255億元！中國內(nèi)地總價最高的土地出讓項目昨天在廣州誕生。

　　被譽為“世紀(jì)第一拍”的廣州亞運城項目用地整體掛牌出讓昨天下午開拍，經(jīng)過47次舉牌，最終由富力、雅居樂、碧桂園組成的“民企聯(lián)隊”，戰(zhàn)勝保利、萬科、中海組成的“國企聯(lián)隊”，以255億元的天價奪得，高出起始價165億元90億元，也比賣地會后公布的真正底價175億元溢價45.7%。更比原中國總地價最高的地塊———2007年拍出的92億元的長沙新河三角洲“北辰地王”高出163億元，一躍成為中國最新的“總價地王”。

　　此次出讓包括14幅未建地塊和百余萬平方米建成物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。據(jù)測算，其整體樓面地價5822元/平方米，預(yù)料該項目未來均價可能達1.5萬元/平方米。至于亞運城現(xiàn)樓何時銷售，“聯(lián)合體”表示還沒有時間表。

　　最牛競價：每次舉牌2億

　　昨日的拍賣中，平時難得一見的開發(fā)商高層悉數(shù)出現(xiàn)，足見其對此項目的高度重視。坐在最前列的是手執(zhí)6號競價牌的“央企長子”中信地產(chǎn)的代表，華南副總經(jīng)理劉裕興督戰(zhàn)；88號競價牌的是保利、萬科和中海聯(lián)合體組成的“中央軍”，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊親自現(xiàn)場督戰(zhàn)，萬科副總裁張紀(jì)文、廣州公司負責(zé)人張海與中海廣州公司負責(zé)人劉顯勇也到場助陣；7號牌的是富力、雅居樂和碧桂園聯(lián)合體“民營軍”，富力華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌、雅居樂地產(chǎn)副總裁梁正堅和碧桂園相關(guān)負責(zé)人也到現(xiàn)場“排排坐”。

　　開拍前，曾有專家和媒體預(yù)測，由于近期調(diào)控政策不斷出臺，亞運城最終成交價不會超過200億元。不過，地產(chǎn)巨頭們絲毫沒有受到影響。競拍伊始，廣州市國土房管局就臨時將增價幅度由1000萬大幅調(diào)高至2億元，這引發(fā)現(xiàn)場一片驚嘆，被業(yè)界喻為“最牛的競價階梯”。

　　爭奪一直在保利聯(lián)合體跟富力聯(lián)合體之間進行。保利與富力輪番競價，開拍后僅兩分鐘，地塊價格就已抬高到200億元。地價飆升到236億元時，富力地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人破例舉手發(fā)問：“我可以問一個問題嗎？可以調(diào)低競價階梯嗎？”拍賣主持人于是決定把競價階梯從2億元調(diào)整為1億元。

　　當(dāng)競價超過250億后，保利團隊現(xiàn)場耳語商量，更有人士現(xiàn)場致電，隨后萬科一位人士做了一個抬手姿勢后，舉牌人士勉強加價至254億元。富力團隊再度埋首商議后出價255億元，保利方舉牌人士無奈擺手，示意退出。

　　最終，雙方鏖戰(zhàn)47輪，富力聯(lián)合體以255億元競買成功。中國“總價地王”誕生。整場拍賣僅僅耗時40分鐘。

　　保密底價：也僅為175億

　　255億元的天價遠超市場預(yù)期。廣州市國土房管局在競拍后公布的保密底價也僅為175億。這一保密底價由官方交由專業(yè)估價機構(gòu)估算，并經(jīng)集體決策敲定。

　　中原地產(chǎn)研究部測算，若包含已建物業(yè)，整體樓面地價為5822元；若剔除價值66億的已建物業(yè)，則未開發(fā)地塊樓面地價為5810元。

　　而廣州市經(jīng)緯房地產(chǎn)咨詢公司為客戶做的一份內(nèi)部分析報告指出，當(dāng)亞運城地塊的土地出讓價格達到250億元時，開發(fā)商銷售的凈利潤率僅為17.84%。該公司分析師表示，保守估計建成住宅的整體最終市場售價將達到每平方米1.5萬元，遠遠高出當(dāng)前該地塊8000元/平方米左右的周邊均價。

