熱錢來襲！香港和內(nèi)地的樓市又被熱錢攪起，顯得動(dòng)蕩不安。首先是內(nèi)地?zé)徨X大舉進(jìn)攻香港樓市，炒高樓價(jià)，引發(fā)泡沫擔(dān)憂。而現(xiàn)在，賭人民幣升值的海外熱錢也正以各種隱蔽的形式滲入到內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，給正在調(diào)整中的中國(guó)樓市增加了更多不確定因素。

　　⊙記者 劉偉 ○編輯 王曉華

　　香港是國(guó)際資本、全球富豪云集的地方，而2009年，內(nèi)地?zé)徨X和富商卻成為香港樓市的主角。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，由于內(nèi)地?zé)徨X的不斷涌入,香港的普通住宅樓價(jià)累計(jì)已經(jīng)上升28%，香港豪宅市場(chǎng)“天價(jià)”不斷被刷新，結(jié)構(gòu)性泡沫已經(jīng)成為公眾討論的話題。雖然特區(qū)政府頻頻做出動(dòng)作以示“降溫”，但卻并未能阻止內(nèi)地?zé)徨X持續(xù)炒樓的熱情。

　　不斷刷新的香港“天價(jià)”豪宅

　　目前香港的樓價(jià)已回復(fù)到去年中的水平，其中豪宅價(jià)格更高于1997年的高峰水平。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至9月份，今年2000萬元以上住宅成交宗數(shù)達(dá)1656宗，約占整體物業(yè)成交約2%；成交564.3億元，超越08年全年，為近5年次高水平；成交量?jī)H低于07年樓市高峰期的全年2398宗。

　　而在09年的香港豪宅市場(chǎng)，名流香港購(gòu)置豪宅刷新“天價(jià)”紀(jì)錄的聲音不絕于耳。

　　騰訊董事局主席兼CEO馬化騰年初斥資1.6億港元在香港購(gòu)買豪宅。該豪宅位于渣甸山名門，馬化騰將三座57及58層復(fù)式戶型悉數(shù)買入。

　　體操王子李寧一家三口被香港媒體發(fā)現(xiàn)住在香港南區(qū)豪宅之王香島道33號(hào)一間約600多平方米的三層獨(dú)立屋，市值3億港元。

　　據(jù)香港媒體報(bào)道，阿里巴巴主席馬云，年內(nèi)以3億港元，購(gòu)入嘉里建設(shè)位于中半山地利根德里的BranksomeCrest頂層連泳池特色復(fù)式戶。

　　就在市場(chǎng)驚異于剛剛刷新的豪宅“天價(jià)”紀(jì)錄時(shí)，日前，一名中國(guó)內(nèi)地神秘富豪以4.39億港元買下香港島半山干德道39樓盤68樓A室一棟公寓，創(chuàng)下了世界紀(jì)錄。

　　炒樓——內(nèi)資熱錢不可小覷

　　香港本地資金是參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，但不容忽視的卻是內(nèi)地源源不斷涌入的“熱錢”。和外資熱錢不同的是，內(nèi)資熱錢主要熱衷于樓市，而外資熱錢則更希望通過“熱錢跳板”來參與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和人民幣升值。

　　那么，到底有多少內(nèi)地?zé)徨X在參與香港樓市？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，09年以來，中國(guó)內(nèi)地買家占香港住宅市場(chǎng)總成交量的11%。內(nèi)地買家對(duì)每單位1000萬-2000萬港元的物業(yè)最感興趣，占總成交量的16%；分別有13%和12%的內(nèi)地買家購(gòu)入500萬-1000萬港元及2000萬港元以上單位物業(yè)；500萬港元以下單位只占4%。另?yè)?jù)中銀香港最新研究報(bào)告，目前進(jìn)入香港樓市的內(nèi)地資金，約占全部成交金額的5%~10%，以2008年住宅成交金額3400億港元計(jì)，內(nèi)地資金達(dá)到170億~340億港元，而且這些資金主要都集中在豪宅市場(chǎng)。

　　市場(chǎng)分析人士指出，事實(shí)上，目前參與香港豪宅市場(chǎng)的內(nèi)地?zé)徨X比例已達(dá)到兩到三成，而且有進(jìn)一步走高的跡象。

