市場(chǎng)的瘋狂，讓王石的泡沫論找到了新的更有力的依據(jù)。所以，王石一方面一以貫之地繼續(xù)高喊泡沫要破，一方面也確實(shí)為自己、為行業(yè)捏著一把汗

　　作者：-陳雪根

　　王石近來(lái)一直在談房地產(chǎn)泡沫將要破裂的盛世危言。有開發(fā)商諷刺他：王石是在為自己今年踏錯(cuò)步辯解。

　　王石這番話既是自解，也是心里話，因?yàn)槿f(wàn)科也是泡沫制造者，他最清楚泡沫是如何造成的。他確實(shí)擔(dān)心那些圍攻萬(wàn)科的虎狼之師，在把自己推入險(xiǎn)境的同時(shí)，也把萬(wàn)科拉下水。很多時(shí)候，萬(wàn)科雖是江湖老大，但也是身不由己。

　　本來(lái)，萬(wàn)科作為老大，完全可以按照自己的牌理出牌。為此它敢冒天下之大不韙，率先發(fā)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)，但它確實(shí)錯(cuò)了，錯(cuò)在兩個(gè)方面：一是錯(cuò)誤地估計(jì)了自己的行業(yè)影響力，二是錯(cuò)誤地估計(jì)了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。結(jié)果，危機(jī)中它成了眾矢之的，老大的資本損失不少，市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈時(shí)，它又沒跟上趟兒。但市場(chǎng)的瘋狂，讓王石的泡沫論找到了新的更有力的依據(jù)。所以，王石一方面一以貫之地繼續(xù)高喊泡沫要破，一方面也確實(shí)為自己、為行業(yè)捏著一把汗。

　　2008年萬(wàn)科的年報(bào)顯示，萬(wàn)科既不差地也不差錢。截至2008年12月31日，萬(wàn)科可用土地儲(chǔ)備面積高達(dá)3602.3萬(wàn)平方米，通過提前降價(jià)促銷，萬(wàn)科也回籠了不小的銷售收入。如果按照王石的泡沫論看法，萬(wàn)科根本無(wú)須買地。但因?yàn)榉噶饲懊嫠�述兩個(gè)錯(cuò)誤，萬(wàn)科不想再犯第三個(gè)錯(cuò)誤，因此，行業(yè)老大再次失身，不得不隨波逐流，被裹挾著進(jìn)了泡沫的旋渦。

　　據(jù)公開披露信息，在2009年6-11月，萬(wàn)科新增土地面積竟達(dá)885.8萬(wàn)平方米，支付土地價(jià)款169.66億元。但與其他上市房地產(chǎn)企業(yè)相比，萬(wàn)科還是有點(diǎn)兒像小腳女人，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新湖中寶、金地集團(tuán)等，新增土地都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了萬(wàn)科。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)公司都不惜一切代價(jià)圈錢買地。圈錢的途徑有三：股市融資、信貸、發(fā)行信托等。據(jù)報(bào)道，房地產(chǎn)上市公司通過IPO、增發(fā)、配股、發(fā)企業(yè)債等多種手段，累計(jì)融資972.21億元，地產(chǎn)上市公司增發(fā)股權(quán)融資規(guī)模竟占股市增發(fā)融資總額的17%。到目前為止，還有40家房地產(chǎn)上市公司通過了股票增發(fā)融資預(yù)案，正等待中國(guó)證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)審批。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，房企資金來(lái)源48170億元，同比增長(zhǎng)44.2%，國(guó)內(nèi)貸款8994億元，增長(zhǎng)40.2%，較房地產(chǎn)最火爆時(shí)的2007年全年地產(chǎn)信貸規(guī)模超出近30%。此外，個(gè)人按揭貸款超過7000億元。另有數(shù)據(jù)顯示，2009年11月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品達(dá)18個(gè)，融資規(guī)模高達(dá)87.37億元，三季度信托公司與房地產(chǎn)簽訂的投資資金就達(dá)540億元，占信托資金各領(lǐng)域投資的首位。據(jù)稱，11月份共有530款銀信合作理財(cái)產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到7594億元，其中，也有很多流向了地產(chǎn)公司。

　　錢來(lái)得太多，2007年底2008年初，土地供應(yīng)又少，2009年春節(jié)后又出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的盛景，此時(shí)不買地更待何時(shí)？只有買地才能賭贏未來(lái)，只有買地才能圈來(lái)更多的錢，保利、招商、金地等上市房企就是因?yàn)槿��?lái)了很多錢，才拼命拿地的，也因?yàn)榈啬玫枚�，快要趕超萬(wàn)科了。雖然王石對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)暴漲感到驚訝，對(duì)資本泡沫有著本能的體認(rèn)，但萬(wàn)科深知過了這個(gè)村就沒了這家店，即使有泡沫也只好參與這場(chǎng)豪賭，否則，就真的太傻了。于是王石繼續(xù)說著泡沫，萬(wàn)科卻一個(gè)猛子扎進(jìn)了買地圈錢的泡沫之中。萬(wàn)科正在等待核準(zhǔn)公開發(fā)行的8.8億股融資，除了增強(qiáng)日后土地儲(chǔ)備能力，就與年內(nèi)大舉新增土地項(xiàng)目令其資金吃緊有關(guān)。

　　數(shù)據(jù)顯示，扣除623.1萬(wàn)平方米的累計(jì)銷售面積，萬(wàn)科目前的土地儲(chǔ)備已高達(dá)3469.3萬(wàn)平方米，如果，萬(wàn)科的融資通不過，如果3000多萬(wàn)平方米儲(chǔ)備土地都必須在一年內(nèi)開發(fā)上市，那萬(wàn)科就真的只有死路一條了。但政府不會(huì)出手這么狠，萬(wàn)科也不會(huì)就這樣死。不僅萬(wàn)科，那些房地產(chǎn)大佬都不會(huì)死，因?yàn)樗麄冞�有高超的技巧可以延長(zhǎng)開發(fā)周期。有人研究了100家房企，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)秘密。房地產(chǎn)上市公司目前的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、營(yíng)業(yè)周期竟然長(zhǎng)達(dá)8.61年、12.02年、19.95年。一般來(lái)說，營(yíng)業(yè)周期越短，營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力就越強(qiáng)，地產(chǎn)上市公司的反常之舉，只能說明這樣做可以得到最大的利益，即以人為延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)周期的方式博取土地升值，進(jìn)而牟取更高的超額回報(bào)。而在這100家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中，招商、保利、萬(wàn)科、金地四大地產(chǎn)龍頭，長(zhǎng)袖善舞的本領(lǐng)遠(yuǎn)在二三線地產(chǎn)上市公司之上。也就是說，地產(chǎn)公司規(guī)模實(shí)力越大越有資格和能力捂盤、控盤。如萬(wàn)科，按目前的累計(jì)銷售面積計(jì)算，其土地儲(chǔ)備面積可供開發(fā)銷售5.56年。

　　看來(lái)，正是這些房地產(chǎn)上市公司，還有那些國(guó)有房企在制造著泡沫。也正是他們，只有他們，快樂地享受著泡沫的盛宴。