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    “地王價(jià)”頻出 國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到極限水平
2009年09月14日 08:41 來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  房?jī)r(jià)相比收入水平已達(dá)天花板

  “地王”不斷誕生,就表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈。雖然土地成本在房?jī)r(jià)構(gòu)成中不是絕對(duì)要素,但也是最重要的因素之一。

  而當(dāng)前的高房?jī)r(jià),相較于一般居民收入水平,幾乎已經(jīng)達(dá)到天花板了。而且開(kāi)發(fā)商對(duì)于商品房的定價(jià)水平幾乎堪比于券商對(duì)股票的估值了,只要一有風(fēng)吹草動(dòng),房?jī)r(jià)可以20-30%的增長(zhǎng),特別是“地王價(jià)”一出,周邊房?jī)r(jià)立馬“雞犬升天”。

  其實(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到處宣楊的中國(guó)城市化進(jìn)程、人口紅利、居住需求升級(jí)等等有利于房?jī)r(jià)的因素也要打一定的折扣。例如,中國(guó)的城市化進(jìn)程當(dāng)然有利于農(nóng)民進(jìn)城,但目前的戶籍政策并不允許城鄉(xiāng)自由流動(dòng),有些農(nóng)民兄弟進(jìn)城只是混碗飯吃,養(yǎng)家糊口,并不想長(zhǎng)住。

  筆者也屢次聽(tīng)說(shuō)過(guò)年齡較大的農(nóng)民工持有如此觀點(diǎn),當(dāng)他們老了的時(shí)候,會(huì)回家鄉(xiāng)去養(yǎng)老。該進(jìn)城的都進(jìn)來(lái)了,只是城里的人還想出去呢。

  此外,中國(guó)的人口總量也已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)高的水平了,不可能有太大的增加。

  一般居民收入水平的增長(zhǎng),大家也是可以看得到的,短短數(shù)年內(nèi)也不應(yīng)該抱有太大的幻想。

  因而,當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到它的極限水平了,具體表現(xiàn)就是:價(jià)升量跌。

  “地王價(jià)”促使開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率降低

  據(jù)國(guó)泰君安研究,一些房地產(chǎn)上市公司1H09加權(quán)平均毛利率達(dá)50%。這種高毛利率其實(shí)就是以往協(xié)議買(mǎi)地的一種結(jié)果,或者說(shuō)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致的結(jié)果。

  房市超額利潤(rùn)的存在必然會(huì)誘使更多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè),而中國(guó)內(nèi)地的樓市相對(duì)還是比較開(kāi)放的。大量資本的巨額涌入,勢(shì)必會(huì)增加樓市供應(yīng),強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng),今天“地王價(jià)”的井噴則是開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈的另一注腳。

  2006-2007年,滬深兩地?zé)o數(shù)上市公司紛紛攜巨資闖入樓市充分顯示了自由競(jìng)爭(zhēng)的好處,現(xiàn)在房市的回暖也側(cè)面印證了他們當(dāng)初的入市判斷,前途一片光明,只不過(guò)道路比較曲折。

  房?jī)r(jià)已達(dá)天花板,地王價(jià)頻出,二者充滿對(duì)立的現(xiàn)象說(shuō)明,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“暴利”必將得到終結(jié),這是市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化的必然結(jié)果。

  “地王”不斷涌現(xiàn),面粉貴過(guò)面包,還只望盈利,說(shuō)白了就是開(kāi)發(fā)商幻想房?jī)r(jià)還能不斷的上揚(yáng),就像股價(jià)一樣不斷創(chuàng)出新高?筛叻?jī)r(jià)始終是一把雙刃劍,既可能砍傷消費(fèi)者,也可能砍到開(kāi)發(fā)商自己。

  當(dāng)前的內(nèi)地,遍布是開(kāi)發(fā)商大興土木的場(chǎng)景。如果一國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中,只有房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)其財(cái),而“房奴”遍地皆是,那這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)完全不正常,也無(wú)法支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常、持續(xù)發(fā)展,有賺有賠才是商界正道。

  或許,“地王”的頻頻出現(xiàn)就是改變中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)超額利潤(rùn)的一個(gè)重要因素,昭示著內(nèi)地開(kāi)發(fā)商暴利的日子恐怕一去不復(fù)返了,正常利潤(rùn)或許還是有的。

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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