在內(nèi)地銀行業(yè)去年經(jīng)歷了異常洶涌的房貸放水后，香港銀行業(yè)從今年開始群起效仿，親臨上海招攬房產(chǎn)投資客，在血拼低利率上相比內(nèi)地銀行有過之而無不及，甚至為爭(zhēng)搶房貸生意接連推出1%以下的超低利率。雖然香港金管局近日協(xié)調(diào)降溫利率戰(zhàn)，但仍吸引不少滬上房產(chǎn)投資客紛紛趕在4月底的最后期限前下單購(gòu)置香港房產(chǎn)。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)

　　從香港到內(nèi)地

　　香港房貸生意瞄準(zhǔn)上海豪客

　　“我們總行在香港目前推出的房貸年利率不到1%，實(shí)際只有0.8%左右，很適合上�？蛻粼谙愀弁顿Y房產(chǎn)�！盨teven是一家外資銀行香港總部按揭業(yè)務(wù)高級(jí)經(jīng)理，最近該行基本上每個(gè)周末都在上海陸家嘴的五星級(jí)酒店舉辦論壇，應(yīng)邀到場(chǎng)的都是該行在上海的私人銀行客戶。最近推出的超低利率房貸成為該行不遺余力推銷的重點(diǎn)產(chǎn)品。

　　“雖然香港房?jī)r(jià)在當(dāng)?shù)仄胀ㄈ丝磥硪呀?jīng)高到天花板了，但現(xiàn)在上海有錢的人實(shí)在太多，根本就不把香港的房?jī)r(jià)當(dāng)回事�！蓖赓Y行按揭經(jīng)理Steven對(duì)記者表示，內(nèi)地銀行在信貸業(yè)務(wù)上往往可以吃到“鐵公基”項(xiàng)目的政府大單，但香港很多銀行在息差收入上主要以面向個(gè)人客戶的零售銀行為主，而房貸按揭業(yè)務(wù)一向占了大頭。

　　據(jù)了解，不少香港銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)從今年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)型，不再局限于香港本地的客戶，而是紛紛加大進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的力度。外資行按揭經(jīng)理Steven解釋：“香港的房?jī)r(jià)經(jīng)過去年那一輪的上漲后，很多香港普通人根本無力供房貸，所以香港銀行面臨本地客源減少的情況。但是內(nèi)地有錢人到香港買房的趨勢(shì)有增無減，所以香港銀行干脆主動(dòng)把房貸生意做到內(nèi)地，上海是理所當(dāng)然的第一站。”

　　記者從外資銀行業(yè)內(nèi)了解到，香港銀行業(yè)的房貸業(yè)務(wù)在進(jìn)軍內(nèi)地前，一般由其設(shè)在內(nèi)地的法人子銀行負(fù)責(zé)打前站，提供私人銀行這一級(jí)別的高端客戶，而作為潛在客戶目標(biāo)的上海豪客通常賬戶資產(chǎn)都在3000萬(wàn)以上。

　　變化

　　從“P減”到“H加”

　　利率競(jìng)爭(zhēng)白熱化出現(xiàn)“地窖價(jià)”

　　“由于港元是實(shí)行聯(lián)系匯率制度，所以港元基準(zhǔn)利率一般是緊跟美元變化的�！绷硪患铱偛吭谙愀鄣耐赓Y銀行房貸專員David向記者分析，由于美聯(lián)儲(chǔ)在2008年金融危機(jī)爆發(fā)后連續(xù)調(diào)低美元基準(zhǔn)利率至0%到0.25%的區(qū)間，所以港元利率也一再“跳水”。由于同業(yè)拆借市場(chǎng)成本很低，這在客觀上為香港銀行目前的房貸大戰(zhàn)埋下了“導(dǎo)火索”。

　　據(jù)外資銀行房貸專員David介紹，此前大多數(shù)香港銀行通用的房貸按揭利率是按照“P減”方式來計(jì)算的，其實(shí)就是在最優(yōu)惠利率(P)的基礎(chǔ)上減去一個(gè)固定利率得出實(shí)際按揭利率。目前香港銀行業(yè)提供的最優(yōu)惠利率已經(jīng)降低到30年來的最低水平，例如匯豐和中銀香港的最優(yōu)惠利率是5%，渣打和恒生的最優(yōu)惠利率是5.25%；而被減去的固定利率根據(jù)客戶貸款額度、期限和還款方式的不同而有區(qū)別，一般在2.75%到3.25%之間。所以，按“P減”方式計(jì)算的香港銀行房貸年利率一般在1.75%-2.5%，與內(nèi)地銀行法定最低的房貸利率4.158%相比明顯低了許多。

　　“但為了競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)地的房貸客戶，有香港銀行從今年初又推出了另一種‘H加’的按揭利率，引起不少銀行跟風(fēng)�！狈抠J專員David解釋，這是指在香港銀行同業(yè)拆借利率HIBOR(H)的基礎(chǔ)上加上一個(gè)固定利率。目前HIBOR利率只有0.07%，而加上的固定利率一般在0.7%左右，所以香港銀行用“H加”方式確定的房貸年利率通常約為0.75%。

　　“房貸利率從P減到H加，結(jié)果降得只剩下一個(gè)零頭了�！狈抠J專員David感嘆香港銀行為吸引內(nèi)地投資客，房貸利率已經(jīng)降到了“地板價(jià)”之下“地窖價(jià)”。

　　效果

　　超低利率魅力不小

　　滬上投資客搶“末班車”

