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    上海二月新盤過半零成交 別墅“一哥”廉價(jià)出售
2010年03月09日 09:51 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  早在2002年因首先推出總價(jià)超過一億元的別墅,而贏得上海別墅“一哥”之稱的上海紫園,上周以僅僅兩套共4354平方米的成交面積,登上該市上周(3.1~3.7)商品住宅成交面積前3名。

  而更令人意外的是,據(jù)佑威樓市通的系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,上海紫園成交的上述房源成交均價(jià)僅為24866元/平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于6.5萬元/平方米的網(wǎng)上參考價(jià)。而上海的另一家數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)——中房信給出的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,上海紫園最新成交的兩棟別墅成交均價(jià)是56818元/平方米。上述價(jià)格雖然高出佑威樓市通的監(jiān)測(cè),但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于網(wǎng)上參考價(jià),也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前開發(fā)商的報(bào)價(jià)。

  上海紫園上述兩棟別墅的低價(jià)成交似乎表明,上海樓市正與開發(fā)商熱盼的小陽春漸行漸遠(yuǎn)。不僅成交量持續(xù)低迷,開發(fā)商新推房源的售價(jià)也開始呈現(xiàn)往下走的趨勢(shì)。

  同一房源的兩個(gè)估價(jià)

  昨日,佑威樓市通提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù)顯示,上海紫園上周(3.1~3.7)有兩套房源成交,面積分別為3182.64平方米和1171.59平方米。佑威房地產(chǎn)研究中心根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)估算,紫園成交的上述兩套房源的總成交金額達(dá)到1.08億元,折算成每平方米的成交價(jià),只有24866元/平方米。

  而該機(jī)構(gòu)從售樓處獲得的報(bào)價(jià)為6.9萬元/平方米。按6.9萬元/平方米計(jì)算,其中3000多平方米的較大面積別墅,總價(jià)就應(yīng)該達(dá)到2.20億元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的參考價(jià)。

  同日,中房信中國(guó)也為上海紫園上周成交的兩套房源,報(bào)出了該機(jī)構(gòu)的估價(jià),成交均價(jià)為56818元/平方米。不過,這一價(jià)格,仍然與上海網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的上海紫園參考價(jià)——65000元/平方米相去甚遠(yuǎn)。中房信中國(guó)此前對(duì)上述總面積超過3000平方米的別墅進(jìn)行價(jià)格調(diào)查,發(fā)現(xiàn)上述別墅的對(duì)外報(bào)價(jià)高達(dá)5億元。

  為何同一房源卻有了兩種截然不同的價(jià)格,中房信分析師薛建雄給出的答案歸源于兩種不同的算法。由于,網(wǎng)上房地產(chǎn)并不公布每套房源的具體成交價(jià),所以各機(jī)構(gòu)針對(duì)具體樓盤成交房源的價(jià)格統(tǒng)計(jì),都是按照機(jī)構(gòu)各自的統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行。

  中房信中國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法是,以網(wǎng)上房地產(chǎn)交易的總面積和總金額,減去前一天的總面積和總金額。算出當(dāng)天的成交面積和成交金額。

  佑威樓市通的計(jì)算方法則是根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的樓盤的價(jià)格歷史走勢(shì),以累計(jì)均價(jià)歷史走勢(shì)圖(最近七天)上顯示的不同時(shí)點(diǎn)成交均價(jià),乘以不同時(shí)點(diǎn)的成交總面積,獲得不同時(shí)點(diǎn)的樓盤累計(jì)成交金額。再以不同時(shí)期的成交金額互減,進(jìn)而算出一段時(shí)間的成交總金額,據(jù)此估算具體房源的成交均價(jià)。

  而由于上海紫園成交量稀少,網(wǎng)上房地產(chǎn)累計(jì)均價(jià)歷史走勢(shì)圖(最近七天),只記錄了1月26日和3月3日兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的成交均價(jià),因此上述方法可以算出上海紫園3.1—3.7日的一周內(nèi)的總成交金額和成交均價(jià)。

  21個(gè)新盤12個(gè)銷售為零

  中房信分析師薛建雄說,近期市場(chǎng)成交情況不佳,是上述別墅最終成交價(jià)格偏低的原因。數(shù)據(jù)顯示,上周上海商品住宅成交均價(jià)僅為18549元/平方米,環(huán)比前周下跌了10%,同為高端樓盤的華潤(rùn)橡樹灣以3.8萬元/平方米的報(bào)價(jià),推出了106套160-270平方米的大戶型房源,也遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的4.5萬元/平方米。

  不僅如此,根據(jù)佑威樓市通的數(shù)據(jù)顯示,二月份獲得預(yù)售許可證的21個(gè)樓盤中,有12個(gè)樓盤的銷售率為零,其中甚至包括在去年底曾因?yàn)橐罂蛻艨捶壳跋冉?0萬訂金而名噪一時(shí)的綠地薔薇九里。

  盡管,綠地薔薇九里的銷售人員否認(rèn)說,上述樓盤銷售情況良好。但網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,2月27日開始銷售上述樓盤的100套房源,截至昨日尚無銷售紀(jì)錄。

  由于銷售乏力,開發(fā)商紛紛延遲銷售日期。佑威樓市通的數(shù)據(jù)顯示,上周上海市商品房新增供應(yīng)面積為6.5萬平方米,環(huán)比前周大幅下降了61%,其中,商品住宅新增供應(yīng)面積為3.9萬平方米,僅比2月底增加了5%。

  開發(fā)商不得不再次試水“小批多量”的方式,上周新增加3.9萬平方米商品住宅供應(yīng),辦出了六張預(yù)售證,其中“南郊別墅”單個(gè)項(xiàng)目就一次性辦了3張預(yù)售證,每一張面積都未超過2000平方米,更有一張預(yù)售證的面積不足500平方米。

  薛建雄認(rèn)為,開發(fā)商紛紛延遲推盤銷售,證明了上海樓市的“倒春寒”。造成上述現(xiàn)象的原因,一方面固然是去年系列的政策調(diào)控作用持續(xù)顯現(xiàn),也與“兩會(huì)”期間高層對(duì)樓市的嚴(yán)厲表態(tài)有關(guān)。

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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