●信貸資金充裕推動房價上升

　　●一些地方政府放任價格上漲

　　●通脹預(yù)期導(dǎo)致買房保值現(xiàn)象

　　●房地產(chǎn)商造市助長房價上行

　　今年春夏之際，國內(nèi)房價突然攀升引起社會的廣泛關(guān)注。事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)作為天量信貸的最大受惠者，在迅速完成V形反轉(zhuǎn)的同時也為投資做出了巨大貢獻(xiàn)�？梢哉f，二季度經(jīng)濟(jì)良好表現(xiàn)的功臣非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。

　　房地產(chǎn)市場的產(chǎn)銷兩旺推動著房價攀升，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未全面回暖之際，房地產(chǎn)業(yè)率先進(jìn)入了繁榮。在城市化進(jìn)程不斷加速的今天，城市土地供應(yīng)和需求的矛盾越來越明顯，尤其是中心城區(qū)地少人多的局面令這一矛盾更加難以調(diào)和。因此，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)價格的上漲是必然且合理的。

　　然而，在當(dāng)前的宏觀形勢下，房價上漲還有其特殊的原因：

　　1.信貸資金推動了房價上升。據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年我國新增貸款7.37萬億元，超過了2008年全年的新增貸款的1.47倍。天量信貸資金的投放釋放了大量的流動性，助長了資產(chǎn)價格的上升，房地產(chǎn)價格亦不例外。另一方面，由于貸款總額中以中長期為主，這更是為資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場提供可能。有關(guān)機(jī)構(gòu)測算表明，上半年有20%左右的信貸資金流入房地產(chǎn)和股市等資產(chǎn)市場，由此推動了房地產(chǎn)的量價齊升。

　　2.一些地方政府放任價格上漲，在一定程度上抬高了房價。由于經(jīng)濟(jì)增速放緩，政府財(cái)政收支情況不甚理想。根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，今年上半年全國財(cái)政收入同比下降2.4%；財(cái)政支出則同比增長26.3%。收入的捉襟見肘迫使一些地方政府不得不開源節(jié)流。而占政府收入較大比重的土地出讓金、房地產(chǎn)稅收的增加將確保政府收支的改善。因此，房價上漲對一些地方政府和房地產(chǎn)商而言是一件“雙贏”的事，自然樂意為之。

　　3.投資者強(qiáng)烈的通脹預(yù)期使房地產(chǎn)投資成為保值選擇。環(huán)顧全球，各國的救市行為使流動性充裕成為了普遍的現(xiàn)象。此外，大宗商品價格均已悄然回升，原油價格更是在不經(jīng)意間突破了70美元的大關(guān)，輸入型的通貨膨脹似乎近在眼前。同時，隨著國內(nèi)信貸資金和M2的持續(xù)上升，流動性的釋放已經(jīng)導(dǎo)致了國內(nèi)資產(chǎn)價格的上升，未來通貨膨脹的預(yù)期較為強(qiáng)烈。而房地產(chǎn)投資作為保值的理想選擇成為投資者追捧的對象，房價上升自然順理成章。

　　4.房地產(chǎn)商的造市活動助長了房價上漲。一些地區(qū)房地產(chǎn)商自產(chǎn)自銷制造假象，而近期北京地區(qū)房地產(chǎn)商捂盤惜售的現(xiàn)象更是驚動了政府。造市所形成的示范效應(yīng)和羊群效應(yīng)對房價的上漲起了推波助瀾的作用。

　　次貸危機(jī)導(dǎo)致的全球性房地產(chǎn)業(yè)的寒冬尚未過去，行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化整合尚未完成之時，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)便華麗轉(zhuǎn)身直接進(jìn)入了盛夏。房地產(chǎn)業(yè)的“硬起飛”也導(dǎo)致了諸多不甚合理的現(xiàn)象，具體體現(xiàn)在市場結(jié)構(gòu)和行業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展上。2007年房價的一路躥升最終導(dǎo)致了巨大的通脹壓力，而此輪房價上漲也逐步凸顯出通脹的隱憂。

　　作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的興衰關(guān)系著上下游諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。歷史也證明，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮成就了2003-2007年中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)5年保持兩位數(shù)以上的增長。但剛剛過去的上一輪通貨膨脹，房地產(chǎn)價格猛漲成為通脹的背后推手。此次資金推動的房地產(chǎn)市場升溫更是將銀行牽涉其中。由過度信貸引發(fā)房地產(chǎn)市場崩潰而導(dǎo)致的次貸危機(jī)尚在眼前，我們絕不能重蹈美國的覆轍。多年前，中國銀行業(yè)改革之初曾背負(fù)了大量不良貸款，如今好不容易走出險境，要防止這種情況卷土重來。我們必須牢記歷史的深刻教訓(xùn)，正視這一潛在風(fēng)險。基于房地產(chǎn)業(yè)之于國民經(jīng)濟(jì)的重要性，房價不能大漲，亦不能大跌，國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)回歸良性的發(fā)展軌道。我們有充分的理由相信，在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了充分的調(diào)整之后，中國經(jīng)濟(jì)定會迎來更美好的明天。

　　(胡俞越 作者為北京工商大學(xué)證券期貨研究所所長，教授)