數(shù)據(jù)顯示，3月22日至28日上海市商品房成交面積達(dá)34.8萬(wàn)平方米，與前周相比大幅增長(zhǎng)了56%，成交均價(jià)20581元/平方米，上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，3月29日一手房簽約套數(shù)更是達(dá)到1493套，創(chuàng)下了2007年8月25日以來(lái)的單日新高。

　　去年年底至今年年初，各地房?jī)r(jià)在“國(guó)四條”的宏觀調(diào)控之下，成交量跌至低谷。兩會(huì)前有評(píng)論認(rèn)為“兩會(huì)或成房?jī)r(jià)漲跌的分水嶺”，兩會(huì)期間，多名房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)高官高調(diào)表達(dá)了政府將進(jìn)行二輪調(diào)控的決心。但是，三月中下旬以來(lái)，一線城市的商品房與二手房基本都出現(xiàn)量?jī)r(jià)共同攀升的行情。

　　在量?jī)r(jià)齊升的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將往何處去？究竟是良性發(fā)展還是泡沫橫生？

　　是否回暖還需觀望一段時(shí)間

　　據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(簡(jiǎn)稱中房信)透露，最近位于上海浦東花木板塊一新推盤(pán)，成交兩棟均價(jià)14.5萬(wàn)元／平方米的天價(jià)別墅。中房信分析師薛建雄指出，資金囤積在手上的買家，需要尋找保值升值的出路，這是近期溫州投資者仍在長(zhǎng)三角團(tuán)購(gòu)房產(chǎn)的主要原因。

　　今年一季度上海豪宅的成交量大幅放大。截至3月25日，今年均價(jià)5萬(wàn)元／平方米以上的豪宅已成交315套，4萬(wàn)—5萬(wàn)元／平方米的高檔房也成交了349套，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別是去年同期的15.8倍和4.5倍。

　　薛建雄認(rèn)為，眾多樓盤(pán)在熱銷的帶動(dòng)下，價(jià)格會(huì)向區(qū)域標(biāo)桿樓盤(pán)的價(jià)格靠攏，大面積的樓盤(pán)補(bǔ)漲局面也將在二季度全面體現(xiàn)。

　　不過(guò)，薛建雄同時(shí)指出，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)進(jìn)入新一輪的全面上漲，還是要看未來(lái)幾個(gè)月的供需關(guān)系。如果未來(lái)幾個(gè)月仍出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)全面上漲，但要是出現(xiàn)較大幅度的供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲在所難免。另外，在政府擔(dān)心資產(chǎn)沫泡化的情況下，樓市回暖過(guò)快導(dǎo)致價(jià)格上漲，必然導(dǎo)致政策的更嚴(yán)厲調(diào)控。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，最近成交放量并不能說(shuō)明樓市已經(jīng)回暖，因?yàn)槠渲幸徊糠值某山涣縼?lái)自于動(dòng)遷房和配套商品房�！皹鞘惺欠窕嘏�還需觀望一段時(shí)間才能下定論。”

　　對(duì)于國(guó)土部稱加快物業(yè)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)進(jìn)程，陸騎麟稱，沒(méi)有出臺(tái)時(shí)間表就無(wú)法對(duì)目前的樓市起到作用，政策無(wú)法落實(shí)，只能像“狼來(lái)了”，不知道“狼”什么時(shí)候真的會(huì)來(lái)�！爸醒胝�府每次出臺(tái)政策的決心都很大，但是一些地方政府卻是打著折扣來(lái)實(shí)施，政策沒(méi)有真正落實(shí)到位，就無(wú)法調(diào)控房?jī)r(jià)�！�

　　匯率或成樓市新增變量因素

　　上海社科院一位專家分析，今年各家銀行的計(jì)劃信貸量為7萬(wàn)億元，基本是“十一五”期間的平均水平，以此看來(lái)，貨幣供應(yīng)量并不緊張的。在土地供應(yīng)方面，上海的土地供應(yīng)歷來(lái)偏緊，大量外來(lái)人口的涌入，勢(shì)必增加剛性需求量。從貨幣和土地供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)勢(shì)必將在高位盤(pán)整。然而，這位專家指出，隨著西方一些國(guó)家對(duì)人民幣升值的壓力不斷增加，這讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又增加了變數(shù)。

　　以泰國(guó)為例，1997年7月2日泰國(guó)泰銖貶值后，泰國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不跌反漲。香港在金融危機(jī)時(shí)采用聯(lián)系匯率制度，房?jī)r(jià)迅速遭腰斬。日本在日元迅速升值后，經(jīng)歷了一段房地產(chǎn)價(jià)格大漲的泡沫期后，泡沫破裂，房?jī)r(jià)開(kāi)始大跌，至今元?dú)膺�未恢復(fù)。但是中國(guó)人民幣的匯率目前是呈緩慢上升狀態(tài)，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，并無(wú)先例，對(duì)此問(wèn)題學(xué)界尚處研究階段。所以中國(guó)的匯率會(huì)否影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，仍是未知數(shù)。

