清不清庫存？買不買地？加不加開工量？三個(gè)看似簡單的選擇題，卻是房地產(chǎn)市場復(fù)蘇之際，影響開發(fā)企業(yè)下半年發(fā)展的艱難抉擇。地產(chǎn)公司能不能抓住機(jī)遇，在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期中突飛猛進(jìn)，或是成功躲過宏觀政策調(diào)整給行業(yè)帶來的不利影響，全在公司決策層給這三道題寫出的答案上。

　　難題1 清不清庫存

　　今年初，幾乎所有開發(fā)商的主要任務(wù)就是清庫存。但是，在上半年樓市持續(xù)升溫、公司庫存已經(jīng)消化大半的情況下，是否還要繼續(xù)執(zhí)行清庫存策略？

　　由于去年大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商選擇了停工、減開工量、延緩施工速度的做法，實(shí)際上后續(xù)樓房供應(yīng)量已經(jīng)有可能出現(xiàn)青黃不接的情況。如果此時(shí)再一味清庫存，極有可能導(dǎo)致公司在房價(jià)最高的時(shí)點(diǎn)上無房可賣。但是，假若不清庫存，捂盤不賣，也有可能在后期遭遇市場量價(jià)齊跌風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)房子滯銷，公司的資金鏈都會出問題。

　　一位不愿意透露身份的某開發(fā)商營銷經(jīng)理表示，此前公司便是因?yàn)樯鲜鲱檻]，選擇了少量多批的銷售模式。但是，上海7月1日出臺了打擊 “捂盤”的規(guī)定，這讓公司的上述銷售策略失效。

　　專家認(rèn)為，全國其他省市也有可能效仿上海，出臺類似的規(guī)定，少量多批的銷售策略可能會最終失效。

　　難題2 加不加開工量

　　對開發(fā)商來說，“清不清庫存”這道選擇題，還必須結(jié)合“加不加開工量”的選擇一塊進(jìn)行全盤考慮。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~6月，雖然全國商品住宅的開發(fā)投資同比增長了7.3%，但北京、上海、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的投資額度卻同比下降了10%以上。而且1~6月房屋新開工面積為4.79億平方米，同比下降了10.4%。

　　事實(shí)上，在今年一季度，“減少開工量”一直是行業(yè)的流行語。一直到市場回暖后的四、五月份，以萬科、富力、保利等為代表的房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)才紛紛宣布要增加開工量。

　　行業(yè)龍頭的動向，也并不代表整個(gè)行業(yè)的趨勢。事實(shí)上，很多開發(fā)商目前仍然在觀望，尤其是2007年的“地王”項(xiàng)目，更有多塊項(xiàng)目一直被閑置著。

　　“按照目前的銷售情況，現(xiàn)在的庫存大概只夠3個(gè)月賣。但按照年初的銷售量，現(xiàn)在的庫存可以賣的時(shí)間就長了。”易居中國分析師薛建雄曾如此評價(jià)上海樓市目前的供需格局。

　　商品從開發(fā)到銷售，時(shí)間長達(dá)一至兩年，中間的變數(shù)太多。開工量增加了，但市場銷售卻大幅減少，那該怎么辦？看來，開工量的問題，得讓房企老總們大傷腦筋了。

　　難題3 拿不拿地

　　市場回暖，不僅使得開發(fā)商面臨后續(xù)供應(yīng)不足的問題，土地儲備也被大量消耗。來自易居克而瑞等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前上海多家地產(chǎn)公司的土地儲備面積，僅和上半年的市場規(guī)模接近。

　　方方房地產(chǎn)工作室的報(bào)告更指出，按照金地在上海去年的銷售量，現(xiàn)有的土地儲備甚至不夠開發(fā)一年，拿地已經(jīng)成為很多公司刻不容緩的需求。

　　但是，很多開發(fā)商在拿地時(shí)卻很猶豫。今年前3個(gè)月，雖然有綠地、保利等在土地市場上表現(xiàn)活躍，但更多的公司在靜觀其變，萬科便是其中的代表，今年前3個(gè)月，萬科在土地市場一無所獲。萬科執(zhí)行副總裁肖莉曾說，萬科錯過了最好的拿地時(shí)機(jī)。

　　即使后來萬科在五、六月份連續(xù)拿下18塊土地，但這些土地所處的位置大多只是二線城市，一線城市卻鮮有斬獲。原因之一，便是大部分開發(fā)商都想在一線城市拿地，導(dǎo)致一線城市的地價(jià)瘋漲。

　　事實(shí)上，由于包括央企在內(nèi)的眾多實(shí)力企業(yè)的參與，一線城市的開發(fā)用地價(jià)格也一漲再漲。

　　是否花巨資購入一線城市的 “地王”，也將是下半年房地產(chǎn)公司重點(diǎn)考慮的問題。錯過這些“地王”，有可能錯過樓市復(fù)蘇以后的新一輪牛市；而購入這些“地王”，則很可能重蹈“曬太陽”的覆轍。