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    哈繼銘:一線城市房價(jià)難言泡沫 高端樓市仍有空間
2009年09月11日 09:46 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  昨日,國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,8月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資及新開工項(xiàng)目均較上月增長,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為100.08,比7月份提高2.07點(diǎn),這顯示房地產(chǎn)市場進(jìn)一步回暖。

  房地產(chǎn)市場固然在回暖,但日益高漲的房價(jià)也讓人越來越擔(dān)心。中國的房價(jià)究竟有沒有泡沫?對此中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘在最新研究報(bào)告中明確指出,雖然房價(jià)高企,但是一線城市豪宅并不昂貴,目前的高端房價(jià)難言泡沫。

  一線城市房價(jià)難言泡沫

  哈繼銘表示,房地產(chǎn)泡沫很難定義,由于投資房產(chǎn)能給未來生活帶來保障,所以房價(jià)不僅取決于未來有沒有現(xiàn)金流的支撐,還要綜合回報(bào)等因素來考慮。

  對于目前的房價(jià),哈繼銘表示,如果按一線城市二手房的平均價(jià)格和一線城市居民的平均收入來看,北京、上海兩個(gè)城市的月供和收入比在6月份已經(jīng)達(dá)到了76%左右,這樣高的比例自然使許多人相信一線城市的房價(jià)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)呐菽?/p>

  然而,哈繼銘指出,用房價(jià)(月供)/收入比分析來判斷房價(jià)泡沫存在不足之處。首先,這樣的分析沒有考慮到不同收入階層的人群購買的房屋價(jià)格和大小不同的事實(shí)。目前的高房價(jià)收入比有可能是因?yàn)楦叨撕勒膬r(jià)格迅速增長拉高了整體平均房價(jià),而中低檔房屋對于普通民眾來說可能仍然處于合理價(jià)位。如果是這種情況的話,那么所謂的房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論就有偏頗,因?yàn)檎嬲徺I豪宅的只是少數(shù)的超高收入者,而收入較低者不會購買超過他們月供能力太多的房屋。

  其次,我國居民收入存在差別。目前,北京、上海的最高收入人群的實(shí)際收入為最低收入人群的13倍以上。這就導(dǎo)致了這些城市高端住房的價(jià)格快速上漲,但是廣大的中低收入人群沒有能力購買最廉價(jià)的商品房。

  基于以上兩點(diǎn),哈繼銘認(rèn)為,對于高收入人群來講,高端房的價(jià)格仍處于合理范圍,未來高端房房價(jià)仍有上升空間。

  高端市場仍有上升空間

  哈繼銘特別針對北京和上海兩個(gè)城市的房價(jià)做了比較。哈繼銘指出,在北京、上海這兩個(gè)最主要的房地產(chǎn)市場中,按照90平方米戶型的二手房平均成交價(jià)格來計(jì)算,最高收入的20%家庭的實(shí)際月供收入比僅為23%左右。

  根據(jù)對不同收入購買者購買不同價(jià)位和大小的房屋后的研究,可以發(fā)現(xiàn),北京今年1至7月的二手房交易主要集中在60萬元以下的小戶型,低價(jià)位房屋占總成交量的70%左右。120萬以上二手房的交易量僅占總量的6%左右。假設(shè)中等收入家庭購買60萬元的二手房,中高等收入家庭購買90萬的二手房,高等收入家庭購買150萬元的二手房,分別計(jì)算他們的房價(jià)(月供)/收入比;中等收入家庭的月供收入比為0.35,房價(jià)收入比為7.01;中高等收入家庭的月供收入比為0.34,房價(jià)收入比為6.69;高等收入家庭的月供收入比為0.17,房價(jià)收入比為3.39。各個(gè)收入階層的實(shí)際房貸(房價(jià))壓力都要小于直觀觀察得到的總體平均數(shù)據(jù)。哈繼銘指出,考慮到北京集中了部分高收入人群,未來北京高端房地產(chǎn)市場仍有一定的上升空間。

  而對于上海,哈繼銘認(rèn)為,高端房未來上漲空間將取決于其國際化程度及金融和高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展。雖然從收入水平上來看,上海和北京非常相似,然而上海市房地產(chǎn)價(jià)格大幅高于北京市,這其中一個(gè)主要原因是上海市的外籍人士人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于北京市。

  內(nèi)陸地區(qū)房價(jià)上漲空間更大

  對比北京,上海的房價(jià)對于中低收入家庭更難以承受:上海中低和低收入人群 (占總?cè)巳旱?0%)并不具備購買商品住房的消費(fèi)能力;而其他人群的房貸(房價(jià))壓力也要大于北京。哈繼銘表示,這可能與上海龐大的外籍人群在支撐整個(gè)市場有關(guān)。

  據(jù)了解,上海的外籍居民在30萬人左右,而北京只有約7萬人?紤]到上海未來將建成中國的金融和港口中心,將吸引更多的國內(nèi)和海外的高收入人群進(jìn)駐上海。由于地理位置的稀缺性,上海未來上漲的空間依然存在。

  哈繼銘認(rèn)為,總體來說,北京、上海兩個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格對中等及中等以下收入家庭確實(shí)太貴,但中高端住宅市場反而泡沫較小,尤其是北京的房地產(chǎn)市場。從國際比較來看,盡管北京人均收入普遍低于發(fā)達(dá)國家水平,但北京的房價(jià)收入比并未高于國際主要城市,考慮到北京享有較高的人均住房面積,北京的房價(jià)相對合理。

  對于內(nèi)陸地區(qū)未來的房價(jià),哈繼銘更為樂觀。哈繼銘表示,內(nèi)陸地區(qū)低端房價(jià)上漲空間更大,內(nèi)陸地區(qū)的房地產(chǎn)投資顯著增長將推動經(jīng)濟(jì)的增長。相比于一線城市和沿海城市,二三線城市的地產(chǎn)潛力更大。這主要表現(xiàn)在,從房價(jià)收入比來看,二三線城市居民的實(shí)際購房能力遠(yuǎn)高于北京、上海;二三線城市今年的新開工商品房面積已經(jīng)遠(yuǎn)超過一線城市。

  對于高房價(jià),哈繼銘給出的建議是,政府對房市政策的重心應(yīng)該是加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),而非打壓中高端房房價(jià)。

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我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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