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    葉檀:開發(fā)商只囤地不蓋房 最終將囤成一潭死水
2009年11月03日 11:15 來源:每日經(jīng)濟新聞 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  有三分之一的開發(fā)商只囤地不蓋房,這是房地產(chǎn)界著名的小潘同志給出的數(shù)字。

  北京核心城區(qū)的工體四號地塊被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司拿走,按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日,竣工日期為2008年3月31日,合同成為一紙空文,該地塊于今年8月21日被轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)。

  僅此一項轉(zhuǎn)讓,盈科大衍賺了多少呢?轉(zhuǎn)讓價為1.18億美元,當(dāng)初拍賣價為5.1億人民幣,按照當(dāng)時的匯率,僅為0.6414億美元,按照2009年8月的匯率,約為0.7467億美元,考慮到中間費用,“小超人”大概賺了0.5億美元,3年利潤在78%以上。這樣好的買賣,還有誰會不囤地呢?

  如果“小超人”囤金,他的收益又有多少?2006年9月15日的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元,2009年8月21日為953.85美元,盈利381.50美元,盈利為60%左右。也就是說,在中國一線城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金。

  這不是“小超人”第一次玩轉(zhuǎn)土地市場,香港的數(shù)碼港項目就是玩轉(zhuǎn)土地與資本市場的典型。來看看香港理工大學(xué)會計學(xué)與金融學(xué)院副教授林本利先生的分析。1998年,盈科拓展(盈拓)向特區(qū)政府提出數(shù)碼港計劃,1999年3月時任香港特區(qū)財政司長的曾蔭權(quán)先生宣布有關(guān)計劃,電訊盈科免費得到土地住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發(fā)展權(quán),條件是需要為政府發(fā)展數(shù)碼港,然后便交給由政府全資擁有的數(shù)碼港有限公司。

  此后一連串的資本運作,可以上MBA教材。在取得香港“數(shù)碼港”資訊園區(qū)開發(fā)權(quán)后,盈拓成立盈科數(shù)碼動力(盈動),借“得信佳”的殼上市,股價一天狂升23倍,一天就賺了300多億,轟動全球金融業(yè)。不僅上市后股價從停牌前的1角多,飆升至3元多,此后借科網(wǎng)與地產(chǎn)雙重概念,很快攀升到20元。2000年2月,盈動宣布舉債900億元收購百年老店香港電訊,令股價沖上28元5角 (相當(dāng)于現(xiàn)在的142元5角),到達高潮。在科網(wǎng)泡沫崩潰、收購計劃于2000年8月完成后,新公司電盈大股東及高層行使認股權(quán)與出售手上股票,套現(xiàn)40多億港元,而后股價足足跌去九成以上。其中的關(guān)鍵就是地產(chǎn)項目,在借殼得信佳時,李澤楷以香港數(shù)碼港發(fā)展權(quán)無償注入及總值24.6億港元的地產(chǎn)項目為代價,換取得信佳75%股權(quán)并握有一批可換股債券。

  由于電盈業(yè)績大滑坡,李澤楷提出私有化方案,通過承擔(dān)公司債務(wù),幾乎“不費分毫”就可換取電盈全部股權(quán)。當(dāng)時的背景是香港地產(chǎn)市場在2007年下半年在減息刺激下強勢轉(zhuǎn)暖,在港上市的地產(chǎn)股紛紛獲得大股東在二級市場上增持,所謂電盈私有化,主要是將其中主要盈利部分盈大地產(chǎn)私有化。由于香港證監(jiān)會出具證據(jù)反對,私有化動議被法院駁回,電盈小股東激動得落淚。

  現(xiàn)在我們可以理解為什么囤地好于蓋房!懊娣邸辟F過面包,說明通脹預(yù)期十分強烈,此時面粉也好,面包也好,他們的稀缺程度相同,但是囤積面粉有無數(shù)好處:面粉既可以像面包一樣暢銷,還可以免去開發(fā)成本,減少在開發(fā)過程中房價漲跌的不確定性。

  潘石屹先生所說的三分之一開發(fā)商囤地不蓋房,如果屬實,這是一個可怕的數(shù)據(jù),說明中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底資本化、泡沫化了。上游開發(fā)商與某些地方政府一起囤地待價而沽,下游追求資產(chǎn)保值的投資者大買高檔住宅與豪宅,業(yè)已占據(jù)購房者的35%以上,這絕不是普通的消費品市場,而是一個土地與現(xiàn)金為王的投資市場,土地成為重要的期貨品種。

  政府有針對開發(fā)商囤地的專門政策,2007年年中,國土資源部發(fā)出內(nèi)部通知,要求各地加快處置利用閑置土地:土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收;依法可以無償收回的,堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的,要在2007年年底前完成清退。但從北京工體四號地塊、上海的樓脆脆等案例來看,收回閑置土地的政策在多數(shù)時候成為一紙空文。更令人震驚的是如下數(shù)據(jù),2007年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù),不僅開發(fā)商囤地了10億平方米,國家土地儲備中心也在囤積大量土地,從2002年到2006年全國計劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米,而所有房地產(chǎn)商購置土地總量僅14.5億平方米。

  如此泡沫、如此混亂的土地市場不改革,所有的人都會變成囤積者,最終將經(jīng)濟囤成一潭死水。 (每經(jīng)評論員 葉檀)

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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