出臺(tái)有關(guān)土地、稅收等新規(guī)，這些連環(huán)釋出的新政策使樓市生態(tài)頓時(shí)大變。2010年，高房?jī)r(jià)將在向上、向下的通道上作怎樣的調(diào)整備受關(guān)注。

　　2010年整體房?jī)r(jià)上漲空間大幅縮小

　　“國(guó)四條”出臺(tái)以來(lái)，在很大程度上影響了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。過(guò)去的一年，作為二線城市的福州商品房均價(jià)上漲了2000多元，市中心部分新樓盤均價(jià)現(xiàn)已達(dá)兩萬(wàn)元，越來(lái)越多原本“買得起房”的城市家庭只能“望房興嘆”。家庭年收入七萬(wàn)元左右的福州市民陳輝對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)，飛漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓他無(wú)力購(gòu)房改善居住條件，只能在一套60平方米的單位舊公房里“蝸居”，現(xiàn)在他指望“國(guó)四條”能夠把房?jī)r(jià)降下來(lái)。

　　在北京、廣州、福州等大中城市，受房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅征收年限由兩年改成五年的政策調(diào)整影響，二手房市場(chǎng)交易出現(xiàn)了不同程度的下滑，許多潛在的購(gòu)房者重新陷入了觀望。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)，2010年，北京二手房市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的調(diào)整。第一季度歷來(lái)是樓市的成交淡季，而且2010年的系列政策實(shí)施日都是從1月份開始，這使得需求將出現(xiàn)明顯的觀望。2009年12月因諸多購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策到期而出現(xiàn)的“恐慌性搶購(gòu)”已經(jīng)透支了2010年1月市場(chǎng)，2010年1月北京全市二手房的成交量將出現(xiàn)非常明顯下滑。而到了2月由于受春節(jié)假期的影響，可能出現(xiàn)自2009年3月份以來(lái)成交量首次下跌到兩萬(wàn)套以下的情況。

　　在2010年的新年樓盤報(bào)價(jià)單中，廣州市越秀老城區(qū)和天河珠江新城基本都在每平方米兩萬(wàn)元以上。雖然有部分開發(fā)商著手積極促銷，甚至久違的“半價(jià)賣樓”重現(xiàn)江湖，但與開發(fā)商加快推盤和加大促銷力度的積極態(tài)度相比，不少市民的看樓購(gòu)房積極性并不高，大部分都說(shuō)價(jià)格太高了。

　　據(jù)福建麥田房產(chǎn)中介公司總經(jīng)理黃少華介紹，目前，福州二手房市場(chǎng)以普通住宅為主，不滿五年差額征收營(yíng)業(yè)稅對(duì)這部分房產(chǎn)交易幾乎沒有影響。但對(duì)高檔住房轉(zhuǎn)讓將產(chǎn)生較大影響，預(yù)計(jì)2010年起高檔房轉(zhuǎn)讓將出現(xiàn)大幅度下降，整體房?jī)r(jià)的上漲空間大幅縮小。

　　部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2010年上半年房地產(chǎn)的調(diào)控政策還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，但未來(lái)房?jī)r(jià)下降的可能性不大。

　　福建群升房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)銷售部負(fù)責(zé)人郝先俊告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速銷售的行情出乎意料，住房供應(yīng)量日漸偏少而供不應(yīng)求；土地成本上漲，占開發(fā)總成本比例增大，開發(fā)商已經(jīng)沒有降價(jià)空間，加上現(xiàn)在開發(fā)商資金較為充裕，未來(lái)房?jī)r(jià)可保持堅(jiān)挺。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)：“雖然已經(jīng)有一系列政策的出臺(tái)，我們的社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展下一步的發(fā)展大家還是看不透，再加上在2009年出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長(zhǎng)，也就是說(shuō)好像100米賽跑在激烈的奔跑以后不可能再加速度，能不能在這個(gè)平臺(tái)上站得住，大家恐怕也需觀望，對(duì)政策也是沒吃透，大家都在觀望政策下一步會(huì)怎么樣�！�

