龍頭企業(yè)不避降價(jià)言論 新盤(pán)低價(jià)開(kāi)已成共識(shí)———

　　“長(zhǎng)安8號(hào)一次性付款可省127萬(wàn)元”，這是前幾日某電視臺(tái)播出的樓市新聞，頓時(shí)引起軒然大波。幾乎同一時(shí)間，恒大地產(chǎn)在中國(guó)率先宣布，所有恒大旗下樓盤(pán)價(jià)格都將下調(diào)15%，萬(wàn)科、綠地等房企龍頭均有不同程度的響應(yīng)……

　　新盤(pán)也要大幅度降價(jià)了嗎？雖然二手房正處在擠壓泡沫的時(shí)期，很多熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)降到了20%的預(yù)期，但“開(kāi)發(fā)商資金充足可以堅(jiān)守一年以上”等強(qiáng)勢(shì)語(yǔ)調(diào)，讓買(mǎi)房人對(duì)新盤(pán)價(jià)格下降并不抱太大希望。而上周這幾則新聞卻讓人們有所期待。面對(duì)市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈狀況，記者通過(guò)采訪一些開(kāi)發(fā)商，就其中新盤(pán)價(jià)格制定原委一一道來(lái)，新盤(pán)價(jià)格降還是沒(méi)降，目前是不是最合適的買(mǎi)房時(shí)機(jī)，希望買(mǎi)房人都可以通過(guò)判斷得到自己的答案……

　　●全款有折扣符合定價(jià)法則

　　新盤(pán)否認(rèn)降價(jià)說(shuō)

　　“只有不了解房地產(chǎn)的人才會(huì)誤將正常折扣當(dāng)成下跌。”長(zhǎng)安8號(hào)副總經(jīng)理梁秀蕾對(duì)“折扣一下子有127萬(wàn)”這種說(shuō)法顯得無(wú)可奈何。

　　梁表示，作為長(zhǎng)安街沿線的豪宅項(xiàng)目，長(zhǎng)安8號(hào)根據(jù)樓層從50000元/平方米至80000元/平方米，一直實(shí)行差別銷(xiāo)售，根據(jù)銷(xiāo)控策略(即開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售樓層、樓座先后的手段)，市場(chǎng)不好時(shí)會(huì)拿出50000元/平方米的樓層去吸引眼球，而行情高漲時(shí)會(huì)推出最好的產(chǎn)品，這是最簡(jiǎn)單的定價(jià)法則。而且作為千萬(wàn)以上的豪宅，一個(gè)點(diǎn)的折扣就意味著10萬(wàn)以上，但早在新政前，該項(xiàng)目便有一次性付款打9折的優(yōu)惠�！艾F(xiàn)在反而成了降價(jià)的證據(jù)”，梁表示，豪宅的漲價(jià)與降價(jià)與住宅市場(chǎng)真實(shí)的水平是有區(qū)別的，很多豪宅無(wú)論在淡季還是旺季都有折扣，畢竟總價(jià)過(guò)高，議價(jià)空間很大。

　　無(wú)論如何，促銷(xiāo)、打折的字眼已經(jīng)頻現(xiàn)于各個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)當(dāng)中。其中，不久前被認(rèn)為是泡沫最大的通州區(qū)域，K2清水灣公開(kāi)表示，凡是一次性付款的買(mǎi)房人都可以得到每平方米4000元左右的優(yōu)惠；而該區(qū)域另一名盤(pán)，則由政策未至前傳言的30000元/平方米，回落至前不久開(kāi)盤(pán)時(shí)的22000元/平方米；由富力集團(tuán)拿下的一塊通州旺地，當(dāng)時(shí)被看作“將刷新通州樓盤(pán)最高價(jià)”的項(xiàng)目，目前亦悄無(wú)聲息，今年能否入市還是未知數(shù)……

　　除了通州區(qū)域，大興、房山包括前不久被冠以“國(guó)奧板塊”的北苑區(qū)域，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)也得以回歸。其中，該區(qū)域品牌最大、實(shí)力最雄厚的項(xiàng)目華貿(mào)城，據(jù)透露，即將新開(kāi)盤(pán)的LOFT產(chǎn)品價(jià)格不會(huì)高于30000/平方米。

　　但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都否認(rèn)了降價(jià)說(shuō)。畢竟，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的價(jià)格本來(lái)都是在新政前被預(yù)估的，真正的開(kāi)盤(pán)價(jià)格要根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況來(lái)定，因此，除了個(gè)別直接進(jìn)行價(jià)格優(yōu)惠的項(xiàng)目外，大多新盤(pán)只是將價(jià)格拉回到合理的水平。

