身邊隨處可見個人投資房產(chǎn)

　　穆先生(化名)是溫州人，在北京的南城做服裝生意，一直很少關(guān)注樓市，但是，今年6月份因為要給兒子買房，走訪了不少售樓處，他發(fā)現(xiàn)，服裝價格越來越便宜，掙錢越來越困難，而房價卻能在一個月內(nèi)上漲數(shù)千元。

　　此后的幾個月，他們都在觀察樓市的走向，猶豫了一段時間后，面對房價不斷上漲，成交量不斷走高的事實，穆先生開始了自己的投資行動�？戳硕啻蔚娜谌A世家、太陽星城、太陽公元等樓盤，選擇了11月8日開盤的亞奧核心區(qū)金融街·融華世家出手。

　　而他們周圍已經(jīng)有很多朋友也在涉足房產(chǎn)，有一個和他有貸款合作業(yè)務的銀行機構(gòu)負責人看上了通州華業(yè)地產(chǎn)一個新開的萬元左右樓盤，約了幾個朋友定了7套；和他一起看過國貿(mào)多個高端項目的香港朋友也在位于CCTV北側(cè)的首創(chuàng)·禧瑞都出手買下了一套總價兩千萬以上的房子；上周，有人約他到亞奧的榮尊堡新轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，該項目剛推出數(shù)千萬元起價的峰璽頂級觀景豪宅。

　　樓市再現(xiàn)有房即可賣出狀況

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至10月一手房住宅成交140000套，截至11月上旬已經(jīng)超過15萬套，而在2008年以及此前的多年時間內(nèi)，北京的一手商品住宅期房成交量在7萬余套左右，今年的成交與前一年相比，翻倍已經(jīng)成為不可改變的事實，甚至可能是往年的3倍。

　　國內(nèi)通漲預期顯著增強，一線城市由于土地稀缺，產(chǎn)品供應不足，價格將保持堅挺的預期在投資者心中顯著。首創(chuàng)股份副總裁吳懷亮表示，由于首創(chuàng)今年已經(jīng)超額完成既定的銷售任務，禧瑞都僅5、6、7月銷售就過12億，開發(fā)商已經(jīng)表示年內(nèi)將不再有新項目的推出；而榮尊堡新推出的峰璽高端住宅僅七套可售，看房還需先過預約關(guān)；東四環(huán)的凱德錦繡項目從8月份起就有即將開盤的傳言在業(yè)內(nèi)出現(xiàn)，在買房人的翹首等待中，直到上周六才首次開放樣板間，并且仍然表示開盤日期和價格都無法確定。

　　價格上漲的事實，加上開發(fā)商供應謹慎，使得樓市產(chǎn)生了漲價———投資———再漲———再投資的循環(huán)。

　　另據(jù)香港美聯(lián)物業(yè)近期在北京和上海兩地展開的調(diào)查顯示，58%的登記購房者表示如果手上若有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標，而這一數(shù)據(jù)在上海為47%。調(diào)查中同樣顯示：認為明年房價不會跌的京滬兩地需求分別占到了72%及65%，可見市場已經(jīng)接受了目前的高房價。進入11月份，輿論上越來越多地開始討論北京的房價是否應該和香港一致，或者北京的房價與香港相比實在太低的論調(diào)。這一言論引得各地的投資者都紛紛進入北京市場追漲，而自住型置業(yè)者也在恐慌中不斷加入購房大軍，樓市再度陷入有房即可賣出的狀況。

　　- 開發(fā)商心態(tài)

　　不同類型產(chǎn)品開發(fā)商策略分化

　　北京樓市發(fā)生了微妙的變化，一些項目不斷推盤放量，售價小幅提高，想要趕上這波熱潮；一些項目則明顯放慢了推售計劃，吊足了購房人的胃口。從總量上來講，年底前新房可售、在售量仍在持續(xù)減少。

