樓市進(jìn)入2010年,在自去年年底開(kāi)始集中發(fā)布的政策調(diào)控措施密集出臺(tái)后,包括深圳在內(nèi)全國(guó)對(duì)樓市過(guò)快上漲都是一片叫停呼聲。兩會(huì)期間,眾多人大代表和政協(xié)委員的提案議案都劍指高房?jī)r(jià),而在政策調(diào)控打擊投資性買(mǎi)房、信貸緊縮、市場(chǎng)觀望氣氛濃烈的多重背景下,深圳無(wú)論是政府背景的官方智囊機(jī)構(gòu)還是中介、專(zhuān)家,都曾發(fā)表“年度住房?jī)r(jià)格將在市場(chǎng)規(guī)則和調(diào)控政策的作用下有所回調(diào)”、“今年樓市下行是大概率事件”等對(duì)當(dāng)前樓市的看法。

　　這些判斷在2月份成交大幅萎縮中得到部分佐證,而接下來(lái)三四月份的成交情況將會(huì)成為全年走勢(shì)的晴雨表之一,在目前觀望氣氛濃烈的背景下,很多中介和業(yè)界都對(duì)這兩月成交不抱樂(lè)觀的態(tài)度。但近日,隨著上周深圳樓市二手房成交量大幅反彈,深圳有中介卻發(fā)表評(píng)論認(rèn)為,目前籠罩在樓市中的逼人寒意正在慢慢退卻,伴隨著人氣的重新回升,成交量的反彈將為期不遠(yuǎn),這成為樓市下行論調(diào)中的一個(gè)“另類(lèi)”觀點(diǎn)。

　　二月樓市轉(zhuǎn)冷,并非調(diào)控使然?

　　深圳樓市二月份成交量、成交價(jià)都出現(xiàn)了一波下滑,今年二月深圳一手房成交面積為9.12萬(wàn)平米,環(huán)比下降74.55%,同比下降81.32%,而深圳二手房成交面積為47.20萬(wàn)平米,環(huán)比下降43.35%,同比下降0.43%,市場(chǎng)一片觀望氣氛。在全國(guó)市場(chǎng)上也一樣,根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市2月份成交總量環(huán)比下降了51%,同比下降40%。其中一線(xiàn)城市平均環(huán)比下跌51.1%,二線(xiàn)城市環(huán)比跌51%,20個(gè)城市中僅有沈陽(yáng)成交量環(huán)比出現(xiàn)了上升。這種市場(chǎng)形勢(shì)的急轉(zhuǎn)直下嚴(yán)重打擊了消費(fèi)者的信心,甚至有人斷言2008年的樓市夢(mèng)魘又要重新上演。

　　而近日深圳二手房成交量連續(xù)三周大增,每周增幅都超過(guò)40%。由此,世聯(lián)地產(chǎn)的分析師認(rèn)為,2月份樓市成交量的大幅下跌源于兩方面:一是2009年樓市的高歌猛進(jìn)在一定程度上透支了未來(lái)的需求,短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生影響,這直接使得新年以來(lái)市場(chǎng)需求乏力；二是2月份是中國(guó)樓市的傳統(tǒng)淡季,2月份全國(guó)樓市成交量的下滑是市場(chǎng)規(guī)律的必然體現(xiàn)。

　　今年樓市不會(huì)重蹈08年覆轍?

