銀十將交出一份怎樣的答卷，直接影響后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)，市場(chǎng)在結(jié)完盛夏的果實(shí)之后，是隨秋風(fēng)冷卻，還是秋收滿倉(cāng)，何去何從成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)，今年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，增幅過(guò)大，水平過(guò)高，需求已被強(qiáng)力透支，開(kāi)發(fā)商雖然賺得盆滿缽滿，卻已是高處不勝寒了。救市已一年，時(shí)隔一年后的今天，樓市會(huì)不會(huì)再一次陷入低谷？銀十是否會(huì)成為一道分水嶺？

　　樓市炒作三大話題

　　救市一年來(lái)，樓市已炒作了三大話題：剛性需求、婚房需求、通脹預(yù)期，接下來(lái)炒什么。

　　剛性需求是被經(jīng)常炒作的話題，年初消費(fèi)者猶豫，霧里看樓，開(kāi)發(fā)商盼望明媚的春天。春江水暖樓先知，現(xiàn)在看來(lái)“機(jī)會(huì)來(lái)了，個(gè)人購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)，抄底買(mǎi)房”等說(shuō)法非常正確，消費(fèi)者被戲稱(chēng)為鋼絲，時(shí)間窗口留給了消費(fèi)者，市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者終于可以挑來(lái)揀去，站在歷史的角度來(lái)看，樓市確實(shí)處在一個(gè)新的歷史階段的底部。對(duì)購(gòu)房者而言，購(gòu)房成本最低，可以坐下來(lái)認(rèn)真品味、挑剔、選擇合適的房子，從容面對(duì)了。

　　一二季度“婚房、換房、抄底買(mǎi)房”成為主流，而養(yǎng)老房、教育房也不斷加入剛性需求里�；榉繌膩�(lái)沒(méi)有像今年這樣炒得熱，各地婚房展會(huì)也在紛紛舉辦，房子成為婚姻的前提。

　　有笑話曰：女孩子把男人分成四類(lèi)：一類(lèi)男人是有房有車(chē)無(wú)房貸，可以馬上談婚論嫁。二類(lèi)男人是有房有車(chē)有房貸。三類(lèi)男人是有房無(wú)車(chē)無(wú)房貸，但是馬上就能有房有車(chē)有房貸。對(duì)第二、三類(lèi)男人可以考察后談婚論嫁。四類(lèi)男人是無(wú)房無(wú)車(chē)無(wú)房貸，而且今后長(zhǎng)時(shí)間也不會(huì)有房有車(chē)有房貸，免談。

　　對(duì)于愛(ài)情來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房或者具備買(mǎi)房能力就成了談對(duì)象的前提。有人計(jì)算出愛(ài)情起步價(jià)：最低是小戶(hù)型，有人戲稱(chēng)，躲得過(guò)開(kāi)發(fā)商，躲不過(guò)丈母娘。丈母娘需求成為炒作的重點(diǎn)，專(zhuān)家精英們紛紛開(kāi)出房?jī)r(jià)論斷，從“未婚女青年推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”到“丈母娘需求”再到“父母推高房?jī)r(jià)”的“第三方埋單”現(xiàn)象，都試圖破解需求之謎。

　　回暖、反彈，國(guó)內(nèi)媒體關(guān)于樓市“小陽(yáng)春”爭(zhēng)論得熱火朝天，有人說(shuō)曇花一現(xiàn)，倒春寒將來(lái)，其中焦點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商雇人排隊(duì)制造熱銷(xiāo)現(xiàn)象以及“假按揭”。不少人擔(dān)心樓價(jià)再次上漲開(kāi)始入市，該出手的出手了，袖手的依然旁觀。

　　當(dāng)很多人在懷疑開(kāi)發(fā)商炒作時(shí)，樓價(jià)已悄然上漲，在四萬(wàn)億投資的拉動(dòng)下，炒作最多的就是通脹預(yù)期，以通脹的名義，一種恐慌情緒在樓市蔓延。通脹預(yù)期以及其帶來(lái)的樓市催化效應(yīng)已經(jīng)在很大范圍內(nèi)顯現(xiàn)。由于擔(dān)心通脹之下房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升，年初沒(méi)買(mǎi)房的消費(fèi)者痛恨自己沒(méi)能成功抄底，袖手旁觀的人轉(zhuǎn)身就成了追漲者，從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，加入到恐慌的洪流。一時(shí)間開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)專(zhuān)家，人人爭(zhēng)論通脹預(yù)期，就像盼著早點(diǎn)到來(lái)似的，通脹預(yù)期和流動(dòng)性過(guò)剩，給了樓盤(pán)漲價(jià)的理由。

