房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在是否又面臨一場(chǎng)虛假繁榮？那些利益牽系其中的做局者是否又開(kāi)始了重新操盤(pán)？相信每個(gè)人心里都會(huì)有一本賬。在傳言樓市復(fù)蘇的時(shí)候，我們不能不問(wèn)一聲：供給與需求的關(guān)系是否真的回歸到正�；�動(dòng)狀態(tài)了？這些問(wèn)題必須要弄清楚，一定不要稀里糊涂。

　　最近的一些消息說(shuō)，中國(guó)30個(gè)城市的住宅成交面積環(huán)比在下跌。相信這是真的。一年前的冬天，北京五環(huán)外，樓價(jià)從一萬(wàn)多元每平米跌到八九千元，那時(shí)人們都舍不得掏錢(qián)買(mǎi)進(jìn)。有什么道理可以說(shuō)明，在今天當(dāng)又一個(gè)瘋狂來(lái)臨時(shí)，人們反而更有魄力做出購(gòu)買(mǎi)決定呢？

　　記憶中，自從今年3月以來(lái)一些開(kāi)發(fā)商重新得到銀行的信貸支持后，樓市的回暖假象接連出現(xiàn)。價(jià)格有點(diǎn)變化，銷(xiāo)售有點(diǎn)增加，有些敏感的人就以為市場(chǎng)在掉頭向上。實(shí)際上這是嚴(yán)重的判斷失誤。我所得到的消息是，交易一點(diǎn)也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的起色。這一點(diǎn)，大可去翻翻各類(lèi)市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)。

　　佐立克來(lái)到中國(guó)，開(kāi)口閉口就是一句話(huà)，中國(guó)現(xiàn)有的寬松貨幣政策一定不能退出。實(shí)際上這很容易理解，就是要求我們努力借助寬松貨幣政策向市場(chǎng)注入更多的流動(dòng)性。如果我們對(duì)此心知肚明，就能找到解釋當(dāng)下的樓市態(tài)勢(shì)，一些人何以言行極度沖動(dòng)的依據(jù)。救市的鼓點(diǎn)不斷敲響，開(kāi)發(fā)商被松了綁，又可以從銀行得到資金貸入。我們甚至還可以見(jiàn)到，2007年前的某些抑制投機(jī)的決定，在隨后的危機(jī)中被一些人動(dòng)搖了，所以才能聽(tīng)到貨幣當(dāng)局屢次重申二套房信貸政策必須得到維護(hù)。至于炒買(mǎi)，現(xiàn)在雖然還沒(méi)有回到2007年，但是如果市場(chǎng)的泡沫積累速度持續(xù)上升，相信將為期不遠(yuǎn)。

　　現(xiàn)在的一輪所謂需求釋放，多半與普通購(gòu)買(mǎi)者無(wú)關(guān)。不應(yīng)該被認(rèn)為是真實(shí)的需求。真實(shí)的需求是什么樣的？我認(rèn)為應(yīng)該是普通居民將自己的勞動(dòng)所得轉(zhuǎn)化成消費(fèi)支出，或者這些人像往年一年，愿意通過(guò)銀行渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)負(fù)債消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。這都是真實(shí)的、剛性的需求，除此之外，都是虛假的。目前我們看到的最虛假的環(huán)節(jié)，就出在開(kāi)發(fā)商身上。這些人在傳遞一種危險(xiǎn)，當(dāng)他們找到了可以依賴(lài)的銀行和一些權(quán)力部門(mén)的支持，他們就有動(dòng)力將這種危險(xiǎn)傳遞到投資者和投機(jī)者手中。這都是一些機(jī)構(gòu)性的所謂需求。與2007年及之前如出一轍。在這些機(jī)構(gòu)需求手上，危險(xiǎn)只能相互傳遞，并不會(huì)被消化，因?yàn)檫@種意在漁利的需求最終找不到出口。

　　實(shí)際的市場(chǎng)狀況，有兩類(lèi)指標(biāo)可以衡量。一類(lèi)是垃圾短信；一類(lèi)是馬路攬客。這一點(diǎn)也不是開(kāi)玩笑，而是極嚴(yán)肅的事實(shí)。前一類(lèi)出現(xiàn)在2007年末，直到今天，想必和我一樣，手機(jī)上時(shí)常接到兜售房屋的垃圾短信的人比比皆是，有些信息開(kāi)出的條件簡(jiǎn)直讓人不敢相信世事竟那般變幻無(wú)常。假定我們的樓市真的如某些人所說(shuō)的那樣生機(jī)勃興了，一掃頹勢(shì)了，這類(lèi)垃圾短信不是應(yīng)該速速消失么？

　　后一類(lèi)指標(biāo)更為鮮明，目前在中國(guó)的若干大城市里并不鮮見(jiàn)。最近筆者在廣州就見(jiàn)到不少。那些一望即知為中介或二手房主的年輕人，站在街角或立交橋下，手上舉著一塊寫(xiě)著房屋信息和銷(xiāo)售價(jià)格的紙板，逢人就截，不問(wèn)出處與來(lái)路。有樓盤(pán)雇傭的宣傳員，沿街挨個(gè)兒發(fā)放兜售材料，不論男女童叟。假如市場(chǎng)真如一些人所指的那樣牛氣再現(xiàn)，這些從前的牛人也該重回他們的售樓部，擺出一幅愿者上鉤的架勢(shì)才對(duì)，何以對(duì)街邊蕓蕓草民青眼有加？

　　古語(yǔ)說(shuō)，一葉知秋。如果不是信貸井噴，如果不是機(jī)構(gòu)做局，普通購(gòu)買(mǎi)力的恢復(fù)恐怕還要有待年月。如果就業(yè)率沒(méi)能切實(shí)回暖，如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入分配未能明顯改觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)再如何狂飆強(qiáng)勁，只會(huì)是空話(huà)一句，毫無(wú)根基。而且我認(rèn)為，受制于經(jīng)濟(jì)基本面的回暖周期，那些機(jī)構(gòu)性需求能在多大程度上維持樓市的熱度，還是有疑問(wèn)的。全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇需要一個(gè)過(guò)程，不可能一躍而起，這必定制約機(jī)構(gòu)的財(cái)富效應(yīng)。此時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)厭惡者一定非常之多，有什么理由相信，他們就一定是房地產(chǎn)市場(chǎng)的救星呢？

　　(章劍鋒 作者系房地產(chǎn)事務(wù)專(zhuān)欄作家)