主持人語(yǔ)

　　一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)前夕，中央高層接連針對(duì)樓市表態(tài)，要抑制投機(jī)性購(gòu)房。樓市泡沫不僅關(guān)系百姓住房問(wèn)題，也關(guān)系著宏觀經(jīng)濟(jì)的安全運(yùn)行。

　　據(jù)新華社報(bào)道，國(guó)務(wù)院總理溫家寶上周六在上海考察保障性住房工程進(jìn)展情況時(shí)表示，要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財(cái)政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂(lè)業(yè)。同時(shí)，要抑制投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　這是今年以來(lái)，中央高層首度公開(kāi)對(duì)樓市中的投機(jī)性需求進(jìn)行表態(tài)。

　　在長(zhǎng)沙我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房貸政策的收緊和接下來(lái)可能的變數(shù)，市民也表示出關(guān)注與擔(dān)憂。長(zhǎng)沙多家銀行盡管沒(méi)有公開(kāi)承認(rèn)收緊房貸，但內(nèi)緊的做法已成主流，對(duì)于首套非普通住宅，基本都要求首付3成、利率8.5折，部分銀行甚至表示，這是最底線，能否享受該項(xiàng)優(yōu)惠還得看客戶信用狀況。那么，房貸政策真的收緊了嗎？如果是真，又將給長(zhǎng)沙樓市帶來(lái)怎樣的影響？大家對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)如何看？

　　本期嘉賓

　　(排名不分先后)

　　黃建敏 陽(yáng)光100國(guó)際新城營(yíng)銷總監(jiān)

　　楊 楨 易居中國(guó)·克爾瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)總經(jīng)理

　　嚴(yán) 勛 木蓮花苑副總經(jīng)理

　　黃李軍 盛世華章?tīng)I(yíng)銷總監(jiān)

　　全翔榮 浩龍音樂(lè)界總經(jīng)理助理

　　李 明 新浪網(wǎng)友

　　二套房貸收緊，抑制投機(jī)趨勢(shì)明顯

　　黃李軍：二套房貸收緊是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅過(guò)高，國(guó)家要控制。房貸無(wú)非是兩個(gè)部分，一是首付；二是利率的調(diào)整。通過(guò)經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段來(lái)導(dǎo)致一部分人的購(gòu)買(mǎi)力受到了抑制，然后抑制整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，從而抑制房?jī)r(jià)。

　　購(gòu)房的有三類客戶，一類是剛性需求客戶，二類是改善型需求客戶，三是投資型需求客戶，而且更多的是剛性需求和改善型需求的人，這些人把房貸看得更加重要。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樓市肯定是一個(gè)逐步上揚(yáng)的過(guò)程，一是通脹的需要，二是人口的增加。另外，還有農(nóng)民要進(jìn)城，樓市長(zhǎng)期看好。二套房貸收緊短期內(nèi)對(duì)樓市肯定會(huì)有影響，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，影響不會(huì)很大。

　　黃建敏：我認(rèn)為二套房貸收緊是央行抑制房貸的一種手段。二套房貸收緊對(duì)于多次置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，是要加重其賦稅。國(guó)家要扶持個(gè)人能力上有欠缺的人能夠買(mǎi)到房子。

　　目前中央已經(jīng)定調(diào)，明年繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。我的判斷是，明年開(kāi)春以后還是比較積極寬松的信貸政策，貸款利率應(yīng)該保持不變，至少明年上半年是這樣。我對(duì)明年的預(yù)期相對(duì)謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

　　全翔榮：11月27日，中央2010年度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的前期準(zhǔn)備會(huì)議中提到：“保持宏觀經(jīng)濟(jì)的延續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，進(jìn)一步有效應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊和鞏固經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)�！�

　　從這個(gè)風(fēng)向標(biāo)可以看出，這是在鼓勵(lì)首次置業(yè)的需求，保護(hù)二次改善型置業(yè)需求。從另外一個(gè)方面來(lái)講，二套房貸收緊是抑制投資性需求，這是我個(gè)人對(duì)2010年樓市的預(yù)測(cè)。

　　從政策來(lái)看，首次置業(yè)的人群還將享受?chē)?guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的政策。對(duì)于改善型需求的消費(fèi)者來(lái)講，2010年對(duì)改善型需求的相關(guān)條款和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)進(jìn)一步明確化；對(duì)于投資型需求給予限制，如果說(shuō)二套房實(shí)行1.1倍利率的話，對(duì)于投資人群來(lái)講無(wú)疑是首付比例提高，月供也會(huì)相應(yīng)有所提高，肯定會(huì)抑制投資和投機(jī)人群的需求。

　　楊楨：國(guó)家的優(yōu)惠利率政策從初衷來(lái)看，是保證首次置業(yè)的群體。但是，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，一些投資型需求已經(jīng)進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)，已經(jīng)違背了這個(gè)初衷。

　　對(duì)于二套房貸收緊，國(guó)家應(yīng)該不會(huì)采取“一刀切”，會(huì)維持7折利率，同時(shí)對(duì)投資型需求在貸款利率上加以限制。目前，從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，企穩(wěn)回升的趨勢(shì)基本上可以確定，但回升的基礎(chǔ)尚不牢固，在這個(gè)時(shí)候，如果國(guó)家急速地采取信貸收緊政策的話，將會(huì)打擊這個(gè)脆弱市場(chǎng)的需求，也會(huì)影響到宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

　　從長(zhǎng)沙的市場(chǎng)情況來(lái)看，二套房貸收緊的影響應(yīng)該不會(huì)太大，長(zhǎng)沙的投資型需求不是很多，包括大別墅目前都是自住型的需求。