　　為保增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)獲得新的發(fā)展機(jī)遇，各地經(jīng)濟(jì)要增長(zhǎng)，要就業(yè)，地方財(cái)政要支出，銀行不被壞賬拖垮。我國(guó)以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向，放松了對(duì)開(kāi)發(fā)商的緊箍咒，比如自有資金比例下調(diào)至20%，比2003年房地產(chǎn)調(diào)控以前還要寬松。投資、出口、消費(fèi)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)，房地產(chǎn)是目前最重要的投資和消費(fèi)形式，上下游關(guān)聯(lián)部門(mén)100余個(gè)，與居民消費(fèi)密切相關(guān)。當(dāng)通脹成為一個(gè)話題的時(shí)候，通脹預(yù)期其實(shí)就已經(jīng)產(chǎn)生。在保增長(zhǎng)的大前提下使得開(kāi)發(fā)商無(wú)形中有了一個(gè)免死金牌。在通脹通縮并存的年代，投機(jī)需求、投資需求、剛性需求等多重?cái)D壓下，固定資產(chǎn)成為財(cái)富的代名詞。

　　人民幣升值成房?jī)r(jià)推手？

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示第三季度GDP增長(zhǎng)8.9%，全年保八無(wú)憂，雖然通脹沒(méi)有預(yù)期而來(lái)，可是熱錢(qián)卻卷土重來(lái)，第三季度不明資金超500億美元，涌向預(yù)期人民幣升值的中國(guó)，10月3日，七國(guó)集團(tuán)發(fā)布會(huì)議公報(bào)，強(qiáng)調(diào)了對(duì)人民幣匯率的看法，稱(chēng)“歡迎中國(guó)繼續(xù)致力于更加靈活的匯率制度”。這一言論被市場(chǎng)普遍解讀為七國(guó)對(duì)“人民幣應(yīng)升值”的呼吁。

　　近期，針對(duì)中國(guó)產(chǎn)品(如橡膠和鋼鐵等)的反傾銷(xiāo)調(diào)查案件不斷出現(xiàn)。摩根士丹利亞洲區(qū)主席羅奇斷言，在明年美國(guó)國(guó)會(huì)選舉前，人民幣兌美元將面臨更大升值壓力。貿(mào)易摩擦激增，正使人民幣升值的外部壓力不斷積聚。專(zhuān)家表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于中國(guó)在危機(jī)中的率先復(fù)蘇、龐大的外匯儲(chǔ)備、美國(guó)等國(guó)施加的壓力等因素，人民幣升值是一個(gè)不可改變的趨勢(shì)。

　　人民幣升值預(yù)期將導(dǎo)致國(guó)外熱錢(qián)流入，集中在樓市和股市，因?yàn)闊徨X(qián)能在樓市中享受人民幣升值、房?jī)r(jià)上漲和租金三重收益。熱錢(qián)的持續(xù)流入將為中國(guó)樓市的上漲推波助瀾。中央曾頒布“限外令”，對(duì)外資投資樓市做出限制，但外資還是不斷通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。人民幣升值，給地產(chǎn)注入興奮劑，加上通貨膨脹壓力在逐步積累，物價(jià)下行態(tài)勢(shì)得到遏制，通貨膨脹的預(yù)期強(qiáng)化，人民幣升值炒作的雙重壓力將進(jìn)一步刺激樓市神經(jīng)。

　　短期看樓市不會(huì)步2007年盛極而衰的后塵，隨著貿(mào)易保護(hù)主義愈演愈烈，在未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)引擎作用并沒(méi)有因保八無(wú)憂而減弱。近期樓市拐點(diǎn)之爭(zhēng)再起，拐點(diǎn)是一個(gè)很難界定的概念，常言道：“病來(lái)如山倒，病去如抽絲”，樓價(jià)上漲的時(shí)候如火箭，下跌的時(shí)候卻慢如蝸牛。去年開(kāi)發(fā)商且戰(zhàn)且退，今年開(kāi)發(fā)商卷土重來(lái)，越戰(zhàn)越勇，盡情末日狂歡，今年賺得不差錢(qián)的開(kāi)發(fā)商，有足夠的存糧，不會(huì)輕易向市場(chǎng)低頭，雖然風(fēng)聲四起，開(kāi)發(fā)商是咬定房?jī)r(jià)不放松，現(xiàn)在的樓市與一年前最大的不同就是政府的政策取向不同，政策的風(fēng)聲沒(méi)有轉(zhuǎn)向，就不存在拐點(diǎn)的問(wèn)題，樓市風(fēng)聲停不住，房?jī)r(jià)已過(guò)萬(wàn)重山，如果政策的風(fēng)聲轉(zhuǎn)了，樓市的風(fēng)向就必然轉(zhuǎn)了。