筆者最擔(dān)心的是，下調(diào)資本金比例的政策用意會(huì)被誤讀，成為開(kāi)發(fā)商又一根漲價(jià)的稻草，這將進(jìn)一步延緩房地產(chǎn)調(diào)整的周期。

　　國(guó)務(wù)院近日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，最引人關(guān)注的是，商品房投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，調(diào)整幅度之大，出乎業(yè)界意料。

　　商品房資本金比例制度建立于1996年，指開(kāi)發(fā)商自有資金占其全部開(kāi)發(fā)資金的比例，通過(guò)此制度來(lái)調(diào)控銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2004年9月，為了給房地產(chǎn)投資過(guò)熱降溫，商品房資本金比例被調(diào)高至35%。本次下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，等于恢復(fù)到1996年的水平。

　　商品房投資資本金比例的大幅下調(diào)，至少折射出房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)不容否定的現(xiàn)象：一是房地產(chǎn)投資低迷的現(xiàn)狀并未在“小陽(yáng)春”行情下得以扭轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年1～3月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)；二是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈之緊張，可能超乎外界的想象，一季度投資的萎縮，和資金緊張不無(wú)關(guān)系。

　　從政策的初衷看，通過(guò)降低資本金比例的“加杠桿化”的政策效應(yīng)，刺激房地產(chǎn)投資，從而保增長(zhǎng)的意圖非常明顯。如果說(shuō)之前的房地產(chǎn)“救市”政策大多有利于購(gòu)房者，而降低資本金比例則完全有利于開(kāi)發(fā)商。筆者認(rèn)為，從保增長(zhǎng)的根本目的而言，這樣的政策無(wú)可厚非，畢竟房地產(chǎn)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)有目共睹。但下調(diào)資本金比例會(huì)否成為房地產(chǎn)業(yè)走出低迷、重拾升勢(shì)的拐點(diǎn)卻需慎重分析。

　　首先應(yīng)該指出，盡管下調(diào)資本金比例幅度高達(dá)15個(gè)百分點(diǎn)，但名義上拉動(dòng)的投資額不過(guò)3000億元左右，而目前房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口高達(dá)9000多億元，不會(huì)從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏的現(xiàn)狀。

　　其次，目前房地產(chǎn)完全陷于自身制造的“投資悖論”中，按照開(kāi)發(fā)商和唱多樓市的專(zhuān)家的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)需求“剛性”的局面未來(lái)30年都不會(huì)有大的變化。既然如此，就應(yīng)該義無(wú)反顧地加大投資，然而開(kāi)發(fā)商卻一邊唱多，一邊“做空”，不愿加大投資。這個(gè)“投資悖論”的根源就在于房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買(mǎi)力之間嚴(yán)重脫節(jié)的矛盾并沒(méi)有解決，畸高房?jī)r(jià)依然是房地產(chǎn)業(yè)低迷的罪魁禍?zhǔn)�。如果開(kāi)發(fā)商真的認(rèn)為房?jī)r(jià)不高，就不會(huì)顧慮風(fēng)險(xiǎn)而不愿投資。

　　第三，筆者此前就曾判斷，在樓市供過(guò)于求的基本面、居民購(gòu)買(mǎi)力、宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗、信貸政策不會(huì)持續(xù)和房地產(chǎn)自身周期等諸多因素主導(dǎo)下，下半年房地產(chǎn)將面臨更嚴(yán)峻的局面，房?jī)r(jià)反彈不會(huì)持續(xù)，直至價(jià)格真正調(diào)整到位。在下調(diào)資本金比例之后，筆者依然堅(jiān)持這個(gè)判斷。而且，以前詭異的反彈行情和拿地?zé)崆榭偹阏业搅苏�策層面的答案。開(kāi)發(fā)商在5月份交易量大幅下降的情況下突然掀起拿地?zé)岢�，不排除有提前獲悉國(guó)家政策的可能。

　　筆者認(rèn)為，下調(diào)資本金比例不僅不會(huì)成為房地產(chǎn)擺脫低迷的政策“拐點(diǎn)”，反而恰恰說(shuō)明最近的反彈行情不過(guò)是一次虛假繁榮。巨大的空置面積、緊繃的資金鏈條、居高不下甚至一有風(fēng)吹草動(dòng)就強(qiáng)勁上漲的房?jī)r(jià)都不是短期可以改變的，開(kāi)發(fā)商需要認(rèn)清這個(gè)現(xiàn)實(shí)。筆者最擔(dān)心的是，下調(diào)資本金比例的政策用意會(huì)被誤讀，成為開(kāi)發(fā)商又一根漲價(jià)的稻草，這將進(jìn)一步延緩房地產(chǎn)調(diào)整的周期。而且，因?yàn)橘Y本金比例的下調(diào)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可能將風(fēng)險(xiǎn)向銀行進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁，這也是必須事前警惕的。(作者馬光遠(yuǎn),經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)