　　●解密新政出臺(tái)前夕新盤(pán)價(jià)位

　　低開(kāi)快銷(xiāo)已成開(kāi)發(fā)商共識(shí)

　　記者多方了解到，東四環(huán)名盤(pán)萬(wàn)科藍(lán)山本來(lái)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格在45000元/平方米，但從目前在銷(xiāo)情況看，基本都保持在了40000元/平方米以下；綠地大興項(xiàng)目西斯萊公館由于新政出臺(tái)前排隊(duì)人數(shù)眾多，開(kāi)發(fā)商本擬將20000元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)提高到22000元/平方米，新政出臺(tái)后，則定價(jià)為18500元/平方米，短短幾天，收到了7億元的交易量；而同在大興區(qū)域的“神秘”項(xiàng)目首邑溪谷將價(jià)格“不可限量”的70年產(chǎn)權(quán)的LOFT產(chǎn)品調(diào)至24000元/平方米，估計(jì)6月前進(jìn)入市場(chǎng)……

　　種種跡象表明，隨著開(kāi)發(fā)商放棄觀望、積極入市，大多數(shù)樓盤(pán)的定價(jià)將會(huì)歸真。而這種“暗降”的方式也為他們的資金回籠起到了良好的作用，正如K2清水灣的開(kāi)發(fā)商所言，新政前價(jià)格雖然高，但一次性付款的較少，資金回收慢。而從推出的150套房源來(lái)看，其中120套選擇了一次性付款，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)利潤(rùn)雖然少了，但資金迅速聚集帶來(lái)的良好效應(yīng)同樣不可估量。

　　其實(shí)，降價(jià)促銷(xiāo)的不可避免已經(jīng)被各方房企龍頭清醒地認(rèn)識(shí)到。萬(wàn)科總裁郁亮曾明確表示，希望每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售率達(dá)到60%；如果達(dá)不到，也會(huì)調(diào)整開(kāi)工節(jié)奏，以促銷(xiāo)手段把房子賣(mài)出去。而SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹亦表示，預(yù)計(jì)在這輪政府密集出臺(tái)政策的調(diào)控下，住房?jī)r(jià)格下跌的幅度會(huì)在15%-20%左右，住房的價(jià)格回到2009年初的水平�？磥�(lái)，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)在不久之后對(duì)降價(jià)事實(shí)坦然面對(duì)。

　　●開(kāi)發(fā)商稱新政猶如雙刃劍

　　真正降價(jià)除非地價(jià)也降

　　在被采訪者中幾乎無(wú)人否認(rèn)，新盤(pán)存在下降的空間，但如果出現(xiàn)2008年那樣的大落基本不可能。在他們眼中，沒(méi)有大幅降價(jià)的“動(dòng)力”，如果土地市場(chǎng)價(jià)格下降，他們?yōu)榱四玫�，也�?huì)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，以便快速回籠資金。但現(xiàn)在只是房?jī)r(jià)發(fā)生震蕩，但土地市場(chǎng)遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，傳言中的放量也沒(méi)有出現(xiàn)，所以“堅(jiān)守”恐怕是大型房企唯一的選擇。

　　在這些房企龍頭中，包括萬(wàn)科在內(nèi)的好幾家開(kāi)發(fā)商都曾經(jīng)在上一次的調(diào)控中采取了快速出盤(pán)、盡快解套的做法，將銷(xiāo)售所得用來(lái)在全國(guó)拿地，但土地價(jià)格卻沒(méi)有像房?jī)r(jià)一樣下跌，因此，得不償失成為那次調(diào)控很多房企共同的心聲。

　　“早知道就把那些便宜房留下了，最多撐半年市場(chǎng)就回暖了，現(xiàn)在高價(jià)買(mǎi)的地都成了高價(jià)盤(pán)，即使銷(xiāo)售遇阻也不會(huì)像上次那樣輕易促銷(xiāo)降價(jià)，但小幅度的讓利會(huì)成為常態(tài)，畢竟即使在銷(xiāo)售旺季也會(huì)有這樣的優(yōu)惠活動(dòng)。”一家知名房企銷(xiāo)售總監(jiān)告訴記者。

　　包括龍湖、綠城一些北京高層均向記者表示，新政出臺(tái)其實(shí)有雙刃劍的效果，雖然房?jī)r(jià)會(huì)有所波動(dòng)，但地價(jià)也會(huì)相應(yīng)地走低，前一輪大型央企掀起了拿地狂潮，使得很多房企無(wú)地可拿，只有抱著現(xiàn)有樓盤(pán)待價(jià)而沽�，F(xiàn)在他們都在等待拿地的機(jī)會(huì)，如果追求土地的過(guò)程中需要大量資金，現(xiàn)有樓盤(pán)肯定有“可觀幅度”的降價(jià)可能。(記者張艦)