　　顧云昌認(rèn)為，2010年一季度的遭遇不會(huì)像上一年的三季度、四季度那么旺盛。他說(shuō)“主要原因是，全國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)處在高位，絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了2007年的峰值。在高房?jī)r(jià)的面前可能會(huì)擠掉相當(dāng)部分的相對(duì)低端的需求，中央出臺(tái)的抑制投資投機(jī)性需求的政策，也會(huì)擠出一部分的投資投機(jī)需求者，這些政策的出臺(tái)都會(huì)影響到我們整個(gè)的交易量。我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)還在復(fù)蘇回升過(guò)程中，仍然需要房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)，也就是說(shuō)仍然需要我們的居民通過(guò)踴躍的買房推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，當(dāng)然主要是滿足自住型和改善型需求這樣的情況，積極性穩(wěn)定下來(lái)�！�

　　“再加上我們保障性的住房或者是中低價(jià)位中小套型的面向中低收入的家庭型住房加大供應(yīng)量，使整個(gè)我們房地產(chǎn)的交易或者房地產(chǎn)銷售仍然保持相對(duì)于2009年平穩(wěn)的狀態(tài)，這是我想2010年的一個(gè)走勢(shì)�！鳖櫾撇�說(shuō)。

　　中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所教授況偉大教授表示，房?jī)r(jià)在2010年上半年可能會(huì)有所下降，但下降的程度取決于中央政策出臺(tái)的效果，還要取決于人們的預(yù)期能夠持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間。

　　遏制高房?jī)r(jià)亟待健全房地產(chǎn)三項(xiàng)制度

　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》專訪時(shí)表示，目前的房地產(chǎn)泡沫已由經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)問題，僅僅依靠經(jīng)濟(jì)措施已很難解決。但如果中央政府下定決心，完全通過(guò)行政手段遏制目前的高房?jī)r(jià)，又會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格高空墜落，給我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)更大的隱患。應(yīng)充分協(xié)調(diào)利用行政調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)，絕不能回到“放亂收死”的老路，因此遏制高房?jī)r(jià)亟待健全房地產(chǎn)三項(xiàng)制度，即在房地產(chǎn)宏觀管理上采取“雙軌制”；在針對(duì)地方政府中觀房地產(chǎn)管理上采取“問責(zé)制”；在房地產(chǎn)開發(fā)商微觀管理上采取“稅收金融制”。

　　宏觀管理的“雙軌制”

　　景乃權(quán)說(shuō)，目前的高房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通大眾的購(gòu)買能力。調(diào)查顯示，北京、上海、廣州、深圳等城市房地產(chǎn)每平方米均價(jià)接近或超過(guò)了兩萬(wàn)，80%左右的民眾表示“買不起房子”。目前的高房?jī)r(jià)已不僅是一個(gè)阻礙經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的問題，更是一個(gè)影響社會(huì)和政治穩(wěn)定的民生問題。因此有必要將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從市場(chǎng)化單軌轉(zhuǎn)向社會(huì)政策和經(jīng)濟(jì)政策雙軌，即廉租房和商品房“雙軌制”。廉租房的建設(shè)由中央政府主導(dǎo)，嚴(yán)格規(guī)范地方政府建設(shè)廉租房的比例。在沒有達(dá)到廉租房建設(shè)比例的情況下嚴(yán)格控制商品房的開發(fā)。而商品房的開發(fā)則可以由市場(chǎng)進(jìn)行供需確定。“雙軌制”的運(yùn)用可以有效解決大部分低收入者的居住問題，保障社會(huì)安定和政治穩(wěn)定。