　　調(diào)高開(kāi)盤(pán)價(jià)格達(dá)到捂盤(pán)目的

　　2009年的樓市火爆，造就房產(chǎn)商“不差錢”的強(qiáng)勢(shì)。囤地、捂盤(pán)以謀取更多利潤(rùn)，已經(jīng)是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展商不正當(dāng)商業(yè)行為里公開(kāi)的秘密。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的捂盤(pán)惜售現(xiàn)象也大有存在，比如，中海萬(wàn)錦城的開(kāi)盤(pán)可謂“好不容易”，早在2008年8月份，就有工作人員對(duì)外稱當(dāng)年11月開(kāi)盤(pán)。到11月又有消息稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間延后至12月，接下來(lái)的半年里，這個(gè)日期一次又一次延后。直至去年5月1日，中海萬(wàn)錦城才終于面世，成為這一區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的新開(kāi)樓盤(pán)之一。

　　陸騎麟稱，很多房地產(chǎn)商為了謀取暴利，不惜變相捂盤(pán)惜售。捂盤(pán)的新手段是開(kāi)發(fā)商直接調(diào)高開(kāi)盤(pán)價(jià)格，減緩銷售速度。比如，湯臣一品的開(kāi)盤(pán)價(jià)高達(dá)10萬(wàn)/平方米，以至于銷售速度緩慢，去年底，湯臣一品成交了28樓一套房源，單價(jià)高達(dá)16.0848萬(wàn)元/平方米。還有的房地產(chǎn)商分四五期進(jìn)行銷售，從而銷售價(jià)格一路上揚(yáng)，以達(dá)到捂盤(pán)目的。

　　捂盤(pán)目標(biāo)大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始囤地

　　為了有效遏制房產(chǎn)商捂盤(pán)惜售現(xiàn)象，近日杭州兩樓盤(pán)被當(dāng)?shù)卣�府的相關(guān)行政部門(mén)勒令強(qiáng)制開(kāi)盤(pán)。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(zhǎng)趙杭生認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)使房源更緊張，房?jī)r(jià)更高。政府的強(qiáng)制開(kāi)盤(pán)做法，使得短期內(nèi)有數(shù)千套房源入市，增加了房源的供應(yīng)量；不讓開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)最高時(shí)開(kāi)盤(pán)，一定程度上緩解了房?jī)r(jià)給購(gòu)房者帶來(lái)的壓力。政策的出臺(tái)能否有效調(diào)控房?jī)r(jià)，還要看地方政府的執(zhí)行力度，并且需要媒體和百姓的監(jiān)督。

　　有房地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，由于捂盤(pán)行為目標(biāo)大且易受監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商們現(xiàn)在逐漸將視線移到更隱蔽的囤地行為。據(jù)其解釋，囤地的新手段是延長(zhǎng)施工時(shí)間，放緩開(kāi)發(fā)過(guò)程�！跋鄬�(duì)那些價(jià)格上漲的收益而言，因工期延長(zhǎng)而產(chǎn)生的建筑和財(cái)務(wù)成本只能算是很小的開(kāi)支。而這種行為，使得政府很難對(duì)其有效監(jiān)管�！�

　　“崩盤(pán)時(shí)刻表”沒(méi)有科學(xué)依據(jù)

　　在近日樓市量?jī)r(jià)齊升的同時(shí)，網(wǎng)上流傳的《房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)刻表》受到眾人的熱議。

　　在這份被網(wǎng)友們瘋狂轉(zhuǎn)載的時(shí)刻表中，制表人比較了中國(guó)和日本的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的種種跡象和上世紀(jì)80年代的日本有著驚人的相似。

　　1984年起，日本匯率開(kāi)始升值，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，1990年破滅。中國(guó)人民幣升值從2005年算起，網(wǎng)友就預(yù)測(cè)中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)在2011年崩盤(pán)。

　　華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉并不贊同“中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)論”，他認(rèn)為個(gè)別一線城市的房?jī)r(jià)并不能代表全國(guó)的房?jī)r(jià)水平，一些中小城市房?jī)r(jià)還是很低的。房地產(chǎn)泡沫只能說(shuō)局部有傾向，但不能以偏概全。華偉認(rèn)為，上海的房?jī)r(jià)并沒(méi)有高過(guò)印度的孟買和俄羅斯的莫斯科，而孟買和莫斯科并未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，所以從總體上看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是健康的。

　　陸騎麟認(rèn)為，拿中國(guó)的房地產(chǎn)和日本相比，是非常不科學(xué)的，2011年會(huì)崩盤(pán)的說(shuō)法更是毫無(wú)科學(xué)依據(jù)可言。

　　本報(bào)記者 羅震光 實(shí)習(xí)生 陸燁娜