南京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理兼市場總監(jiān) 陳光華

　　寫下這個標(biāo)題時，就知道會被磚頭拍死，站著說話不腰疼，如此高昂的房價，還不給小戶型，我輩幾輩子都買不起房子，諸位看官，別急，聽我慢慢道來。

　　當(dāng)政府在06年出臺“70：90”政策時，無疑就在宣布了房價持續(xù)增高的事實，政府用心良苦，為了讓更多的普通老百姓能擁有自己的房子，于是用行政干涉讓市場提供了大量的中小套型，可是，我們看到的是房價卻越來越高，在07年上一個高峰后，經(jīng)過08年全球經(jīng)濟(jì)蕭條觀望期后，到今年又再創(chuàng)新高，筆者認(rèn)為這是政策的不當(dāng)造成，我們應(yīng)該鼓勵大戶型而不是小戶型。

　　首先，從資源上講，中國人多地少，應(yīng)該遵循節(jié)約土地，集約利用的原則，提供小戶型，看似資源集約利用，但事實上都因此提供了大量的過渡型產(chǎn)品。老百姓需要得是一個正常的家庭——完善居家標(biāo)準(zhǔn)是120—130平方米的三房二廳。但市場卻是提供了大量臨時性、過渡型的小戶型，讓他們在居住幾年后不得不再次換房。而這循環(huán)產(chǎn)生二次或多次置業(yè)，為市場提供了非理性繁榮，要說它最大貢獻(xiàn)是拉動了內(nèi)需。而帶來的是轉(zhuǎn)換時獲得的高額溢價回報，在再次置業(yè)時愿意付出更高的溢價，轉(zhuǎn)嫁為開發(fā)商對市場更高的售價預(yù)期，推動了房價循環(huán)持續(xù)的上漲。

　　其二，本來年輕消費者應(yīng)該在工作幾年的積累后，才產(chǎn)生購房的需求，而市場大量小戶型的提供激發(fā)了他們需求的沖動，大大提前了應(yīng)該消費的周期，導(dǎo)致市場結(jié)構(gòu)上的供不應(yīng)求，促使房價高漲。

　　其三，前二者因素還帶來了財富效應(yīng)，引發(fā)了投資需求，大量投資客群進(jìn)場，加劇了供求失衡關(guān)系，進(jìn)一步推動房價上漲。

　　其四，我們都知道房價的市場規(guī)律，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)戶型房價總數(shù)為1時，你若想超越競爭對手10—20%房價，最簡單的辦法是把戶型縮小10—20%，保持總價不變，單價就可上漲10—20%，所以說小戶型是房價的居高不下的市場主要動因之一。

　　誠然，若是市場規(guī)定只能提供130平方米的三房，160平方米的四房，則總價較高，購房者的相對量大大縮小。帶來的好處非常明顯，消費者不會盲目提前消費，市場消費理性了，開發(fā)競爭激烈了，自然房價就受到抑制，且可以促進(jìn)開發(fā)商用心在產(chǎn)品品質(zhì)上做文章，杜絕大量垃圾產(chǎn)品上市，而這種標(biāo)準(zhǔn)居家產(chǎn)品的保障，更是讓消費者使用終身，毋需在居住幾年后還要二次、三次改善，不斷裝修搬家折騰。進(jìn)一步而言，投機(jī)客的投資成本、持有成本均上升了，必然大大減少瘋狂投機(jī)行為，國家金融安全環(huán)境秩序也得以保障，我們政府也就不用天天忙調(diào)控了。

　　最好，大房子還能讓三代、四代同堂，有利于和諧社會，更是對中華傳統(tǒng)美德的傳承。