無(wú)論是在發(fā)達(dá)的美國(guó)還是處于發(fā)展中的非洲國(guó)家，解決低收入者的居住問(wèn)題是困擾各國(guó)政府的一大難題。目前，各國(guó)政府采取的方式不盡相同，或租或賣，但均在設(shè)法讓低收入者在可承受價(jià)格的范圍內(nèi)，有房可住。不過(guò)，需要指出的是，保障房的出現(xiàn)雖然在一定程度上滿足了低收入者的住房需求，但它難以福澤全部低收入人群，在一些國(guó)家甚至因?yàn)榈褪杖胝呔幼∵^(guò)于集中，而導(dǎo)致社會(huì)問(wèn)題頻發(fā)。

　　發(fā)達(dá)國(guó)家多以租為主

　　歷經(jīng)百余年的發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家在保障房建設(shè)上可謂經(jīng)驗(yàn)豐富。這些國(guó)家基本都選擇了提供廉租房的方式，照顧低收入者的住房要求。

　　在日本，當(dāng)?shù)卣�府采取了一種“保低放高”的政策。政府為中低收入者提供“廉租房”或優(yōu)惠住房貸款，保證中低收入者從“能租得起房”向“能買得起房”過(guò)渡，而高收入者的住房問(wèn)題則由市場(chǎng)解決。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前大約有超過(guò)220萬(wàn)套的“廉租房”，占全部住宅的4.7%。其中，一個(gè)顯著的特點(diǎn)是，在東京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50%以上“廉租房”。

　　在法國(guó)，廉租房的相關(guān)法律的建立可以追溯到1894年，最初主要供城市工人階層使用的住房在當(dāng)時(shí)被叫做“便宜房”。2000年通過(guò)的法律還給法國(guó)每個(gè)城市制定了占城市總住宅20%的廉租房建設(shè)目標(biāo)。截至2008年，法國(guó)共有近450萬(wàn)套廉租房，占法國(guó)主要住房總數(shù)的17%。除日本和法國(guó)外，加拿大和中國(guó)的香港等國(guó)家和地區(qū)也都以向低收入者提供廉租房為主。

　　不過(guò)，不同的國(guó)家對(duì)申請(qǐng)廉租房的低收入者的條件規(guī)定也不同。日本的廉租房首先是滿足單親母親、殘疾人和老年人的需要，其次才是提供給一些剛工作居住不穩(wěn)定者或者就是帶著一兩個(gè)小孩的一些年輕夫妻。日本有些地方政府還對(duì)殘疾人入居“廉租房”采取特別減免制度。

　　日本的“廉租房”房租并不是完全按照收入多寡按一定百分比等方式收取，而是根據(jù)申請(qǐng)居住家庭每年提供的《收入報(bào)告書》為基礎(chǔ)，再綜合考慮房子所在位置、房子具有面積、房子興建年數(shù)、房子具有的便利性等4個(gè)方面的“系數(shù)”計(jì)算出來(lái)的，比較繁瑣。對(duì)于收入連續(xù)兩年超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的家庭，地方政府可以命令居住者從公營(yíng)住宅里面搬遷出去。因?yàn)檫@種住宅本身是為低收入者興建的。如果居住者不肯搬遷的話，就要被罰高額的違約金。

　　而在法國(guó)，70%的法國(guó)居民符合申請(qǐng)廉租房的條件，即個(gè)人月收入低于1706歐元。這一標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)地區(qū)略有不同，比如在巴黎地區(qū)，由于平均收入和消費(fèi)都偏高，可申請(qǐng)廉租房的個(gè)人月收入上限達(dá)到1963歐元。法律還規(guī)定，已經(jīng)享受廉租房的住戶擁有“維持權(quán)”，就是說(shuō)即使這些家庭收入增加也不必搬出；只是當(dāng)家庭總收入超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%以上時(shí)，管理機(jī)構(gòu)可以對(duì)房租進(jìn)行微幅上調(diào)。這一條款的目的是保持廉租房住宅區(qū)內(nèi)的社會(huì)階層多樣化。

　　瑞士蘇黎世州銀行北京代表處首席代表劉志勤接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)基本解決了社會(huì)的住房需求，因此他們多以廉租房為主，以滿足新移民和外來(lái)打工者的住房需要。此外，西方國(guó)家舊房較多，改造成本也不高，政府也愿意將其買入后加以改造，作為廉租房使用。發(fā)達(dá)國(guó)家雖然以廉租房為主，但也同樣注重類似于中國(guó)的“經(jīng)濟(jì)適用房”建設(shè)。例如，新加坡政府建的保障房叫組屋，它實(shí)際上包含了出租和出售兩種方式，但多以賣為主。