　　嚴(yán)勛：長(zhǎng)沙的二套房貸是否會(huì)收緊？會(huì)。因?yàn)楝F(xiàn)在投資客開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。2007年樓市為什么會(huì)崩盤(pán)？就是因?yàn)橥顿Y客將股市的錢(qián)投資到樓市里來(lái)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度上升，也導(dǎo)致了民生的不穩(wěn)定。二套房貸收緊主要是打擊投資型人群的需求，維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　今年的量大部分是剛性需求和改善型需求，房?jī)r(jià)真正起暖回升是從貨幣補(bǔ)貼發(fā)下來(lái)的階段開(kāi)始的，到現(xiàn)在量差不多放完了，國(guó)家的政策也要打擊投資，讓房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步向上發(fā)展。國(guó)家的政策預(yù)計(jì)兩年內(nèi)都要穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)保八，明年的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與房貸會(huì)有直接關(guān)系。

　　謹(jǐn)慎樂(lè)觀，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)近期難以下降

　　李明：作為消費(fèi)者最關(guān)心的就是價(jià)格，在一定的經(jīng)濟(jì)條件下盡量改善自己的居住條件，但這與收入又是矛盾的。因此，消費(fèi)者最關(guān)心的是：房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)降？

　　黃建敏：長(zhǎng)沙12月將對(duì)基礎(chǔ)地價(jià)全部重調(diào)，肯定是往上調(diào)，地價(jià)貴了，地王又不斷，房?jī)r(jià)還會(huì)越來(lái)越便宜嗎？肯定不會(huì)。任何開(kāi)發(fā)商拿了地都是精耕細(xì)作的，都想把品質(zhì)做得比周邊在賣(mài)的房子好，房?jī)r(jià)肯定不會(huì)降的。

　　黃李軍：我們來(lái)判斷一下房?jī)r(jià)會(huì)跌還是會(huì)漲，二套房貸對(duì)此有沒(méi)有影響？要看國(guó)家的經(jīng)濟(jì)預(yù)期如何。我認(rèn)為是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。國(guó)家通過(guò)政策給大家一個(gè)信號(hào)，給開(kāi)發(fā)商，給市民，給首次置業(yè)者信心，房?jī)r(jià)會(huì)漲，但漲得可能不會(huì)那么快，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)按照市場(chǎng)狀況來(lái)定房?jī)r(jià)。

　　李明：房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)不可能降，只可能漲。但是，我認(rèn)為漲是有一個(gè)度的，不管是剛性需求者還是改善型需求者，他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是有限的，當(dāng)超出了預(yù)期的話，他們只能是觀望。我還是那句話，作為消費(fèi)者，更關(guān)心的是結(jié)果，而不關(guān)心道理。對(duì)于自住客戶來(lái)講，價(jià)格是非常敏感的。

　　黃李軍：如果明年沒(méi)有大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴的話，我想明年底房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)升不少。

　　全翔榮：站在我個(gè)人的角度講，不希望房?jī)r(jià)起落太大，對(duì)市場(chǎng)不好。

　　黃建敏：我們也希望不要漲得太高，單價(jià)太高不好賣(mài)。

　　關(guān)注城市運(yùn)營(yíng)，好地段還是可以出手

　　主持人：目前，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)比較低。如果二套房貸收緊的話，讓在座的各位二次置業(yè)，你們將會(huì)選擇哪里？你們認(rèn)為現(xiàn)在長(zhǎng)沙市區(qū)的理想地段在哪里？

　　嚴(yán)勛：長(zhǎng)沙現(xiàn)在的利好區(qū)域是地鐵口岸、五一廣場(chǎng)，投資小戶型、新公寓。在長(zhǎng)沙投資房地產(chǎn)的收益還算高的。

　　黃建敏：我只買(mǎi)兩種房子。中心地段的小戶型肯定買(mǎi)，對(duì)長(zhǎng)沙而言，長(zhǎng)沙是一個(gè)多中心的區(qū)域，像五一廣場(chǎng)、侯家塘、東塘等這些地方的小戶型可以買(mǎi)；高品質(zhì)的大戶型、洋房可以買(mǎi)。

　　黃李軍：我買(mǎi)房首先需要一個(gè)大社區(qū)，社區(qū)環(huán)境要好；二是交通要方便，周邊要有地鐵物業(yè)；三是購(gòu)物比較方便，周邊有大型超市等。這種房子將來(lái)的升值空間也比較大。如果投資的話，我比較傾向于市中心的小戶型，不是為了出租，而是為了倒騰出去。還有，地鐵口岸、過(guò)江隧道站口附近等地方現(xiàn)在是價(jià)格洼地，可以考慮。

　　小戶型我看中的是江邊正在拆遷的區(qū)域，即使價(jià)格到了7000元/平方米也會(huì)下手。而商鋪，像東塘、侯家塘、地鐵口岸附近的都可以下手。

　　全翔榮：如果是居住的話，我選擇河西；如果是投資的話，我選擇東方銀座附近，在遠(yuǎn)大路。另外，侯家塘也是未來(lái)配套非常齊備的，加上政府的商務(wù)圈規(guī)劃，侯家塘發(fā)展的潛力比較大。還有，五一商圈也非常棒。

　　李明：如果是自住的話，我認(rèn)為居住環(huán)境是首選，我對(duì)區(qū)域要求不高，只是要求交通便利，配套設(shè)施比較好。我和朋友都對(duì)小戶型感興趣，但長(zhǎng)沙的小戶型現(xiàn)在有點(diǎn)跳價(jià)，看了幾個(gè)要么沒(méi)貨，要么價(jià)格太離譜。

　　楊楨：我投資的話可能會(huì)買(mǎi)在武廣新城沿線。