新一輪嚴(yán)厲打擊囤地行為的土地調(diào)控拉開(kāi)大幕。繼8月24日表態(tài)要求加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管后，國(guó)土資源部9月1日發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，明確要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　在新地王頻出、老地王“曬太陽(yáng)”的背景下，國(guó)土資源部連續(xù)發(fā)文向社會(huì)傳達(dá)出嚴(yán)懲開(kāi)發(fā)商囤地的決心，意在規(guī)范項(xiàng)目用地管理、避免資源閑置、調(diào)整供需關(guān)系，進(jìn)而平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)。

　　實(shí)際上，在打擊囤地方面，國(guó)家近幾年早就三令五申，出臺(tái)過(guò)多個(gè)相關(guān)規(guī)定，但在各地的實(shí)施過(guò)程中，這些規(guī)定并沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行。中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2003年以來(lái)，40家知名地產(chǎn)商在12個(gè)城市土地公開(kāi)市場(chǎng)上獲取的270幅地塊，超過(guò)半數(shù)土地處于閑置狀態(tài)。

　　一直以來(lái)，土地儲(chǔ)備規(guī)模被開(kāi)發(fā)商視為實(shí)力和后續(xù)發(fā)展能力的象征�；�于土地供應(yīng)有限、地價(jià)長(zhǎng)期看漲的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商一直爭(zhēng)相進(jìn)行“手中有地，心中不慌”的囤地行為。同時(shí)，在土地的地方政府壟斷供給模式和分稅制體系下，“賣地生財(cái)”成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商拿地后是否真正投入建設(shè)，地方政府卻缺乏動(dòng)力進(jìn)行監(jiān)管。這成為實(shí)際中閑置土地管理政策屢屢落空的主因。要根治開(kāi)發(fā)商大規(guī)模囤地這一頑癥非一日之功，而短期內(nèi)要切實(shí)有效收到效果，則需要打出三記重拳。

　　首先，切實(shí)采取有效措施，以經(jīng)濟(jì)手段提高開(kāi)發(fā)商的囤地代價(jià)。國(guó)土資源部曾發(fā)布《關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須一次性付清購(gòu)地款才能取得土地所有權(quán)證書。開(kāi)發(fā)商只有取得土地所有權(quán)證書以后，才能據(jù)此抵押貸款。由于種種原因,這一規(guī)定并沒(méi)有被一些地方政府嚴(yán)格執(zhí)行。其實(shí),對(duì)依靠銀行貸款進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定將大大增加拿地成本，有利于遏制開(kāi)發(fā)商以小博大甚至“空手套白狼”的囤地行為。目前，有地方已經(jīng)開(kāi)始著手提高開(kāi)發(fā)商違約成本，比如,廣州市提出,將除了實(shí)行競(jìng)買保證金制度外，還要求競(jìng)得人繳納相當(dāng)于成交價(jià)10%的定金，此舉意味著開(kāi)發(fā)商拍得土地價(jià)格越高，今后違約被罰的錢就越多。

　　其次，加強(qiáng)土地出讓的后續(xù)管理，加大對(duì)囤地的監(jiān)督和處理力度，這是立竿見(jiàn)影的措施。地方政府對(duì)出售的土地不能一賣了之，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地后的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控，督促其及時(shí)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期收回的政策。同時(shí)，地方政府應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商建立誠(chéng)信檔案，一旦查出開(kāi)發(fā)商哄抬地價(jià)、囤地閑置、惡意拖欠出讓金等行為，將在土地市場(chǎng)設(shè)立限制門檻等，增加其違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，建立土地供應(yīng)和土地價(jià)格穩(wěn)定的良性預(yù)期，也能大大降低開(kāi)發(fā)商的囤地意愿。國(guó)土資源部此次已經(jīng)對(duì)地方政府提出要求，要及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)供地計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開(kāi)發(fā)利用情況動(dòng)態(tài)信息。各地方政府應(yīng)在耕地保護(hù)的基礎(chǔ)上穩(wěn)定土地供應(yīng)面積與價(jià)格，增強(qiáng)土地供給和出讓的透明度和公開(kāi)性，消除開(kāi)發(fā)商對(duì)于地價(jià)上漲和土地供應(yīng)緊張的擔(dān)憂。一旦開(kāi)發(fā)商面臨長(zhǎng)期穩(wěn)定的地價(jià)曲線時(shí)，大量囤地不僅無(wú)法獲取土地增值收益，還意味著較高的經(jīng)營(yíng)成本，囤地的動(dòng)力也就大大削減了。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要建立長(zhǎng)期穩(wěn)定土地供需關(guān)系和土地價(jià)格體系，進(jìn)行深層次配套改革才是根本之策。這其中包括：調(diào)整國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)多依賴；改革目前財(cái)稅體制、減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；打破土地供給的地方政府壟斷機(jī)制，商品房用地流轉(zhuǎn)機(jī)制更靈活；土地供給和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的信息透明公開(kāi)，并受全社會(huì)監(jiān)督等�？梢灶A(yù)期，隨著各項(xiàng)土地政策和體制的完善，開(kāi)發(fā)商會(huì)積極調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)行為，減少囤地，形成開(kāi)發(fā)銷售的良性循環(huán)。