高房價阻礙了居民的消費升級，削弱了消費增長的后勁，使刺激消費的政策受到很大干擾；同時，還影響了城市化進程，加劇了貧富差距，使巨大的消費潛力得不到釋放，已成為當前制約消費擴張的最大阻力。

　　⊙梁達

　　對于急需購房的持幣者來說，國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)使他們盼望房價下降的心理大受挫折。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%，比9月份擴大1.1個百分點，這是今年的最大同比漲幅；10月份的環(huán)比漲幅也高達0.7%。環(huán)比已連續(xù)8個月上漲。高企的房價不降反升，令眾多持幣待購者大失所望。而種種跡象表明，高房價已成為擴大城鄉(xiāng)居民最終消費需求的最大障礙。

　　高房價從多方面影響消費需求

　　第一，高房價阻礙居民消費的轉(zhuǎn)型升級。目前我國城鄉(xiāng)居民正處于向更高層次的消費升級中。在此過程中，迫切需要清除不利于消費擴張的障礙，而目前的高房價至少會在兩個方面抑制消費的快速增長。一是高房價讓許多人淪為房奴，在沉重的房貸壓力下，對這部分家庭的未來消費產(chǎn)生巨大的擠出效應(yīng)。例如，大部分收入將用于房貸月供，這不僅會導(dǎo)致一般住房消費者的日常消費全面萎縮，而且還會影響到他們的人力資本提升，最終將導(dǎo)致這部分家庭的收入水平固化和消費能力的削弱；二是高房價改變了人們的預(yù)期，增加了預(yù)防性儲蓄需求，使多數(shù)人不敢消費、謹慎消費。房價的過度上漲，導(dǎo)致眾多中低收入階層，在城市住宅資源方面，逐漸邊緣化，只能望房興嘆。不少地方的房價大大偏離民眾的實際購買力。

　　第二，高房價使刺激消費的政策效應(yīng)受到很大干擾。近年來，國家出臺了一系列擴內(nèi)需、促消費的政策。如家電下鄉(xiāng)、以舊換新等措施，但由于高房價使得不少居民緊縮腰包，要么還房貸，要么攢錢準備買房，無法顧及眾多的優(yōu)惠政策。而過高的首付款和月供支出又明顯擠出了工薪階層的消費需求，絕大多數(shù)購房者紛紛削減了其他商品和服務(wù)的消費。這就削弱了刺激內(nèi)需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙。

　　第三，高房價不利于消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。從結(jié)構(gòu)上看，食品消費在居民的支出結(jié)構(gòu)中是逐年下降的，而居住消費在居民支出結(jié)構(gòu)中是逐年上升的；居民食品消費的負擔會越來越輕，而居住消費的負擔會越來越重。

　　從1978-2008年的數(shù)據(jù)看，在城鎮(zhèn)居民支出結(jié)構(gòu)中，食品消費的比例從57.5%下降為37.9%,農(nóng)村居民其比例從67.7%下降為43.7%。而居住消費，城鎮(zhèn)居民則從1981年的1.39%上升到目前的30%左右，農(nóng)村居民消費從1978年的3.16%上升到17.8%。對于居民來講，特別是農(nóng)村向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的居民，居住消費支出的壓力，要遠比食品消費的支出壓力大和沉重得多，而且會越來越大。

　　需要指出的是，在統(tǒng)計上我國居民的居住消費支出并不包括購房支出，僅包括房租、水電費等支出，如果加上購房方面的支出，這一比重會大幅提升。

　　第四，房價收入比過高，花去了二代人甚至幾代人的積蓄，嚴重削弱了消費增長的后勁。國際上通常以“房價收入比”來衡量中國房價總水平的高低。以北京為例，北京市核心區(qū)域的房價收入比達到22∶1，已明顯高于東京、倫敦和溫哥華等其他國際性大城市。從北京和上海等地方的住房絕對價格水平來看，也已超過了美國和日本的國際大都市。但是，美國和日本的人均收入是中國人均收入的數(shù)倍甚至數(shù)十倍，如果再考慮匯率因素的話，那么中國部分城市的房價已經(jīng)高得太離譜了。所以，住房的投資需求旺盛是推升眼下中國房價過高的最為根本的原因。