　　40%首付：三天內(nèi)繳102億

　　據(jù)了解，富力、碧桂園、雅居樂組成的民企聯(lián)合體將成立“光輝走利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”來運作亞運城項目，三家公司會組成一個項目公司，項目公司的股權(quán)按照1/3的比例均衡分配，團隊的管理層人員也會均衡分配。

　　由于亞運城項目掛牌出讓先于國家最近出臺的土地出讓金首付需達五成的新政，因此本次亞運城項目出讓仍繼續(xù)按掛牌公告文件的約定執(zhí)行。該項目的出讓合同中，廣州市國土房管局明確約定競得者必須在地塊拍下的3天內(nèi)繳清40%的首付款，也即是102億元；尾款則要求分兩次結(jié)清，分別在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前各結(jié)清30%。

　　各方聲音

　　富力代表：255億沒超過我們的底線

　　昨天下午，當(dāng)拍賣槌落下一刻，現(xiàn)場只有零落的掌聲，大多數(shù)觀戰(zhàn)的人，都為這一結(jié)果感到愕然。因為此前，大部分人相信，萬科、中海、保利組成的“夢幻組合”，幾乎是不可戰(zhàn)勝的。

　　富力軍團：開發(fā)成本還沒有細算

　　事實上，整場拍賣會，儼然是國企軍團與民企軍團的爭霸戰(zhàn)，在競價階段報出最高價180億元的中信地產(chǎn)，拍賣現(xiàn)場則出人意料地偃旗息鼓，自始至終都沒有再舉牌。

　　拍賣結(jié)束后，富力代表朱榮斌表示，富力、碧桂園、雅居樂同是廣州本土的公司，又是同在香港上市的地產(chǎn)企業(yè)，這樣的機會使得他們?nèi)�家能夠第一次別開生面地聚在一起。同時亞運城開發(fā)難度大，組成聯(lián)合體才有實力擔(dān)當(dāng)這個開發(fā)的重任。亞運城已建成物業(yè)中，市政、綠化、公路等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，從一開始起點就很高，他們可以坐享其成。朱榮斌說，這么大的項目在廣州不會再有了，政府已為這個項目做了很多配套設(shè)施，規(guī)劃也非常好。富力代表表示，此次這個民企聯(lián)合體都是廣州的骨干企業(yè)在一起合作，三家公司各有所長，太多技術(shù)問題還沒考慮，開發(fā)成本也還沒詳細算�！白罱K價格并沒有超出我們之前所設(shè)定的底線”。

　　專家：廣州樓市壟斷性趨向明顯

　　百億地王對中國樓市有何影響？對廣州樓市有何影響？

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，這塊地已創(chuàng)下中國拍地史上的紀(jì)錄，任何一個開發(fā)商獨立運作都會比較吃力。“我比較關(guān)注該地塊能否如期開發(fā)�！壁w卓文表示，5822元/平方米的樓面地價相對來說是比較高的，亞運城未來樓價破萬已定調(diào)。而其對番禺區(qū)的樓面均價將會起到一個促進作用，可能會迎來番禺樓市的一輪補漲。

　　趙卓文還認為此次亞運城出讓是廣州樓市走向壟斷時代一個里程碑式的事件。

　　房管局：壟斷話語權(quán)可能性不大

　　關(guān)于亞運城項目是否會造成區(qū)域壟斷的問題，廣州市國土房管局相關(guān)負責(zé)人則表示，亞運城項目商品住宅供應(yīng)量為385萬平方米，分6年供應(yīng)，每年的供應(yīng)量約60多萬平方米。而廣州十區(qū)每年商品住宅的供應(yīng)規(guī)模在800萬平方米左右，亞運城項目供應(yīng)量占全市供應(yīng)量的比例僅為8%左右，這樣的占比要形成壟斷話語權(quán)可能性不大。

　　羊城晚報記者 趙燕華 實習(xí)生 羅文菊