一線城市商品房銷售量連續(xù)數(shù)周回落，與此同時，房價繼續(xù)快速攀升。對于市場的調(diào)整，工商銀行投資銀行部高級分析師張貽倫在接受中國證券報記者專訪時表示，京、滬等一線城市新房成交回落并非需求無力，而主要是供應(yīng)不足。雖然政策可能會因微調(diào)而有所收緊，但是市場的流動性依然十分充裕。在供應(yīng)偏緊的情況下，房價在下半年仍然存在較大的上漲壓力。

　　中國證券報記者：7月以來，北京、上海等城市商品房銷量出現(xiàn)明顯回落，主要原因是什么？

　　張貽倫：一線城市的房地產(chǎn)市場在持續(xù)熱銷半年之后出現(xiàn)適當(dāng)調(diào)整是正常的。對于調(diào)整的原因，有觀點認(rèn)為是由于價格上漲過快，需求受到抑制，觀望氣氛逐漸濃厚。我認(rèn)為，一線城市新房成交的回落，更主要是由于供應(yīng)不足。

　　供應(yīng)不足主要體現(xiàn)在三個方面：一是可售庫存過低。以7月份的銷售量來看，上海可售商品住宅僅夠銷售1.5個月，深圳、北京則分別有6.9和9.6個月的銷售庫存，接近歷史最低水平。二是去年以來房地產(chǎn)開工建設(shè)放緩，新增供應(yīng)減少。6月以來，新開工面積雖有所好轉(zhuǎn)，但是這些項目至少半年后才有可能入市銷售，目前正是“青黃不接”的時期。三是開發(fā)商預(yù)期價格上漲，捂盤惜售。此前，北京等地的相關(guān)部門對開發(fā)商捂盤行為進行過整治，但效果并不明顯。

　　中國證券報記者：房價上漲對需求的遏制，是否開始在一線城市中顯現(xiàn)？樓市是否將再度陷入觀望？

　　張貽倫：從一線城市二手房的交易數(shù)據(jù)分析，目前，需求萎縮的現(xiàn)象并不明顯。以北京為例，2009年前四個月，二手房成交量不斷上漲，5月首次出現(xiàn)環(huán)比下降，但交易量基本與3月持平，仍在高位徘徊。6月后，京城二手房網(wǎng)簽交易持續(xù)活躍，交易量紀(jì)錄屢被打破。7月份，北京二手房網(wǎng)簽達到24916套的歷史新高，環(huán)比上漲7%以上。而去年全年，北京二手房交易才7萬余套。

　　由于市區(qū)土地逐漸減少，新房主要集中在城市邊緣地區(qū)，二手房的區(qū)位條件普遍好于新房，因此二手房的整體成交均價并不低于新房。另外，由于二手房在買賣時，評估價格低于實際交易價格，銀行貸款又以評估價格為準(zhǔn)，所以二手房的首付明顯高于新房，一般在四成以上。北京二手房市場創(chuàng)新高，表明購房有效需求仍然十分旺盛，并沒有因價格上漲而有所萎縮。

　　中國證券報記者：下半年，一線城市的房價走勢將有什么變化？

　　張貽倫：數(shù)據(jù)顯示，目前全國70個大中城市房屋銷售價格的環(huán)比漲幅還在擴大。7月份環(huán)比上漲0.9%，這已是今年3月以來連續(xù)第5個月出現(xiàn)上漲。就一線城市來看，北京、上海環(huán)比分別上漲0.9%和0.6%，深圳更高達3.1%。我認(rèn)為，即使信貸政策因“微調(diào)”而有所收緊，下半年市場的流動性也不會因此而減少。在供應(yīng)偏緊的情況下，房價在下半年仍然存在較大的上漲壓力，回調(diào)的可能性很小。

　　中國證券報記者：市場預(yù)期信貸政策的具體操作將逐步收緊，對此怎么看？

　　張貽倫：我認(rèn)為下半年政府對樓市的政策不會收緊，仍會比較寬松。房價快漲并不代表行業(yè)高歌猛進，尤其是經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，樓市調(diào)控仍將小心謹(jǐn)慎。

　　6月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資的爆發(fā)性增長曾給市場以驚喜。這主要緣于半年末(或年末)的沖刺性因素，往年6月和12月均有投資明顯沖高的現(xiàn)象。7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資單月完成額仍明顯高于除6月外的其他月份，但是考慮到市場的持續(xù)熱銷和降低項目資本金比例的利好刺激，對該指標(biāo)也不應(yīng)過于樂觀。

　　房地產(chǎn)所帶動的民間投資，能否取代政府投資扛起經(jīng)濟復(fù)蘇大旗尚存疑問。開發(fā)商信心正在逐漸恢復(fù)，但行業(yè)還遠(yuǎn)沒有回歸此前的繁榮。

　　當(dāng)前，房價上漲過快確實派生出許多隱憂，但價格本身存在很大的區(qū)域性差異。樓市的調(diào)控不能只看房價，更不宜去抑制需求，而應(yīng)該加大政府土地供應(yīng)，引導(dǎo)開發(fā)商加快開工建設(shè)，切實打擊捂盤惜售行為。