問(wèn)：6月份，我國(guó)部分城市出現(xiàn)“地王”和房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為24644萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%。而商品房銷(xiāo)售額11389億元，同比增長(zhǎng)45.3%。美國(guó)次貸危機(jī)由房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂而引發(fā)，并最終導(dǎo)致了全球性的經(jīng)濟(jì)衰退。很想知道，高房?jī)r(jià)是否也會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退？

　　———上海西康路 馬鵬宇

　　答：最近，我國(guó)各地房?jī)r(jià)不斷上漲、“地王”頻出，引起輿論的普遍關(guān)注。在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)包括我國(guó)經(jīng)濟(jì)前景仍不很明朗的背景下，人們有理由擔(dān)心，似乎正在加速形成的內(nèi)生性的以房地產(chǎn)市場(chǎng)為代表的資產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生第二輪沖擊，使正在企穩(wěn)復(fù)蘇的我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于被動(dòng)境地。

　　此次肇始于美國(guó)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的源頭，正是由房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅而引發(fā)的次貸危機(jī)。因此，以此次危機(jī)為例來(lái)說(shuō)明高房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)衰退之間的關(guān)系，再合適不過(guò)。

　　為應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅以及“9·11”事件導(dǎo)致的美國(guó)經(jīng)濟(jì)下調(diào)，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松貨幣政策。該項(xiàng)政策的過(guò)度使用，造成了銀行信貸的過(guò)度擴(kuò)張。在房地產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)為，那些按正常風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估本不應(yīng)獲得住房抵押貸款的所謂“次優(yōu)級(jí)”客戶(hù)，也成了銀行競(jìng)相推銷(xiāo)貸款的對(duì)象。在發(fā)達(dá)衍生品市場(chǎng)的推動(dòng)下，次級(jí)貸款又被打包層層轉(zhuǎn)賣(mài)，銀行、保險(xiǎn)、投行等金融機(jī)構(gòu)的全面投機(jī)性介入，使房地產(chǎn)泡沫日益膨脹，次貸風(fēng)險(xiǎn)成倍放大。因此，當(dāng)外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化、利率提高開(kāi)始使“次級(jí)”貸款客戶(hù)無(wú)力償還貸款、大批破產(chǎn)時(shí)，一場(chǎng)次貸危機(jī)逐漸形成。此后，以這些按揭貸款支持的債券市場(chǎng)價(jià)值出現(xiàn)大幅下跌，此類(lèi)金融資產(chǎn)大幅縮水，證券市場(chǎng)開(kāi)始受到影響，其他金融資產(chǎn)也隨之大幅下降，由此引發(fā)了證券市場(chǎng)的危機(jī)，整個(gè)資本市場(chǎng)的危機(jī)也隨之爆發(fā)。資本市場(chǎng)危機(jī)對(duì)世界知名金融機(jī)構(gòu)的毀滅性打擊，則使金融市場(chǎng)更為風(fēng)聲鶴唳。金融機(jī)構(gòu)紛紛緊縮信貸，市場(chǎng)流動(dòng)性大減，實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮。加上消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入的悲觀預(yù)期和原有房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的縮水，消費(fèi)行為開(kāi)始減少。由此，整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了收縮甚至衰退的狀態(tài)。這就是美國(guó)從房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅到金融危機(jī)再到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大致路線(xiàn)圖。

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，也有很多學(xué)者做過(guò)深入研究。有學(xué)者就曾將房地產(chǎn)市場(chǎng)稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)周期之母，并認(rèn)為特別在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)衰退時(shí)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)表現(xiàn)得更加明顯也更為可怕。2005年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱斯、奎格利和席勒進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，股票市場(chǎng)沒(méi)有明顯的財(cái)富效應(yīng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)極其明顯。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退對(duì)居民的消費(fèi)和支出具有明顯的負(fù)面影響，并會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊。而股票市場(chǎng)沒(méi)有如此明顯的影響。國(guó)際清算銀行(BIS)2005年的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，僅有16%的股票市場(chǎng)在繁榮之后會(huì)發(fā)生蕭條，而40%的房地產(chǎn)繁榮是以緊接著的蕭條來(lái)告終的。

　　綜上所述，理論和實(shí)踐都說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展有著密切的聯(lián)系。其中，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，是防范金融體系風(fēng)險(xiǎn)以及金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生的關(guān)鍵。高房?jī)r(jià)并不會(huì)直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。但是，對(duì)與高房?jī)r(jià)相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫必須引起重視。這是因?yàn)�，由于房地產(chǎn)金融的存在，房地產(chǎn)泡沫破裂很容易將風(fēng)險(xiǎn)傳遞到金融領(lǐng)域進(jìn)而整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，并造成經(jīng)濟(jì)的全面衰退。