　　發(fā)展中國(guó)家多以賣為主

　　不同于發(fā)達(dá)國(guó)家的廉租房，發(fā)展中國(guó)家多以低價(jià)賣房的形式來(lái)保障低收入者需求，也就是我們所熟悉的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　在巴西，巴西政府2009年推出了“我的家園，我的生活”全國(guó)住房計(jì)劃，目標(biāo)是在未來(lái)3年里投資340億雷亞爾，為中低收入家庭建設(shè)100萬(wàn)套保障性住房。

　　為落實(shí)這項(xiàng)計(jì)劃，聯(lián)邦政府將投資200億雷亞爾，為中低收入家庭購(gòu)買保障性住房提供住房補(bǔ)貼或是住房信貸補(bǔ)貼。地方政府負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)保障性住房的家庭進(jìn)行登記和管理的工作，并免費(fèi)提供建房用地，與建筑商簽署承建保障性住房的合同等。巴西政府根據(jù)申請(qǐng)者的收入情況，提供不同的優(yōu)惠措施，幫助低收入者買房。

　　不同于巴西由國(guó)家主力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，埃及政府則更多提倡私營(yíng)資本融入社會(huì)的理念。埃及政府出臺(tái)了一個(gè)名叫“青年公寓”的計(jì)劃�！扒嗄旯�寓”的資金50%由企業(yè)家捐助，另50%由私人發(fā)展商投資，租售價(jià)格基本上也是象征性的，以收回成本為原則。埃及前前后后建了數(shù)十萬(wàn)套“青年公寓”，一定程度上緩解了居民住房緊張狀況。根據(jù)計(jì)劃，2009至2010年，埃及擬建成大約20萬(wàn)套面向低收入者的住房，鼓勵(lì)房產(chǎn)商大力開(kāi)發(fā)低價(jià)房，并對(duì)他們提供免稅等政策支持。

　　針對(duì)大城市住房資源緊缺的情況，埃及政府還在開(kāi)羅的周圍建造衛(wèi)星城，目的是稀釋開(kāi)羅高度密集的人口，解決百姓的住房困難，開(kāi)發(fā)開(kāi)羅的周邊地區(qū)等。為此，政府還配套了相應(yīng)的優(yōu)惠措施，如對(duì)公司企業(yè)，規(guī)定凡是在衛(wèi)星城落戶的企業(yè)，10年內(nèi)免繳海關(guān)稅和企業(yè)所得稅；對(duì)個(gè)人，則收取比開(kāi)羅低大約1/4的房?jī)r(jià)。衛(wèi)星城空氣新鮮，環(huán)境優(yōu)美，一般分為工業(yè)、住宅和娛樂(lè)三個(gè)功能區(qū)域，設(shè)計(jì)上很合理。如今，這些城市已成為大開(kāi)羅的一個(gè)特色景觀。

　　同樣堅(jiān)持為低收入人群提供經(jīng)適房的國(guó)家還有俄羅斯和南非等國(guó)。俄羅斯憲法規(guī)定，每一位俄羅斯公民都有權(quán)獲得至少12平方米的住房。然而，莫斯科市政府每年只能提供100多套免費(fèi)的經(jīng)濟(jì)適用房給無(wú)房的低收入市民，其住戶只需承擔(dān)維修費(fèi)和物業(yè)費(fèi)就可以將這套房子轉(zhuǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　北京大學(xué)-林肯土地研究院的滿燕云教授認(rèn)為，發(fā)展中國(guó)家，比如巴西、俄羅斯和中國(guó)近幾年的住房自有化率相對(duì)較低，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一直處在起飛上升階段，住房的價(jià)值也隨之上升，因而，就給普通人提供的住房保障而言，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)賣方與買方都是好事。因而，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的比例要高于廉租房。

　　保障房問(wèn)題也不少

　　保障房建設(shè)的目的是緩解低收入民眾的住房需求，但是其中滋生出來(lái)的諸多問(wèn)題也不容忽視。在發(fā)展中國(guó)家，保障房雖然價(jià)格低廉，但常常出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，難以讓所有的申請(qǐng)者都能得償所愿。即便申請(qǐng)到房子，得到優(yōu)惠的貸款條件，他們也依然備感吃力。

