上海大學(xué)危機(jī)與問題管理研究中心主任 孫繼偉

　　日前，中共上海市委書記俞正聲在政協(xié)會議上說：“上海不歡迎投資性住房�！表n正市長也在“兩會”分組討論時說：“住房這個商品有特殊的功能，雖然也有投資、儲蓄的功能，但根本的功能是居住。如果把住房以投資為主了，一定會產(chǎn)生泡沫。”住房以投資為主一定會產(chǎn)生泡沫，這一說法有什么理論依據(jù)呢？

　　進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國大中城市房價持續(xù)上漲，2007年底大城市住宅價格大多數(shù)都漲到2000年的2—3倍。受金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，2008年房價小幅下跌，但2009年房價展開新一輪上攻，不僅回補(bǔ)了2008年下跌幅度，而且再創(chuàng)歷史新高。

　　2010年1月7日，國務(wù)院針對房價上漲過快問題，出臺了“國十一條”。這次的房地產(chǎn)調(diào)控政策不只強(qiáng)調(diào)抑制“投機(jī)性”購房需求，而且強(qiáng)調(diào)抑制“投資性”購房需求。這是一個重要的政策信號，有深遠(yuǎn)意義。

　　2005年的“國八條”、2006年的“國六條”等抑制房價政策，以及2008年底有些地方政府實(shí)施的“救市”政策有一個共同特點(diǎn)，那就是：漲得多了，就試圖抑制漲幅；跌得多了，就試圖抑制跌幅。建設(shè)部和其他政府部門的官員也曾經(jīng)說過，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是“既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降”。但是，這一目標(biāo)違背了投資品價格規(guī)律，與住房作為“投資品”的根本特征相背離，所以效果不明顯。

　　投資品是指購買后不需要追加新的使用價值，也不需要附加新價值，即可擇機(jī)出售獲利(也可能虧損)的商品。我在一篇學(xué)術(shù)論文中已經(jīng)證明了 “投資品無均衡價格定律”，即“漲過頭、跌過頭”是投資品的根本屬性。股票、期貨、金融衍生品是純投資品，住房既有使用品功能，也有投資品功能，是復(fù)合投資品。只要住房的投資品屬性不被剝離，“漲過頭、跌過頭”就永遠(yuǎn)是房價運(yùn)行的基本規(guī)律。住房市場的投資者為了追求盈利或減少虧損，會根據(jù)剛性供需態(tài)勢進(jìn)行“追漲殺跌”。

　　我國前十幾年和未來幾年，年輕人結(jié)婚購房、改善型購房等剛性需求持續(xù)增長，加之房地產(chǎn)商大量囤地待漲，整體上處于剛性需求大于剛性供給的階段，在投資者“追漲”行為推動下，住房價格總體上處于“漲過頭”階段。

　　據(jù)測算，大約從2015年起，結(jié)婚購房需求將增長到頂峰并逐年下降。大約在2034年，結(jié)婚購房需求下降到谷底，比最高峰2015年下降40%左右。此后，計劃生育導(dǎo)致的三代人“四、二、一”住房持有結(jié)構(gòu)將使祖輩、父輩去世后，家庭住房明顯過剩，待出售住房會大量涌現(xiàn)。到那時，剛性供需結(jié)構(gòu)將逆轉(zhuǎn)，在投資者“殺跌”行為推動下，住房價格將會進(jìn)入“跌過頭”階段。

　　既然住房的投資品屬性決定了房價既會漲過頭，也會跌過頭，那么，政府是否應(yīng)該放棄對住房價格的調(diào)控呢？答案是：堅(jiān)決不能。這主要是由中國的特殊國情決定的。中國的人均耕地面積極其少，要嚴(yán)防死守18億畝耕地的紅線，這使得建設(shè)住房所用土地供給難以大量增加。另一方面，2015年以前，結(jié)婚購房需求仍在上升，未來幾年中國還處于城市化過程中，住房剛性需求量很大。土地供給受限和剛性需求增長兩方面決定了房價仍有上漲動力，再加上住房投資品屬性，當(dāng)前仍處于“漲過頭”周期內(nèi)。即使在政策抑制下，近期有短暫下跌，在整體上進(jìn)入“跌過頭”周期之前，房價還會回補(bǔ)跌幅，恢復(fù)“漲過頭”現(xiàn)象。

　　住房價格必須調(diào)控，那么應(yīng)該如何調(diào)控呢？正確的思路和目標(biāo)應(yīng)該是：削弱或剝離住房的投資價值。

　　房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)然要有投資價值，商用房產(chǎn)有投資價值也沒關(guān)系，需要削弱或剝離的只是住房的投資價值，也就是說，要保留和強(qiáng)化住房的消費(fèi)品特征，剝離住房的投資品屬性，使住房對購買者不具有投資增值功能，這是新時期房地產(chǎn)調(diào)控的必然趨勢。

　　住房的投資品屬性被剝離、投資價值被削弱以后，購房者無法通過買房來增值獲利，住房的投資、投機(jī)需求將不復(fù)存在，人們也不會買房后空關(guān)著等待升值，更不會有炒房團(tuán)。住房價格即使有漲跌，也只是作為消費(fèi)品的正常漲跌，而不會出現(xiàn)作為投資品的“漲過頭、跌過頭”現(xiàn)象。