　　2007年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的住房保障體系。2008年四季度，中央把保障性安居工程納入應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的重大舉措，進(jìn)一步加大保障房建設(shè)投資。2009年5月，住建部、國(guó)家發(fā)改委和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》。這些都表明了，中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀管理采取了廉租房和商品房的“雙軌制”�，F(xiàn)在的主要問題是，對(duì)地方政府缺乏問責(zé)，對(duì)開發(fā)商的管理缺少健全有效的稅收金融制度。

　　針對(duì)地方的“問責(zé)制”

　　景乃權(quán)認(rèn)為，地方政府有動(dòng)力抬升地價(jià)、推漲房?jī)r(jià)，主要是原因：首先，以GDP為主的績(jī)效考核體系；其次，土地出讓金收入。在當(dāng)前政府官員績(jī)效評(píng)價(jià)體系中，GDP及其增長(zhǎng)率占很大的比重。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地方GDP的增長(zhǎng)有重要促進(jìn)作用。出于政績(jī)的考慮，地方政府官員有動(dòng)力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，采取鼓勵(lì)銀行為房地產(chǎn)商貸款、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策，以提升房地產(chǎn)價(jià)格，從而提高當(dāng)?shù)谿DP的絕對(duì)值和增長(zhǎng)額。

　　土地出讓金是地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源。抬高土地出讓價(jià)格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激勵(lì)抬升土地出讓價(jià)格內(nèi)生動(dòng)力，而高地價(jià)是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的重要原因之一。同時(shí)，地方政府傾向于采取有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策，進(jìn)一步推動(dòng)土地價(jià)格上漲。在這樣一個(gè)“高地價(jià)———高房?jī)r(jià)———高地價(jià)”循環(huán)中，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越來(lái)越高。

　　在針對(duì)地方政府中觀房地產(chǎn)管理上可以采取“問責(zé)制”方法�！皢栘�(zé)制”是指在考核地方政府官員績(jī)效時(shí)，不僅僅看重GDP的高低，同時(shí)納入拍賣土地價(jià)格、廉租房占商品房的比例，商品房?jī)r(jià)格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標(biāo)。這樣可以降低地方政府吹大房地產(chǎn)泡沫的動(dòng)因。

　　微觀層面的“金融稅收制”

　　景乃權(quán)表示，政府在鼓勵(lì)居民購(gòu)買自住房和改善性用房的同時(shí)，要采取措施嚴(yán)格抑制投機(jī)，充分運(yùn)用土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和貸款首付等等財(cái)稅金融政策，根據(jù)國(guó)家宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)隨時(shí)規(guī)范和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　物業(yè)稅的推出可以有效地抑制高房?jī)r(jià)。因?yàn)楝F(xiàn)擁有住房的成本比較低，這導(dǎo)致了很多投資和投機(jī)者購(gòu)買多套的住房，持房待漲。物業(yè)稅增收提高了房地產(chǎn)投資的空置成本，從而對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用，按1%的稅費(fèi)，征稅后房?jī)r(jià)將理論上下降15%—20%。同時(shí)，房產(chǎn)物業(yè)稅的征收可以采取區(qū)別對(duì)待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上開始征收物業(yè)稅。

　　當(dāng)然，物業(yè)稅的推出必須配合房產(chǎn)實(shí)名制的實(shí)施。只有明確了房產(chǎn)的擁有者，我們才能有效地統(tǒng)計(jì)每戶家庭的房產(chǎn)擁有量。貸款首付的金額也應(yīng)該根據(jù)家庭購(gòu)房的數(shù)量有所差異。家庭首次購(gòu)房者首付比例保持20%的比例不變，家庭購(gòu)置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭購(gòu)買三套及以上房產(chǎn)應(yīng)全額支付。這樣不僅可以有效轉(zhuǎn)嫁銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而且可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)。

　　總之，中央應(yīng)盡快出臺(tái)遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的具體執(zhí)行辦法，否則在利益的驅(qū)動(dòng)下“上有政策，下有對(duì)策”，可能會(huì)造成“國(guó)四條”無(wú)法真正落到實(shí)處。(記者　來(lái)建強(qiáng)）