上期“按揭我?guī)湍恪睂�欄剛解答過黃先生房子一買一賣的難題，本期記者又接到讀者王先生的查詢。與黃先生改善型住房需求不同的是，王先生是“大屋換小屋”，他提了關于按揭優(yōu)惠和稅費等幾個問題。針對王先生的“復雜”個案，本報特地邀請匯瀚按揭有關人士來詳細分析有關情況。

　　讀者王先生問：10年前我們以夫妻名義在天河某樓盤買了一套220平方米的復式單位自住(按揭3年已還清貸款，是本人名下唯一住房)，因為孩子讀書的緣故想在國慶期間在老城區(qū)買一套110平方米左右的房子(以我和我父親的名義)，入住一年后再將復式單位賣出。我妻子也在外地按揭購房一套住房。請問新買的住房可以享受按揭優(yōu)惠嗎？新買的房子能否享受契稅優(yōu)惠(我父親名下無房產(chǎn))？賣出的房子需繳納哪些稅費？

　　專家解答：王先生所關心的按揭優(yōu)惠，因他擬新購住房算房貸第二套，且第一套住宅面積達220平方米，并非普通住房，難以確定第二套住房貸款是否屬改善性貸款，加上王先生的妻子在外地(非廣州)有按揭物業(yè)，只要查到銀行征信記錄有二套以上的記錄，那么新買住房則視同第二、三套貸款；為首付4~4.5成，利率為基準利率上浮10%。因此，建議先出售第一套物業(yè)，再還清妻子在外地購房的貸款，則新購住房可享受按揭優(yōu)惠。

　　至于王先生提到的稅費問題，由于房子超過90平方米，契稅要按1.5%的標準繳納，沒有優(yōu)惠。按照國家去年年底出臺的措施，首次置業(yè)購買低于90平方米的住房，可享受契稅1%的優(yōu)惠。而王先生擬新購住房為110平方米，不符合國家的規(guī)定。

　　王先生賣出220平方米的房子，所涉及的稅種有兩個：營業(yè)稅與個人所得稅。營業(yè)稅減免暫行一年，但只針對144平方米以下的普通住宅，王先生的復式單位面積達220平方米，所以營業(yè)稅肯定少不了，交稅標準如下：能提供上手購房發(fā)票的，按(評估價-上手發(fā)票價)×5.5%=營業(yè)稅；無發(fā)票可以到房管局調(diào)檔，如調(diào)檔也沒有發(fā)票，即按照全額5.5%交稅。

　　其次是個人所得稅，房產(chǎn)證不滿5年或不是唯一物業(yè)都要交。王先生10年前買下大房子，房產(chǎn)證應該已滿5年，但由于王先生打算先買后賣，賣出的那套住房并非唯一居住物業(yè)，故此也要繳交個人所得稅，征收標準為評估價的1%或差額的20%。他出售房子還要繳納交易手續(xù)費：3元/m2。若王先生在一年內(nèi)賣出大房子，個人所得稅可以在交稅后辦理退稅，因為地稅局規(guī)定：在廣州范圍內(nèi)個人出售及新購住房的時間均發(fā)生在一年內(nèi)，也就是一年內(nèi)買房賣房可以退個人所得稅。記者李鳳荷