　　舉例來(lái)說(shuō)，埃及每年新建住宅保持在30萬(wàn)套左右，投資保持在每年近100億埃鎊(1美元約合5.4埃鎊)�？梢哉f(shuō)，政府對(duì)民居建設(shè)是頗下了一番工夫。由于開(kāi)羅的失業(yè)率較高，低收入的居民占多數(shù)，消費(fèi)和購(gòu)房能力較差，因此政府通過(guò)低息貸款的方式資助家庭購(gòu)置住房，即每年提供6.5億埃鎊，年息5%，購(gòu)房者每戶可向政府申請(qǐng)不超過(guò)1.5萬(wàn)埃鎊的低息貸款，40年內(nèi)償還。可是由于開(kāi)羅的房?jī)r(jià)逐年節(jié)節(jié)攀升，1.5 萬(wàn)埃鎊僅能買到約四五平方米，對(duì)買房者無(wú)異于杯水車薪。

　　按照規(guī)定，埃及政府允許購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款，以彌補(bǔ)政府低息貸款以外的不足部分。但實(shí)際情況是，銀行的商業(yè)貸款利息過(guò)高，將不少人拒之門外，同時(shí)，由于法律禁止銀行在借貸人無(wú)法還清貸款的情況下沒(méi)收住房，即禁止銀行進(jìn)行房產(chǎn)抵押貸款，這樣，銀行對(duì)欲購(gòu)房者提供貸款的積極性就不高。加之，一些借貸者要么一貧如洗，缺乏償還能力，要么信譽(yù)不佳，想方設(shè)法拖延償還時(shí)間，所以各家銀行都有苦難言，紛紛抬高貸款的“門檻”，出臺(tái)了一系列苛刻而繁瑣的手續(xù)，以“扎緊錢袋”，保護(hù)自身利益不受損失。

　　相比之下，廉租房的申請(qǐng)者雖然沒(méi)有難貸款的麻煩，但是他們也同樣面臨申請(qǐng)難的困擾。在埃及，想住廉租房的人要排隊(duì)，住上廉租房的人即便收入超標(biāo)也遲遲不肯搬走。一些個(gè)體經(jīng)營(yíng)者甚至鉆政策的空子，故意做低自己的收入情況，以騙取廉租房居住。由此出現(xiàn)了“廉租房”的停車場(chǎng)里面經(jīng)常停著高級(jí)轎車，偶爾還能看見(jiàn)養(yǎng)著高級(jí)寵物的人出出進(jìn)進(jìn)。

　　除上述問(wèn)題外，保障房在一些國(guó)家還引發(fā)了不少社會(huì)問(wèn)題。在法國(guó)，正是2005年巴黎郊區(qū)發(fā)生的騷亂引起了法國(guó)社會(huì)對(duì)廉租房政策的廣泛討論。一些右翼人士認(rèn)為該措施造成了眾多擁有移民背景的低收入人群密集居住在一個(gè)區(qū)域，削弱了他們與法國(guó)主流社會(huì)接觸機(jī)會(huì)；同時(shí)，該區(qū)域周邊原居民由于不適應(yīng)街區(qū)環(huán)境和文化的變化而紛紛搬走，使所在街區(qū)教育、消費(fèi)等配套設(shè)施質(zhì)量普遍下降，最終陷入類似于貧民窟的狀態(tài)，從而引發(fā)失業(yè)率增加、青少年輟學(xué)、團(tuán)伙犯罪等各種威脅社會(huì)安全和穩(wěn)定的因素。而左派人士則反駁，廉租房集中在某些區(qū)域的原因正是許多右派執(zhí)政的城市寧愿交罰款也不肯建設(shè)規(guī)定比例的廉租房。此外，廉租房也常常出現(xiàn)在黨派非法資金來(lái)源等政治丑聞中。

　　滿燕云認(rèn)為，在中國(guó)，政府應(yīng)當(dāng)同時(shí)大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。當(dāng)前，中國(guó)大城市中數(shù)量巨大的流動(dòng)性強(qiáng)的打工人口無(wú)處居住，他們應(yīng)當(dāng)居住在廉租房?jī)?nèi)。劉志勤也表示，政府應(yīng)同時(shí)加大廉租房和經(jīng)適房建設(shè)，因?yàn)榱�租房滿足的是短期過(guò)渡需求，而經(jīng)適房是滿足低收入者的長(zhǎng)期需要。政府需要在政策上予以更多的傾斜和明確化。