□作者 易憲容

　　作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員

　　信貸、稅收和土地等調(diào)控政策是否深化及政策調(diào)整的效果如何，都將對今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場走向影響深遠(yuǎn)。目前房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的不確定性，預(yù)示今年房地產(chǎn)市場走向也存在較大不確定性。

　　去年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的過度繁榮，這是政府實施過度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策特別是房貸政策的結(jié)果之一。面對國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫不斷上漲之勢，筆者認(rèn)為，今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向，將主要取決于以下四大因素。

　　第一，住房信貸政策是否變化對今年房地產(chǎn)市場走勢影響尤為關(guān)鍵。盡管去年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議認(rèn)為，要保證適度寬松貨幣政策的連續(xù)性，但央行已從去年7月份開始“微調(diào)”上半年執(zhí)行的“極度寬松”貨幣政策，這導(dǎo)致去年下半年信貸增長開始放緩。如果今年信貸政策能回歸理性，大量信貸資金將難以順利進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

　　不過，從新“國四條”的內(nèi)容來看，信貸政策能否調(diào)整仍存在較大不確定性。但如果信貸政策一旦出現(xiàn)收緊信號，這勢必會對遏制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為產(chǎn)生很大影響。

　　第二，調(diào)整過于優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策特別是房貸政策對遏制高房價至關(guān)重要。這是因為，國內(nèi)商業(yè)銀行突破現(xiàn)有第二套住房政策規(guī)定及違規(guī)發(fā)放個人住房按揭貸款等因素，導(dǎo)致去年個人按揭貸款的非理性快速增長，這是引發(fā)去年以來國內(nèi)房價快速上漲及房地產(chǎn)泡沫膨脹的根源之一。數(shù)據(jù)顯示，去年9月末個人住房按揭貸款余額已達(dá)到4.35萬億。由此，引發(fā)央行與銀監(jiān)會去年下發(fā)加強(qiáng)對住房信貸管理的59號文件。

　　依筆者之見，如果今年真能落實這個文件精神的話，這對嚴(yán)格限制個人信貸增長將有巨大影響。但是，能否真的落實這一政策，現(xiàn)在還不好說。因為，盡管目前對遏制高房價已成共識，但若不調(diào)整過于優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果恐怕還會再次“落空”。

　　第三，中國之所以下決心調(diào)控房地產(chǎn)市場，是因為中國不想重蹈房地產(chǎn)泡沫破滅之覆轍。迄今全球經(jīng)濟(jì)仍未走出國際金融危機(jī)的陰影，次貸危機(jī)特別是最近爆發(fā)的“迪拜危機(jī)”，讓我們看到了房地產(chǎn)泡沫破滅后的結(jié)果有多嚴(yán)重。因此，新“國四條”明確表示，要遏制高房價。其實，除了過于寬松的信貸政策外，地方政府高度依賴的“土地財政”規(guī)模高速增長，對去年推升房價快速飆升和吹大房地產(chǎn)泡沫也有重大影響。

　　有鑒于此，政府是有能力且一定要下決心遏制高房價，否則房地產(chǎn)問題會轉(zhuǎn)化為社會問題。這就是為何今年中國要重點調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本原因。在這一背景下，要想在今年再繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫并非易事。但是，調(diào)控房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策措施尚未出臺且已出臺的政策執(zhí)行效果如何還有待于觀察，這暗示了與房地產(chǎn)調(diào)控相配套的政策何時出臺仍存在較大不確定性。

　　第四，遏制高房價，政策調(diào)整的關(guān)鍵是要通過制度性改革來調(diào)整房地產(chǎn)市場各方的利益關(guān)系，以此推進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展�？梢钥吹�，當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退、特別是中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面向下調(diào)整時，世界各國的房價都處于下降通道，唯獨中國的房價卻“不跌反漲”，甚至還出現(xiàn)了暴漲。這一現(xiàn)象是與經(jīng)濟(jì)和生活常識嚴(yán)重背離的。要看到房價短期快速飆升的危害性，但是，鑒于目前大多數(shù)地方政府仍將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)增長的主要動力時，要想讓中國的房地產(chǎn)市場真正回歸理性并非那么容易。

　　對此，有必要進(jìn)行一次類似“二次房改”這樣的制度性改革，以此來調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)各方的利益關(guān)系。確實，中央經(jīng)濟(jì)工作會議也希望，通過增加居民的住房消費(fèi)來推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場建立在以消費(fèi)為主導(dǎo)的基礎(chǔ)上。但是，如果不嚴(yán)厲遏制和打擊房地產(chǎn)投機(jī)，就勢必還會繼續(xù)推高房價，那么居民的住房消費(fèi)從何而來？其實，國人都知道房地產(chǎn)市場存在著巨大的泡沫、85%居民沒有支付能力購買住房，但這個問題不通過重大的制度改革、不通過果斷的政策調(diào)整能完成嗎？

　　所以，推進(jìn)制度性改革來調(diào)整中國房地產(chǎn)市場的各種利益關(guān)系，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場及中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，這將對中國房地產(chǎn)市場的未來走向產(chǎn)生深刻影響。

　　其實，上述四個方面的分析都涉及政策的調(diào)整。筆者認(rèn)為，今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場究竟會朝著哪個方向發(fā)展，關(guān)鍵還要看涉及房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策將如何調(diào)整及調(diào)整的效果會如何。可以說，當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的不確定性，決定了今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場走向也具有很大的不確定性。