　　高企的房價，對于一般消費者來講無疑是一個十分沉重的負擔。因為，高房價已使當今中國的房地產(chǎn)市場基本上把真正的住房消費者擠出了市場。如果他們想要買住，就得靠幾代人的儲蓄積累及家庭的未來收入才行。這樣的購買住房，不僅導(dǎo)致了其后續(xù)的住房裝修及家具等消費能力有限，而且還會引致幾代人即時消費能力的全面下降。

　　據(jù)國家信息中心報告分析，1998年至2006年，以現(xiàn)價計算的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長10.2%，而現(xiàn)價住宅銷售額的增長卻達到32.6%。由于預(yù)期房地產(chǎn)價格將會繼續(xù)大幅上升，許多家庭抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。

　　第五，高房價影響城市化進程的推進，從而沖擊經(jīng)濟增長。我國正處于城市化的階段，大量需要在城鎮(zhèn)購買房屋的是從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民工家庭，而中國目前的城鎮(zhèn)人均可支配收入不統(tǒng)計他們的收入，房價與他們的收入相比，2007年高達16倍以上，這樣高的房價，使農(nóng)民工永遠也進入不了城市，成不了新市民。而中國城鎮(zhèn)居民間的收入差距又遠比一些發(fā)達國家大，平均起來看，似乎房價收入比在6-7的范圍，但是，對于60%的中低收入者來說，房價收入比則在8-24的范圍。

　　第六，房價上漲過快加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距。目前房價大幅增長，特別是一些大中城市房價增長過快，意味著財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟發(fā)達、居住環(huán)境較好的地區(qū)集聚，向少數(shù)高收入者，特別是投機購房者和房地產(chǎn)商手中集聚，這在一定程度上加重了我國收入分配的不平等狀況。與此同時，大部分居民和經(jīng)營者的收入和財富則變相縮水，收入差距進一步拉大。低收入階層居民收入的增長趕不上房價的增長，住房支付能力逐步下降，許多人被排斥在住房市場之外。

　　需要指出的是，為了與國際統(tǒng)計接軌，在統(tǒng)計意義上，中國居民的購房支出不算入居民的消費支出，而是作為投資品。但從實際的情況來看，居民的住房購買卻是他們最大的一份消費。這種背離的現(xiàn)象，很容易對我們的政策決策產(chǎn)生誤導(dǎo)。

　　盡快遏制房價過快上漲勢頭

　　眾所周知，在當前外需減弱的大背景下，迫切需要擴大內(nèi)需，促進國內(nèi)消費。然而，由于房價居高不下，一方面大大提高了居民的支出預(yù)期，影響到正常的生活和消費行為；另一方面，房價的持續(xù)增高，又嚴重壓抑了居民的潛在消費，使巨大的消費潛力不能得到釋放。高房價已成為制約消費擴張的最大阻力。因此，適當降低房價可有效擴大消費，增加居民的日常消費支出。

　　然而，根據(jù)對多種因素的分析，如果不采取有效措施，房價有可能繼續(xù)上漲，這是由住房的特性和需求剛性決定的。

　　商品房具有投資和消費的兩重性。當住房作為消費品時，住房需求是有限的，是可由市場的供求關(guān)系決定的。但如果將住房作為投資品，融資獲得的便利性、高杠桿率和投資者預(yù)期等因素都將會推升房價的上漲，此時住房的投資需求便是無限的。今年以來國內(nèi)部分城市房價之所以會出現(xiàn)如此大幅度的飆升，這主要是由住房的投資需求所推動的。

　　今后幾年我國商品房需求潛力仍然可觀。首先，從潛在需求看，我國城市化水平將會逐漸提高，城鎮(zhèn)居民將會不斷增加，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。其次，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。當務(wù)之急是要將過高的房價降下來。如何讓房價與自住購買力保持均衡，以及加快保障房建設(shè)讓低收入人群安居等，是今后迫切需要解決的現(xiàn)實課題。

　　中國房價回歸理性刻不容緩。合理的房價是政府調(diào)控的目標，房價有漲有跌是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。適當下調(diào)房價，有利于房地產(chǎn)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，中國房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)堅持“穩(wěn)”字優(yōu)先，把改善供給和穩(wěn)定需求作為政策調(diào)控的重中之重，既要防范由多重因素疊加導(dǎo)致市場出現(xiàn)過度調(diào)整，也要促進房價理性回歸。

　　(作者系本報特約撰稿人、高級統(tǒng)計師)