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    海南"一房難求日漲數(shù)千" 房市迎來(lái)"第二春"?(2)
2010年02月25日 09:21 來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  投資與居住的問(wèn)題

  根據(jù)國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,我國(guó)居住用地年限為70年;工業(yè)用地和科教文衛(wèi)等用地年限為50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地年限最短,為40年。

  但《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》此次在海南采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),目前三亞、瓊州、五指山等地的在售樓盤中,部分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的居住用地年限為70年,有的樓盤房屋產(chǎn)權(quán)年限甚至只有30年左右。即使是最近熱炒的“三亞鳳凰島”樓盤,其實(shí)際使用年限也沒(méi)有70年。使用年限縮水,也就意味者購(gòu)房者資產(chǎn)的縮水。

  “您明白我們這的產(chǎn)權(quán)規(guī)則嗎,如果了解,我可以繼續(xù)向您介紹我們的樓盤。”在三亞市河西區(qū)的一家產(chǎn)權(quán)式酒店公寓售樓處前,當(dāng)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者以購(gòu)房者身份向售樓人員詢問(wèn)樓盤情況時(shí),該人員首先表示該樓盤只有40年產(chǎn)權(quán)。并且在這40年中,購(gòu)房者每年只能有數(shù)十天可以在自己所購(gòu)公寓內(nèi)居住,其余時(shí)間該房產(chǎn)由開(kāi)發(fā)公司代理購(gòu)房者出租給游客,租賃費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者按比例分成。當(dāng)記者表示了解相關(guān)規(guī)則后,該售樓人員才繼續(xù)介紹所售樓盤的其他情況。

  據(jù)了解,目前海南居住地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要有三種模式:第一種為純居住模式。即購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)純粹用于居住用途。據(jù)記者此次在海南調(diào)查發(fā)現(xiàn):目前海南在售樓盤中,?、瓊州、文昌等地用于純居住的樓盤所占比例較多,而三亞所占比例較少。第二種為產(chǎn)權(quán)酒店模式。即投資者購(gòu)買該房產(chǎn)所有權(quán)后,使用權(quán)由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司打理。該模式在三亞在售房產(chǎn)中比較常見(jiàn)。第三種為前兩者的折中。

  而目前在海南購(gòu)房人群中大多以外地購(gòu)房者為主。在《意見(jiàn)》發(fā)布以前,外地在海南的購(gòu)房者大多以自己居住為主,其中尤以北方“候鳥(niǎo)型”移居者為眾;另有部分購(gòu)房者用于投資。《意見(jiàn)》發(fā)布以后,用于投資的購(gòu)房者比例上升,而自住購(gòu)房者比例開(kāi)始下降。

  根據(jù)《意見(jiàn)》:海南要鼓勵(lì)有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級(jí)賓館、度假村等房地產(chǎn)項(xiàng)目。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。按照該《意見(jiàn)》,未來(lái)一段時(shí)間海南房市開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)以投資為主,而主要購(gòu)房人群也鎖定在流動(dòng)型投資客。

  但就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展來(lái)看,大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市主要集中在北京、上海、廣州等固定人口較多的城市,也正是這些固定人口形成了大多數(shù)專家所謂的“剛性需求”。反過(guò)來(lái),這些城市通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)的形式將一部分中高端人才固定下來(lái),從而形成多元化、優(yōu)勢(shì)化發(fā)展。海南此次重投資、輕居住,重房屋擁有權(quán)、輕使用權(quán)的決策是否妥當(dāng),有待未來(lái)時(shí)間的檢驗(yàn)。

  “房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是伴隨著一個(gè)城市化而發(fā)展的產(chǎn)業(yè),所以這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是跟這個(gè)城市的城市化及工業(yè)化相匹配的,不能脫離。所以不能是單一的人口集聚,這些房子建起來(lái)還要考慮居住在這里的人的就業(yè)問(wèn)題,否則就容易形成泡沫”。中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳耀在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示。

  從一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域良性發(fā)展的角度來(lái)看,只有吸引多元化的固定人群進(jìn)行多元化開(kāi)發(fā)才能使該城市或區(qū)域走向穩(wěn)定發(fā)展的軌道。因此在海南房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展中,如何處理好產(chǎn)權(quán)與使用權(quán),固定人口與流動(dòng)投資人口比例的問(wèn)題也是海南當(dāng)?shù)貓?zhí)政者無(wú)法繞開(kāi)的問(wèn)題。畢竟一個(gè)城市或區(qū)域固定人口與流動(dòng)人口比例失調(diào)容易使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定,出現(xiàn)泡沫。

  當(dāng)年潘石屹也正是看到了海南當(dāng)?shù)毓潭ㄈ丝跓o(wú)法支撐其快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè),易出現(xiàn)泡沫的特點(diǎn),而出逃海島的。后來(lái)事實(shí)也證明了潘石屹當(dāng)時(shí)的判斷是正確的。