　　年初樓市遇冷,對(duì)比2008年“一樣的創(chuàng)紀(jì)錄成交量、一樣的畸高房?jī)r(jià)、一樣密集的宏調(diào)政策”,讓很多人猜測(cè)今年樓市是否會(huì)是2008年的翻版。但世聯(lián)地產(chǎn)的研究人員在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行深入分析后認(rèn)為,2010年的中國(guó)樓市絕不會(huì)重蹈2008年的覆轍,相反,2010年的中國(guó)樓市很大程度上可能是2009年“牛市”的延續(xù)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為,2008年恰逢中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體過(guò)熱,房地產(chǎn)對(duì)通脹的推波助瀾作用使決策層采取了毫無(wú)保留的“打壓”態(tài)度。而今年,雖宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn),但整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展預(yù)期依然不容樂(lè)觀,在出口不振和消費(fèi)乏力的局面下,國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還需要借力于房地產(chǎn)業(yè)�！半m然近期的調(diào)控政策密集出臺(tái),‘穩(wěn)中有打’的態(tài)勢(shì)已成定局,但政策打壓的力度與2008年相比不可同日而語(yǔ)”。就在幾天前北京土地拍賣(mài)接連爆出兩大地王,在此背景下世聯(lián)地產(chǎn)預(yù)計(jì),未來(lái)全國(guó)樓市將會(huì)迎來(lái)一個(gè)審慎樂(lè)觀的發(fā)展階段,2010年的中國(guó)樓市在很大程度上不會(huì)重蹈2008年的覆轍。

　　新一輪反彈在眼前?

　　在深圳樓市度過(guò)春節(jié)這一非常規(guī)影響因素之后,二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)三周大幅增加,世聯(lián)研究認(rèn)為,市場(chǎng)中人氣逐步回升,接下來(lái)的這段時(shí)間,全國(guó)樓市會(huì)有一個(gè)相對(duì)迅猛的回暖期,成交量新一輪的反彈將為期不遠(yuǎn)。

　　一方面是政策影響有限。相對(duì)2009年底政策出臺(tái)的密集程度,今年已經(jīng)明顯放緩,“今年的‘兩會(huì)’中,中央政府傳遞的關(guān)于房地產(chǎn)政策態(tài)度未超越“國(guó)十一條”范疇,這顯示中央房地產(chǎn)政策已趨于平穩(wěn),當(dāng)前階段已經(jīng)從政策頻出期轉(zhuǎn)入政策執(zhí)行及政策效果觀察期”。而3月10日國(guó)土資源部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》通過(guò)土地市場(chǎng)來(lái)對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控,這在世聯(lián)研究師看來(lái)很難收到立竿見(jiàn)影的效果,充其量也不過(guò)是政府調(diào)控的又一次“隔靴搔癢”,而在熟悉深圳地產(chǎn)運(yùn)作的業(yè)內(nèi)人士看來(lái),這一通知中的要求深圳早已執(zhí)行,這一措施顯然對(duì)深圳樓市影響不大。

　　“而對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)有“利空”影響的物業(yè)稅出臺(tái)的消息在短期看也已經(jīng)落空”,世聯(lián)分析師表示,物業(yè)稅或房地產(chǎn)稅制改革的提法并未出現(xiàn)在今年的政府工作報(bào)告中,甚至不如2009年,2009年《政府工作報(bào)告》曾明確提出“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”。業(yè)界曾擔(dān)憂(yōu)物業(yè)稅開(kāi)征,尤其是業(yè)內(nèi)多有消息稱(chēng)深圳或北京將于今明兩年率先試行物業(yè)稅征收。世聯(lián)研究人員認(rèn)為,在中國(guó)推行物業(yè)稅需要理順復(fù)雜的利益沖突,也需要更為充分的技術(shù)準(zhǔn)備,短期內(nèi)很難推出,這一“利空信息”明朗化,也為后市成交量的反彈創(chuàng)造了有利條件。

　　眼下,深圳新房開(kāi)盤(pán)速度有所放緩,市場(chǎng)可售新房數(shù)量不足3萬(wàn)套,在新房供應(yīng)量不足的情況下,二手房市場(chǎng)成交能否繼續(xù)支撐成交量的增長(zhǎng)有待市場(chǎng)予以體現(xiàn),世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為節(jié)后市場(chǎng)整體會(huì)出現(xiàn)“小步快跑”、“暖春”態(tài)勢(shì)的觀點(diǎn)也有待證明。

　　南方日?qǐng)?bào)記者曲廣寧