　　“內(nèi)地涌港的熱錢基本上由四部分資金構(gòu)成”農(nóng)銀證券(香港)分析師郭信麟指出，首先是今年在內(nèi)地股市和樓市賺到錢的投資者。今年初以來，上證指數(shù)上漲了一倍多，在這其中獲利了結(jié)的一部分投資者將目光投向香港市場(chǎng)。由于香港證券市場(chǎng)和內(nèi)地證券市場(chǎng)有一定差別，很多內(nèi)地投資者不是很熟悉，更多的內(nèi)地?zé)徨X把目標(biāo)鎖定在樓市。另一方面，內(nèi)地一線城市樓市從09年初以來也有了較大漲幅，再向上的空間已經(jīng)不是很大，而同期香港的樓市卻由于資金的追捧樓價(jià)迭創(chuàng)新高。恒地(香港)主席李兆基在今年7月下旬時(shí)表示，香港樓市年內(nèi)會(huì)有5%—10%的上漲空間。而同期內(nèi)地股市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，樓市也接近高點(diǎn)。由于更看好香港樓市，很多在內(nèi)地樓市中獲利的投資者便將目光投向香港樓市。

　　第二部分是內(nèi)地特別是珠三角地區(qū)的實(shí)業(yè)家，由于出口受阻，海外訂單大量減少，同時(shí)也出現(xiàn)了“用工荒”。在此情況下，很多實(shí)業(yè)投資者關(guān)閉工廠，將資金從實(shí)業(yè)領(lǐng)域撤出，轉(zhuǎn)而投向臨近的香港房市。

　　第三部分是一部分在內(nèi)地投資的港商，受市場(chǎng)不景氣的影響，這部分投資者紛紛撤資，回港“炒房”。

　　“第四部分投資者，就是進(jìn)行投資移民的內(nèi)地投資者。這些投資者基本上是內(nèi)地富豪，但由于偏好香港的環(huán)境，或者是為了讓子女有一個(gè)香港身份，以期獲得更好的發(fā)展空間�！惫�信麟指出。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港于03年10月推出投資移民計(jì)劃以來，共有4350人獲批，總共為香港帶來308億港元。據(jù)香港入境處資料顯示，獲批人士平均每人投資額達(dá)708萬港元，高于計(jì)劃規(guī)定最少的650萬港元。在各類制定投資項(xiàng)目類別中，投資房地產(chǎn)的達(dá)28%。

　　監(jiān)管層“降溫”熱錢“熱情”不減

　　不斷刷新的豪宅價(jià)格不但引爆了香港豪宅投資熱潮，而且引起了香港民眾對(duì)豪宅天價(jià)“傳染”普通住宅的一再擔(dān)憂。

　　香港特區(qū)行政長(zhǎng)官曾蔭權(quán)在10月中旬出席特區(qū)立法會(huì)答問大會(huì)時(shí)則表示，目前普通住宅與1997年10月的高峰期仍相差約25%，“暫未見到一個(gè)明顯的泡沫”。就在以上言論發(fā)表后不久，香港金管局10月24日宣布，收緊2000萬元或以上住宅物業(yè)按揭成數(shù)上限至6成，低于2000萬元物業(yè)樓按實(shí)際貸款額不得超過1200萬元，實(shí)時(shí)生效。10月27日，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華會(huì)晤10多名地產(chǎn)商，表明政府會(huì)在必要時(shí)機(jī)對(duì)樓市采取果斷措施。

　　監(jiān)管層從開始的宣稱“無泡沫”到幾周內(nèi)又是收緊按揭，又是找會(huì)晤地產(chǎn)商，這無疑給市場(chǎng)傳達(dá)了一個(gè)信息，那就是——市場(chǎng)確實(shí)是需要“降溫”了。

　　在監(jiān)管層頻出監(jiān)管措施的情況下，日前香港舉行的物業(yè)拍賣會(huì)上，拍賣方推出的5項(xiàng)貴重豪宅因缺乏競(jìng)投，遭拍賣負(fù)責(zé)人收回。另?yè)?jù)最新消息，香港樓市成交呈現(xiàn)降溫跡象。地產(chǎn)界預(yù)期，至明年初，交投量會(huì)比今年9月萎縮逾30%，二手樓價(jià)錢則會(huì)明顯回落。

　　但值得注意的是，監(jiān)管層的舉措并未阻止熱錢涌港的熱情。最近的數(shù)據(jù)顯示熱錢依然加速流入香港，銀行體系總結(jié)余至10月30日已增加至2483.9億元，逼近今年5月18日的2,531億港元的歷史最高紀(jì)錄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本月金管局已累計(jì)向市場(chǎng)注入871.88億港元，為今年來的最高月度紀(jì)錄。而港元兌美元截至11月3日早盤仍維持于7.7502水平，與觸及強(qiáng)方保證只有一線之距。有分析人士指出：“短期來看，熱錢還會(huì)持續(xù)流入，雖然監(jiān)管力度不斷加大，但這并不影響投資者炒樓的熱情。”