樓市的波動時刻牽引著老百姓的心。近期，東莞樓價持續(xù)上揚，投資客入市，樓價大有重回2007年的趨勢。為何市場在2007年調(diào)整后，在短短不到兩年的時間便出現(xiàn)強勢反彈？金融海嘯的影響仍在，樓市為何會逆勢飄紅？未來市場何去何從？昨日，中原集團董事會主席施永青在接受記者采訪對這些問題給出了自己的觀點。

　　政府救經(jīng)濟刺激樓市漲

　　記者：2009年以來內(nèi)地樓市地王頻出，不少城市樓價快速上漲至2007年高峰水平。對比香港，香港樓市在1997年調(diào)整后，樓價將近10年才恢復(fù)到1997年的水平，為何2007年的這波調(diào)整，在短短不到兩年的時間，市場又開始上演瘋狂的行為？

　　施永青：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的重新興旺，和實體經(jīng)濟的現(xiàn)狀是背離的。在香港，失業(yè)率在增加，中產(chǎn)階級的收入在下降，承受高房價負擔(dān)能力不斷下降。事實上，整個社會經(jīng)濟活動也在減慢，從寫字樓、商鋪的租金不斷下滑也可以看出商業(yè)經(jīng)營狀況并沒有得到改善，甚至還有惡化。

　　樓市價格的上升最主要的原因是受到政府政策的直接刺激。金融海嘯是全球性的崩潰，全世界各國政府都出臺很多政策想去抵消金融海嘯帶來負面影響。中國政府應(yīng)付金融海嘯的能力比其他政府要強。歐美一些國家原來就有大量的政府財政赤字，加上銀行系統(tǒng)出了嚴重問題，政府雖然拿出錢，但都是拿來救銀行，救一些面臨倒閉的企業(yè)，真正能讓老百姓受益的不多。中國正好相反，是增加銀行貸款，前6個月的銀行貸款已經(jīng)到了7萬億元，多了那么多的錢，以前不可貸的現(xiàn)在都給貸，房地產(chǎn)就旺起來了。

　　民間財富向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移

　　記者：近2個月來東莞的別墅、類別墅和高級洋房的銷售情況呈現(xiàn)熱銷的狀況，既然整體經(jīng)濟沒有轉(zhuǎn)暖，為何這些類型產(chǎn)品仍然會有市場需求？

　　施永青：民間資金，特別是老百姓積累的財富和增值模式的轉(zhuǎn)變，也是促使房地產(chǎn)價格上升的重要因素�，F(xiàn)在有一種奇怪的現(xiàn)象，一方面實體經(jīng)濟在收縮，另一方面人們在心態(tài)上又擔(dān)心通貨膨脹。2008年，一些人擔(dān)心資產(chǎn)下滑，本著“現(xiàn)金為王”的想法，變賣一些房產(chǎn)，但到了2009年，貨幣流動性增加，為了預(yù)防可能出現(xiàn)的通貨膨脹，很多人又擔(dān)心貨幣貶值，又想把錢拿出來買房子或者黃金。

　　現(xiàn)時樓市的最大問題，是價格上升缺乏經(jīng)濟增長作基礎(chǔ)，單是靠資產(chǎn)儲存模式轉(zhuǎn)移，而缺乏新增的購買力。簡單地看，就是現(xiàn)在買房子的很多人，不是普通的市民，而是擁有一定財富的人，他們儲藏財富的模式在向房地產(chǎn)傾斜�，F(xiàn)在樓市之所以重新火熱起來，就在于這些擁有資產(chǎn)的人心里都在彷徨、恐懼：我辛苦賺的錢，怎么才能保住它呢？一下子買房子、一下子變?yōu)楝F(xiàn)金，現(xiàn)在的心理是傾向于再投向房地產(chǎn)。

　　樓市有泡沫但不應(yīng)刺穿

　　記者：很多人都在擔(dān)心隨著通貨膨脹預(yù)期來臨，是否又會形成新的樓市泡沫？

　　施永青：樓市又在形成泡沫，主要是因為房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟沒有同步。樓市有泡沫當(dāng)然是不好的。但在特定環(huán)境下，泡沫不應(yīng)該去刺穿它，否則帶來的困難會更多。

　　記者：就您來看，政府為何不出臺更直接的措施將房價降下來？

　　施永青：就像一個孩子喝一種奶太久了，一吃其他的東西就會拉肚子，政府一開始就過度依賴房地產(chǎn)，已經(jīng)習(xí)慣了靠房地產(chǎn)來達到推動經(jīng)濟，想轉(zhuǎn)變是很難的。政府可以推出更多的土地上市，把房價上升的趨勢壓下來，但是政府是不想房價掉下來，同時也不想房價升得太快。

　　還有一個原因是因為大部分中產(chǎn)階級都買了房子，你把房地產(chǎn)價格壓下來，是打擊了一大片。房價一跌，所有擁有房子的人都會吃虧。小的是資產(chǎn)蒸發(fā)，嚴重的可能變成負資產(chǎn)，背了一身債，因此只能慢慢來調(diào)整。

　　東莞轉(zhuǎn)型成功房價會升

　　記者：您如何看待東莞的房地產(chǎn)發(fā)展？

　　施永青：東莞建出來的房子都很漂亮，但有一個現(xiàn)象，入住率不高，這代表房地產(chǎn)在東莞有很大程度只是儲藏財富的模式，不是市民真正的需要。有的房子空置了5~10年都沒人住，造成資源的嚴重浪費。從這個角度看，東莞的樓市存在不健康的情況。很難說這種不健康的情況能維持多久。

　　決定東莞房價的因素還在于能否吸引外來的有知識的人才能在東莞安家落戶。

　　現(xiàn)在東莞市是建房子速度比吸引人才進入的速度快。東莞的房地產(chǎn)將如何發(fā)展，關(guān)鍵在于升級轉(zhuǎn)型能否成功。以前東莞是勞動力密集產(chǎn)業(yè)云集的地方，現(xiàn)在想要發(fā)展高新科技和自主品牌，如果轉(zhuǎn)型成功，東莞的房價就可能會進一步上升。

　　談后市：估計實體經(jīng)濟不會快速復(fù)蘇

　　記者：越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始積極參加拍地活動，現(xiàn)在是否適合土地儲備？

　　施永青：還不是太多開發(fā)商想加大土地儲備。2008年房價低的時候，由于資金鏈緊張，開發(fā)商是賣房子不敢買土地，現(xiàn)在資金壓力有所緩解。但個人認為，開發(fā)商還是很慎重，不會不顧一切去搶地。

　　記者：由于上半年樓市成交量過大，導(dǎo)致后市的需求不足，個別盤價格已經(jīng)上漲1000元~2000元/平方米，下半年樓市將朝著什么樣的方向發(fā)展？

　　施永青：保守估計最快是2010年才可以看到實體經(jīng)濟回暖的曙光。最快是2011年，實體經(jīng)濟才有機會開始復(fù)蘇。雖然目前顯示房地產(chǎn)銷售不錯，但作為投資者也好，開發(fā)商也好，都不可以把這種趨勢看成是可以長期持續(xù)的。不排除下半年中央在房地產(chǎn)政策上可能出現(xiàn)調(diào)整，比如對房地產(chǎn)二次置業(yè)支持度可能會收緊等。(潘勤毅、蔣幸端)