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    開發(fā)商囤地生錢 防止新圈地運(yùn)動考驗政策執(zhí)行力
2009年11月18日 16:18 來源:法制日報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  “正面是拼命保護(hù)18億畝耕地紅線,側(cè)面是海量土地曬太陽,背面是房價1年翻了近1倍,這就是樓市。”與南京新浪樂居主編王小軍的這番話相呼應(yīng)的是,南京300多天出了10個“地王”。

  據(jù)365房地產(chǎn)家居網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至11月10日,今年南京已出讓的土地面積接近370萬平方米,直逼去年全年成交量。

  當(dāng)然,“地王”頻出的地方并不僅是南京。而與“地王”頻出同步的是,房企囤地的新聞也屢見報端。有業(yè)內(nèi)人士稱,雖然政府極力反對開發(fā)商囤地,但上有政策下有對策,在開發(fā)商花樣繁多的囤地行為面前,政府在保障土地供給的同時,還需加強(qiáng)制度建設(shè)以及制止囤地行為的力度,防止開發(fā)商借地生財。

  據(jù)了解,開發(fā)商囤地生財?shù)牡谝粋手法是囤而不開,坐等地價升值,再抬升房價。理由很簡單,囤地能在一定程度上造成供應(yīng)量不足,讓購房人有“饑餓感”,從而形成恐慌買房,再一步一步推高房價。

  南京某開發(fā)商早在10年前就以便宜的協(xié)議價取得一塊地,但在此后多年不見開發(fā)。終于,在今年11月8日,樓盤推出了第一批房源,銷售均價為每平方米1.9萬元。這樣的價格當(dāng)然遠(yuǎn)非當(dāng)初拿地時可比。一塊地拿了10年可以不開發(fā),讓開發(fā)商把囤地賣高價房演繹到了極致。

  當(dāng)然,與這些房產(chǎn)商相比,那些財力雄厚的上市公司囤起地來更是大手筆。據(jù)《新華日報》報道,截至2009年9月30日全國房企囤地的情況,排在前十名的全是上市公司,囤地總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3億平方米。按照這些房地產(chǎn)企業(yè)今年的銷售進(jìn)度,手中的閑置地塊至少可開發(fā)37年。

  除去為了抬高房價,還有些房地產(chǎn)商囤地就是為了倒騰土地掙錢。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)有一個現(xiàn)象:本地企業(yè)拿地,外來企業(yè)開發(fā)。因為本地開發(fā)商握有本地人脈資源優(yōu)勢,拿地更易,但他們中的一部分能力有限,根本就搞不了房地產(chǎn)開發(fā),也有的拿了地原本就沒打算搞開發(fā),于是伺機(jī)轉(zhuǎn)賣土地生錢。在地價扶搖直上的這些年,“炒地皮”獲利比自己建房賣房來得容易得多。

  當(dāng)然,這樣的土地轉(zhuǎn)讓很少是通過二級市場交易的。因為近年來土地增值厲害,國家開征了土地增值稅,如果直接交易土地,獲利方須交納30%至60%的土地增值稅。為規(guī)避這一交易成本,擁有土地的開發(fā)商將土地注入一個公司,然后通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的模式把公司轉(zhuǎn)讓出去,其中擁有的土地自然也就“暗渡陳倉”,交易中最主要的費(fèi)用只是3%的契稅和5.6%的營業(yè)稅。還有一些公司在轉(zhuǎn)讓土地時,直接把公司法人名字改過來,所需費(fèi)用更低。如此運(yùn)作,讓賣地獲利更甚,真正成了“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”。

  而對于上市公司,這樣的囤地生財手段只能算小兒科。比如,首次進(jìn)軍南京的華潤和保利兩家公司在短短1個半月時間內(nèi),就“大手筆”地將南京58.7萬平方米的地塊收入囊中,且創(chuàng)造了新科“地王”。而58.7萬平方米相當(dāng)于今年以來南京土地供應(yīng)總量的22%!而首次進(jìn)入蘇州的華潤,本月以17.25億元拍下相城兩幅地塊,樓面地價溢價分別高達(dá)98.7%和105%。

  上市公司大量拿地,除了因為他們家大業(yè)大資本雄厚,還因為“地王”是上市房企資本運(yùn)作的工具。上市公司拿地后可以告訴股民,公司今后的銷售量可以達(dá)到多少,資產(chǎn)增值多少,然后股票漲了,再發(fā)行新股、再募集,所以囤地的錢實際是股民的。這樣,上市公司拿了地不需要蓋房子就可以賺錢,等到房價漲到一定高位時再開發(fā)則再賺一筆。即便是房價跌了,上市公司也不吃虧,因為風(fēng)險早轉(zhuǎn)移了,損失的只會是股民。據(jù)《中國證券報》報道,由于房地產(chǎn)前景看好,今年上市房地產(chǎn)公司在證券市場扎堆融資近千億,其中有12家房地產(chǎn)公司已通過公開資本市場完成再融資364億元,還有33家房企公布了增發(fā)預(yù)案,募集資金將超過610億元。

  對于開發(fā)商囤地,應(yīng)該說各級政府都是反對的。國家明文規(guī)定,閑置1年以上的土地要征收20%的閑置費(fèi),超過兩年的要無償收回。但執(zhí)行情況怎樣?至今全國閑置地塊被收回的仍屈指可數(shù),而收回的土地與開發(fā)商囤積的土地比起來只是九牛一毛。

  在這方面,廣州可以說在全國帶了個好頭。據(jù)報道,近兩年,廣州已累計收回閑置土地近27平方公里,其中居住類閑置土地近11平方公里,成為全國處置閑置土地最嚴(yán)厲、收回閑置土地最多的城市。同時,一房地產(chǎn)商還因為囤地而被沒收了競買保證金8000萬元,并被禁止繼續(xù)參與該地塊競拍。

  有專家認(rèn)為,要想開發(fā)商不“囤地生錢”,政府就不能搞自由市場經(jīng)濟(jì)那一套,搞無為而治。在土地資源有限、房產(chǎn)又有硬性需求的情況下,政府應(yīng)該運(yùn)用法律的、行政的手段,積極干預(yù)房產(chǎn)市場。在當(dāng)前土地價格已經(jīng)成為房價主要推手之一的情況下,更應(yīng)該調(diào)整相應(yīng)的政策,嚴(yán)格各項管理制度,尤其是針對開發(fā)商囤地現(xiàn)象,在土地招拍掛之初,就明確竣工日期等要約。一旦開發(fā)商閑置土地不開發(fā),政府一定要依約收回土地,而不能因為“土地財政”而放房地產(chǎn)商一馬。更有人認(rèn)為,在目前房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)復(fù)蘇的情況下,與其嚴(yán)控購房者的房貸,不如調(diào)整各地出臺的房地產(chǎn)“救市”政策,比如分期交付土地出讓金等。

  要解決開發(fā)商囤地問題,政策的調(diào)整完善值得期待,而各級政府不斷提高執(zhí)行力更值得期待。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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