  產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)問(wèn)題

  “像我還算在這居住時(shí)間較長(zhǎng)的了,其他東北人一般每年四月份就回去了,有的甚至年前就回去過(guò)年去了”。來(lái)自北方的翟大爺因患有哮喘病,不適應(yīng)北方寒冷氣候,四年前開(kāi)始在三亞長(zhǎng)期定居。據(jù)翟大爺介紹,其所居住的小區(qū)大多為北方人,其中尤以中老年人群為眾。一般這些移居者在三亞居住時(shí)間少則一個(gè)月,多則三五月。每年5月到11月間,整個(gè)三亞便會(huì)出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。

  此次記者在海南調(diào)查時(shí),最大的感受就是海南的街道寬敞明亮,路上行人較少,少了些許北京、上海等城市的擁堵。即使是年前,處于旅游黃金時(shí)間段的三亞,大多數(shù)人口也主要集中在大東海、三亞灣等旅游景點(diǎn),其市中心的人口卻較為稀疏。一枚硬幣總有兩面。寬敞的街道、稀疏的人群對(duì)于旅游者來(lái)說(shuō)也許再好不過(guò)。但從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和人口經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)說(shuō),若只靠單一的旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)是否能夠吸引足夠的固定勞動(dòng)人口投入海南的建設(shè)呢?若在一個(gè)缺少固定勞動(dòng)人口的城市,是否能夠帶動(dòng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展,形成剛性需求呢?

  根據(jù)《意見(jiàn)》,未來(lái)一段時(shí)間海南將以旅游業(yè)為龍頭,大力發(fā)展與旅游相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè),促進(jìn)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí);積極發(fā)展熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè),加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程;充分利用本地優(yōu)勢(shì)資源,集約發(fā)展新型工業(yè);雖然從該《意見(jiàn)》的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來(lái)看,產(chǎn)業(yè)多元化趨勢(shì)明顯。但在最近一段時(shí)間海南當(dāng)?shù)毓賳T和學(xué)者的表態(tài)和行動(dòng)當(dāng)中,則較多強(qiáng)調(diào)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),較少?gòu)?qiáng)調(diào)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新型工業(yè)。長(zhǎng)期發(fā)展下去,容易形成單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

  “我也看了這個(gè)《意見(jiàn)》,我覺(jué)得海南這次國(guó)際旅游島的定位是強(qiáng)調(diào)以旅游業(yè)品牌效應(yīng)為主導(dǎo),并沒(méi)有說(shuō)排斥其他產(chǎn)業(yè),它以前已有的產(chǎn)業(yè)都還在發(fā)展。它畢竟有三萬(wàn)多平方公里,跟臺(tái)灣差不多,比巴里、迪拜這樣的旅游島要大多了,它的產(chǎn)業(yè)門類應(yīng)該是齊全的,如果沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)支撐的話是很難發(fā)展的!标愐珜(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

  但從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,由于《意見(jiàn)》出臺(tái)后,拉動(dòng)海南旅游業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇上升,目前一些社會(huì)資源已經(jīng)開(kāi)始向這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)流動(dòng)。從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和人口經(jīng)濟(jì)角度看,按照海南省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù),2008年海南省常住人口僅854.18萬(wàn),不足北京市常住人口一半。這其中第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占比為54.14%,第二產(chǎn)業(yè)占比為11.22%,第三產(chǎn)業(yè)占比為34.64%。相比而言,第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口較弱。而其城市房地產(chǎn)發(fā)展中,后兩種所占購(gòu)房比重又較大。那么目前海南旅游業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇升溫,是否會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源配置過(guò)度向這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)集中,而厚此薄彼地忽略了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢?如果這樣,會(huì)給海南房市帶來(lái)什么影響呢?

  “這確實(shí)也是海南當(dāng)?shù)貓?zhí)政者要考慮的一個(gè)問(wèn)題。我們說(shuō)居住,居住在這里的人就要就業(yè)嘛,但居住在這里的人不可能都集中在旅游業(yè)上,還需要其他行業(yè)的支撐。今后這些行業(yè)的發(fā)展要有一定的規(guī)模后,才能促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展,形成一定的居住規(guī)模,而居住規(guī)模又取決于就業(yè),因?yàn)椴皇撬腥硕际窃谶@里休閑的,其他人都要生存就業(yè),而就業(yè)崗位的提供就需要有很多門類的行業(yè)來(lái)支撐”。陳耀對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

  栽得梧桐樹(shù),引得鳳凰來(lái)。因此在未來(lái)的發(fā)展中,海南省將如何協(xié)調(diào)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系,如何引進(jìn)各方面的多元化年輕人口,如何看待旅游業(yè)主導(dǎo)效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)的關(guān)系,甚至如何看待房地產(chǎn)業(yè)本身的主導(dǎo)效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)的關(guān)系,將同樣是海南未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可回避的問(wèn)題。

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