　　稀缺產(chǎn)品銷售放緩

　　近期，萬科、遠洋、華潤等大品牌開發(fā)商由于現(xiàn)有存貨不多，且基本上已經(jīng)超額完成了全年銷售任務，放緩銷售步伐的趨勢明顯。

　　華潤置地紅山世家營銷經(jīng)理馬赟認為，今年的新房成交量約為1500萬平米，這個量在北京歷史上是比較高的，而二手房成交量持續(xù)擴大，高出新房40%，二者加起來今年的成交量達到了歷史峰值。

　　拿華潤置地來講，不同的項目有不同的銷售策略，有放緩、偏快、中等，如五環(huán)沿線產(chǎn)品華潤橡樹灣還是要持續(xù)、穩(wěn)定地放量、消化，而二環(huán)的紅山世家項目則將再次優(yōu)化產(chǎn)品，爭取土地價值最大化，銷售放緩。

　　對明年市場判斷不一

　　另外一方面，部分中小開發(fā)商積極推盤，如美立方、合立方近期不斷放量，價格也基本適中。

　　而同時，市場上近期出現(xiàn)了恐慌性購房心理，有些開發(fā)商想要趕上當前房價仍在上漲的勢頭，積極賣樓，如近日即將開盤的明悅灣銷售人員表示，項目考慮得非常實在，定價也會適中，不會故意抬高價格捂盤。

　　一位開發(fā)商銷售負責人表示，每家公司、每個項目的銷售策略與其對明年市場的判斷有關(guān)，也與各家公司的產(chǎn)品等情況有關(guān)，明年上半年只有5、6月是成交高峰，此外，貨幣政策轉(zhuǎn)為中性，明年年中供應量增大，隨著實體經(jīng)濟的復蘇基礎(chǔ)更加堅實，部分開發(fā)商對明年下半年的市場不很樂觀，選擇在今年年底前消化存量也是很合理的。

　　- 購房者故事

　　“害怕能買得起的都沒了”

　　“從6月開始買房，最后咬牙10月份終于買了一套�！睂幋好髡f起購房，不禁有些感慨。“每個周末都去看房，四個月可選的房子基本都看爛了�！睂幋好骱团�友想今年結(jié)婚，在通州選一套婚房。6月，他們先看了梨園地鐵附近的新通國際花園，最低均價為8600元/平米，“當時售樓處人山人海的�！彼麄儼l(fā)現(xiàn)，當天下午小戶型已經(jīng)全部訂出去了。

　　“我能買得起的已經(jīng)沒了。”寧春明和女友這三年攢的錢，加起來能湊10萬元，這樣要求總房款在50萬之內(nèi)，能選擇的范圍實在是少。

　　“雖然選擇范圍少，但等不起了�！睂幋好骱团�友及家人商量后決定再跟親朋好友湊5萬，將首付款提到了15萬元，這樣總房款提高至75萬元�！笆杖敫�不上房價上漲的速度”寧春明說，擔心再過一段時間，又買不起了。7月份，他們又在梨園看了另外兩個項目，是K2海棠灣和世紀星城。K2海棠灣第一次開盤均價達到了10000元/平米。而世紀星城則便宜一些，均價9800元/平米，購買的人很多，但沒有他們能買得起的一居小戶型。

　　“我們后來又看了三十多套二手房�！彼麄兓貞浧鹂炊�手房的經(jīng)歷，很是感嘆由于首付的限制，他們看上的房子不是太舊，就是太小。

　　最后，他們在北苑地鐵站附近買了一套60平米的小兩居，“房子不太新，但離地鐵挺近。”9月和10月，市場忽然淡了下來，他們看了一套總價符合的二手房，看了兩次，覺得還挺滿意，而房主由于馬上出國，急于成交，不僅沒有虛要價，還將比較新的家電家具留給了他們�！翱粗�11月房價又漲起來，我們覺得自己撿了便宜。”

　　本報記者 張家齊 楊娟娟 李宛霖 張曉玲