　　“現(xiàn)在香港監(jiān)管部門對(duì)房貸低利率已經(jīng)多次吹風(fēng)，那邊的中介催我一定要在下個(gè)禮拜前簽字搞定按揭合同，否則超低利率可能落空�！痹谑澜�500強(qiáng)企業(yè)擔(dān)任高級(jí)主管的江先生對(duì)記者表示，春節(jié)前他將民生路張楊路附近的一處房產(chǎn)以360萬(wàn)的到手價(jià)出售，節(jié)后他和家人在接連兩個(gè)周末都飛到香港看房準(zhǔn)備下單。

　　“雖然現(xiàn)在香港房子單價(jià)比上海貴，但從投資成本和收益來看更劃算�！苯�先生算了一筆賬，如果他用手頭現(xiàn)金在國(guó)內(nèi)再次購(gòu)房，只能按二套以上房貸對(duì)待，不僅首付至少四成而且大多數(shù)內(nèi)地銀行給的利率比較高。而他看中的那套香港住宅只有1000萬(wàn)港元出頭，首付只要三成，而和幾家香港銀行房貸專員初步商談后的最低年利率只要0.73%。

　　就連香港銀行業(yè)的老大匯豐銀行在今年2月也推出HIBOR加0.65%的超低房貸利率，此舉震驚香港按揭市場(chǎng)。但據(jù)記者了解，目前香港銀行推出的超低房貸利率已限定在短期內(nèi)有效，例如匯豐和花旗銀行都將客戶申請(qǐng)超低房貸利率的有效期設(shè)在4月底，而建銀亞洲率先表示因已到期所以將停止提供超低房貸利率。

　　監(jiān)管

　　超低利率風(fēng)險(xiǎn)太大 金管局協(xié)調(diào)降溫利率戰(zhàn)

　　從去年下半年開始，內(nèi)地房產(chǎn)投資客成為推高香港房?jī)r(jià)的絕對(duì)主力，香港金管局為此不得不將價(jià)值在2000萬(wàn)港元以上住宅物業(yè)首付比例從三成提高到四成，但香港銀行在房貸利率上的血拼仍愈演愈烈。據(jù)金管局統(tǒng)計(jì)，從去年下半年以來，受內(nèi)地房產(chǎn)投資客青睞的“H加”房貸利率計(jì)息方式的市場(chǎng)占比從5%左右猛增至60%。

　　“香港金管局已經(jīng)在考慮給房貸利率戰(zhàn)降溫了，我們最近通知有意向的客戶一定要趕在4月底前簽好按揭合同。”外資行按揭經(jīng)理Steven向記者透露，金管局已經(jīng)開始找多家香港大銀行互相溝通，可能會(huì)很快制定穩(wěn)定的按揭利率參考水平�！胺抠J利率競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)惡性循環(huán)，目前的情況是不健康的，香港銀行業(yè)必須更理性一些。”香港銀行公會(huì)主席洪丕正在3月初對(duì)外明確表示，經(jīng)過與金管局共同討論，認(rèn)為目前香港銀行在按揭低利率上的競(jìng)爭(zhēng)只是短期現(xiàn)象，金管局正與個(gè)別銀行商討房貸利率的下限水平。金管局的主要目的是希望香港銀行業(yè)在房貸利率定價(jià)時(shí)，能考慮到利率和呆壞賬的周期性風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)只看目前狀況，而應(yīng)該考慮到利率上升后可能帶來的影響。徐可奇

　　澳門

　　“我們買房時(shí)的利率是2.45%”

　　來說說澳門買房的房貸政策。以中國(guó)銀行澳門分行為例——我家買房時(shí)是在中行申請(qǐng)的房貸——盡管我們并不是澳門居民，不過先生在澳門工作，可以向當(dāng)?shù)劂y行申請(qǐng)貸款。我們向銀行提供了工作收入證明，按照規(guī)定，貸款的每月還款額不能超過每月收入的1/3；個(gè)人身份資料，借款人年齡須在65歲以下；銀行財(cái)務(wù)資料以及與工作單位簽訂的合約。銀行審貸人還會(huì)提幾個(gè)問題，比如，與單位合約的時(shí)間只有幾年，但貸款時(shí)間最長(zhǎng)到30年，假如你合約終止了，如何保證還貸？還有，你們會(huì)長(zhǎng)期在澳門工作和生活嗎？在澳門有沒有其他的財(cái)產(chǎn)等等。核心就是通過對(duì)申請(qǐng)人職業(yè)、收入等信息的核查，確定銀行的貸款能否放給你，以及給你怎樣的優(yōu)惠利率。

　　澳門的房貸利率是可以貨比三家自己去談的，大致的利率是P-2.75%，P是市場(chǎng)利率，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)浮動(dòng)，但減去多少并不是固定的。我們買房時(shí)先跟葡萄牙在澳門設(shè)立的大西洋銀行談過，他們只能給很少的優(yōu)惠利率，所以才轉(zhuǎn)到中國(guó)銀行的。中行最后確定給我們減去2.8%,當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率是5.25%,所以我們買房的貸款利率是2.45%,貸款成數(shù)出乎我們意料，居然可以達(dá)到9成，申請(qǐng)的貸款幣種可以是澳門幣也可以是港幣。貸款審批完成之后，房產(chǎn)中介、銀行、律師以及我們買房的買主和賣房的賣主坐在一起，大家一起簽買賣合同，買房主要的法律文件就搞定了。

　　王慶慧 發(fā)自澳門