隨著樓市看跌情緒蔓延，“退房潮”逐漸從傳言變?yōu)楝F(xiàn)實。一線城市5月成交量減少一半的低迷市場也讓開發(fā)商心里沒底。

　　與此同時，此前“硬扛”的新房市場此時也是“降價”風(fēng)起。根據(jù)中房指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，受恒大地產(chǎn)全國降價銷售逆市飄紅影響，京、穗、滬、深一線城市已經(jīng)有數(shù)百個樓盤加入到優(yōu)惠、打折的降價隊伍。

　　一方面是蔓延全國重點城市的“退房潮”，一方面是成交持續(xù)低迷的樓市，開發(fā)商們也開始了調(diào)整價格等一系列的應(yīng)對策略。

　　“退房潮”蔓延

　　據(jù)報道，據(jù)廣州搜房網(wǎng)分析陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，自“五一”以來，全市退房數(shù)十套，涉及黃埔花園等十?dāng)?shù)個樓盤；北京樓市不少樓盤也出現(xiàn)了退房或者退購房卡的現(xiàn)象，比例在5%至10%之間不等，個別樓盤比如首開石榴派的退卡率則達到了50%；在深圳，由于嚴格執(zhí)行“限外令”，5月以來，外地客戶在深咨詢退房越來越多；雖然上海樓市調(diào)控政策細則尚未完全落地，但從4月下旬截至5月21日，“撤單退房”超過30套的在售樓盤已經(jīng)達到6個，上海市中心比較知名的一些老樓盤近期的“撤單退房”案數(shù)都達到70次上下。

　　在“退房潮”的背后，除了有購房人按新政難以支付首付或者全款的情況之外，還有一部分自住型客戶認為價格將會下降，更有一批投資者感覺市場即將下行，投資風(fēng)險較大，因此選擇退房。

　　與“退房潮”相呼應(yīng)，北京多個樓盤打出“退房返售”牌。據(jù)報道，近半月來，北京樓市不少項目在越來越嚴峻的市場形勢下以各種各樣的促銷和優(yōu)惠方式推出房源，力求改變低迷的成交現(xiàn)狀。而一次性拿出數(shù)十套“尾房”或前期退出房源低價返售，成為部分樓盤眼下最愿意采用的營銷手段，這種做法一定程度上也取得了立竿見影的效果。

　　據(jù)報道，位于北京通州的阿爾法·汀香麗舍項目三期預(yù)計在6月底開盤，而在此之前開發(fā)商推出了30多套“被退房”房源先期認購，開發(fā)商決定將這批房源大幅低于目前通州市場均價促銷。 “我們這次拿出的房源確實都是此前買家因為不符合購買資格被退出來的房。 ”銷售人員表示，退出來的房價格比后期正常開盤價格每平方米要低上四至五千元左右。

　　究竟是正常的退房消化，還是開發(fā)商以此為招牌打出的 “合理降價牌”，業(yè)界對目前正在不斷出現(xiàn)的此類現(xiàn)象很難去“界定”。有媒體分析，不管是出于消化庫存還是在為全面降價試探市場，尋找當(dāng)下買房人能接受的合理價格而作出的權(quán)宜之策，是開發(fā)商目前達成的共識。

　　有專家對媒體表示，此類“退房返售”一定程度上可以說是一些開發(fā)商玩的“小聰明”，同時也是樓市蕭條狀態(tài)下的無奈之舉。 “一是為合理降價找理由，避免前期高價買房業(yè)主糾紛，二是小批量推出此類房源可維護樓盤整體未曾降價的感覺，避免成為市場和周邊競爭樓盤的眾矢之的，陷入更大被動。 ”

　　“一潭死水”涌暗流

　　如果說“退房潮”讓樓市雪上加霜，而成交持續(xù)低迷則令開發(fā)商通體冰涼。

　　北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對媒體表示，二套房限貸政策在6月初的確定，將使得投資性購房客戶購房更加謹慎，而大量剛性需求也會因期待房價下跌而轉(zhuǎn)為觀望，這將使得6月樓市成交量繼續(xù)延續(xù)5月份的下跌趨勢。

