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    開發(fā)商瘋狂囤地不蓋房 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁銀行股民
2009年11月03日 11:01 來源:北京商報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

   隨著北京等一線城市庫存房相繼跌破警戒線,開發(fā)商大量囤地不建也被指為“房荒”的罪魁。SOHO中國董事長潘石屹昨日在接受采訪時(shí)表示,中國1/3的開發(fā)商只倒土地從不蓋房,囤地是中國房價(jià)暴漲的重要原因。記者發(fā)現(xiàn),開發(fā)商肆無忌憚囤地是因?yàn)殂y行信貸和股市“撐腰”,資產(chǎn)泡沫雖不斷膨脹,但開發(fā)商自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)卻越來越小,風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給了股民和銀行。圖為挖好地樁、但閑置3年未建的工體四號地塊。

  數(shù)據(jù)顯示,三季度末,全國排在前十名的開發(fā)商囤地規(guī)模已達(dá)3億平方米,其中恒大地產(chǎn)以5100萬平方米居首,碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米居第二、第三,萬科以2450萬平方米居第九。按今年前三季度的銷售業(yè)績算,這些房企的土地儲備最長可供其開發(fā)40年,最少的也可供其開發(fā)6年。如果按去年這類“淡季”的銷售業(yè)績算,這些房企的土地儲備最長可供其開發(fā)上百年。

  那么,開發(fā)商如何靠地賺錢?明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示,目前單純靠倒賣土地賺錢的開發(fā)商已經(jīng)很少了。倒賣土地在土地招拍掛制度(2004年“8·31”大限)實(shí)施前相當(dāng)盛行,當(dāng)時(shí)許多開發(fā)商靠與政府的關(guān)系,通過協(xié)議出讓低價(jià)拿到土地,然后瘋狂倒賣。之后的兩年,以前低價(jià)拿了地的開發(fā)商也還在倒賣,但這個(gè)過程在地價(jià)瘋漲的2007年已基本結(jié)束。

  “2007年后,倒賣土地已經(jīng)很少。因?yàn)榇藭r(shí)的地價(jià)已到達(dá)高點(diǎn),通過招拍掛拿地都拼得頭破血流,倒賣很難再轉(zhuǎn)手獲利!辟Z玉鵬表示。

  而現(xiàn)在,開發(fā)商是靠囤地賺錢,而錢來自銀行和股市兩邊。

  民生銀行信貸部一位負(fù)責(zé)人告訴記者,據(jù)央行規(guī)定,土地儲備貸款采取抵押方式應(yīng)具有合法的土地使用證,貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價(jià)值的70%,期限不超過兩年。一般商業(yè)銀行在對開發(fā)商采取抵押方式獲取土地儲備貸款上,貸款抵押率都很低,最高也不過50%,而且均采取總對總授信(銀行信貸總部對開發(fā)商總部直接進(jìn)行貸款,并不接受各項(xiàng)目分公司的土地儲備抵押貸款),但“也有例外的情況”,所謂例外,便是那些手握天量開工面積與土地儲備的大開發(fā)商。如果一個(gè)開發(fā)商手中握有銷售價(jià)值100億元的開工面積,那么在接下來拿地的時(shí)候最多便可以獲得50億元的貸款。按照70%的比例換算,這個(gè)開發(fā)商便可以在土地市場拿下70億元的土地。而20億元左右的自籌資金,則可以由前一個(gè)項(xiàng)目銷售來獲得。

  而開發(fā)商這20億元的銷售收入均來自購房者,購房者的錢又有很大一部分來自銀行,這樣算下來,整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi),銀行的資金要占80%以上,這就是為什么在2008年樓市低迷時(shí),開發(fā)商們敢稱“要死肯定是銀行先死,開發(fā)商后死”。

  國土部資源網(wǎng)分析師王永先表示,盡管看上去從拿地到項(xiàng)目建設(shè)再到銷售收入,開發(fā)商嚴(yán)重依賴銀行貸款,但銀行在為開發(fā)商提供資金的同時(shí),自己也收獲了豐厚的利潤!爱吘乖诜績r(jià)上漲行情里,房貸是非常優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。但是銀行為了自己的利益,在貸款審批中難免存在監(jiān)管不嚴(yán),最終導(dǎo)致銀行背負(fù)極高的金融風(fēng)險(xiǎn),成為房地產(chǎn)開發(fā)商的傀儡。”此外,當(dāng)前各地的財(cái)政收入大量來自賣地,所以,基本上絕大部分地方政府都不會排斥高地價(jià),也不會直擊搶地、囤地,對兩年不開發(fā)即收回土地的規(guī)定也只是睜只眼閉只眼。

  此外,近幾個(gè)月,有家上市公司發(fā)布公告稱,要增發(fā)幾十億元用于買地,實(shí)際上他們買了更多的地以后,又能到資本市場融到更多資金,這時(shí)囤地成為最大的資產(chǎn),圈到的錢進(jìn)一步用于高價(jià)買地、囤地。

  正因?yàn)槎诘孬@利遠(yuǎn)超蓋房,如北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長黃興文所言,“開發(fā)商囤地的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比建房賣房的要小得多。開發(fā)商賺的并不是蓋房的錢,而是土地增值”,所以開發(fā)商也以各種借口搪塞不開工、讓土地繼續(xù)曬太陽長草。賈玉鵬向記者舉例:開發(fā)商有各種規(guī)避當(dāng)前政策的小伎倆,比如以該土地有拆遷戶、高壓線、珍貴樹木等各式“問題”來解釋不能開工,或者通過小面積開發(fā)、甚至只挖一個(gè)坑的方式來規(guī)避政策、變相囤地。  (記者 齊琳 潘建)

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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