　　北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布相關(guān)報告預(yù)測：未來3個月新房將領(lǐng)跌北京樓市。部分購房者轉(zhuǎn)入租賃市場，使得5月份北京租賃量超過2萬件。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)對北京300個成交活躍樓盤的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份全市租金水平環(huán)比漲幅達到1.8%。

　　有媒體分析，傳說中的樓市“拐點”似乎正在一步步逼近。部分樓盤出現(xiàn)的此類促銷手段一定程度上也正在對樓市產(chǎn)生不小的影響，調(diào)控相當(dāng)一段時間以來樓市“一潭死水”的局面正在“暗流涌動”，種種跡象也透露出，未來整體市場價格下降的趨勢正在一步步顯現(xiàn)出來。

　　樓市“降價風(fēng)”起

　　6月8日，上海綠地集團宣布，將在全國41個城市的全部100多個項目開展“優(yōu)惠月”活動。僅綠地在上海的12個樓盤，單價降幅就在1500至3000元之間。有專家測算，綠地此次最低降價幅度約為九四折。

　　6月9日，萬科南京金色里程項目每平方米降價1000至2000元。就在此前一天，深圳萬科第五園開盤，喊出了開盤日降8萬元的“優(yōu)惠”口號，經(jīng)折算，價格最高每平方米降幅可達5000元！據(jù)報道，除萬科之外，未來還將有20個左右的樓盤加入降價隊伍，降價幅度至少都在一成以上。

　　此外，降價先鋒恒大地產(chǎn)仍將繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠策略。

　　6月8日，恒大地產(chǎn)集團發(fā)布5月份的業(yè)績簡報，更是刺激了包括萬科在內(nèi)的地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)。據(jù)報道，在樓市嚴厲調(diào)控令大多數(shù)樓盤銷售驟冷和大多數(shù)企業(yè)銷售被腰斬的態(tài)勢下，恒大地產(chǎn)卻逆市創(chuàng)出單月銷售新高。 5月份實現(xiàn)合約銷售額40.5億元創(chuàng)下今年以來的單月最高紀錄，同比增長328.6%。

　　恒大總裁夏海鈞對媒體表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)商要尊重市場或者審時度勢的話，價格調(diào)整是應(yīng)對危機的最好辦法。哪一個企業(yè)最早調(diào)整了價格，哪個企業(yè)就會在競爭中搶占先機取得勝利，“5月份恒大的銷售數(shù)據(jù)證明了我們的策略是正確的。 ”

　　眼下一些房企的接連降價是否與房企的資金有關(guān)？

　　有觀點認為，截至去年年底，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額達4.39萬億元，投資只完成3萬多億元，開發(fā)商手里約有1.8萬億元現(xiàn)金。如果按照一季度銷售情況看，雖然增幅有所下降，但是當(dāng)前銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平，大企業(yè)的現(xiàn)金流沒有受到多大影響，投資資金依然充足。

　　但是上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭對媒體表示，開發(fā)商暫時不差錢，但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力。另外，部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標(biāo)，比如通過促銷擴大市場占有率，從而在愈演愈烈的競爭中處于有利位置。

　　也有開發(fā)商對媒體表示，“很多開發(fā)商著急考慮的不是降不降的問題，問題是怎么降、降多少。新盤還好說一些，直接以區(qū)域低價開盤把壓力都拋給了競爭對手，倒也干脆。但市場上在售的絕大多數(shù)都是已經(jīng)銷售了一段時間的老盤后期，前期市場大熱高歌猛進，價格一路飆升，現(xiàn)在賣不動了價格成了銷售命門。可一旦價格迅速回落，不但傷害老業(yè)主感情容易引起前期買房人糾紛，而且這把雙刃劍搞不好還會讓潛在買房人加深樓盤價格還會深度下探的擔(dān)憂。 ”

　　由此可見，面對目前的樓市，既不是購房人觀望即可，也不是開發(fā)商降價了事，還有更多的深層次問題值得人們關(guān)注。