都說2010年是小產(chǎn)權(quán)房的“結(jié)果年”，今年開始，國土資源部等部季三令五申小產(chǎn)權(quán)房不會合法化，利益各方均正在觀望中央政府會對小產(chǎn)權(quán)房的身份作何判定。最終是剿滅還是招安，數(shù)以千萬計的人在等待見分曉的時日。

　　然而，棒喝之下仍未降伏，如今的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)者儼然在搶跑政策真空期。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的小產(chǎn)權(quán)房銷售沒有隨著政策出臺的預(yù)期而有所收斂，反而大有公然挑戰(zhàn)主管部門忍耐力的態(tài)勢。在法不責眾的僥幸心理下，開發(fā)商公然叫賣小產(chǎn)權(quán)房，而地方政府亦是睜一只眼閉一只眼。

　　多年存在的灰色現(xiàn)實，讓小產(chǎn)權(quán)房市場已經(jīng)形成了自己一套完整的地下流通鏈條，而牽系多方的利益鏈致之屢禁不止。

　　不顧打壓 頂風(fēng)開發(fā)

　　6月8日，北京懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房水岸江南二期被強拆完畢。5月4日，該項目登上國土部黑名單，成為國土部公開掛牌督辦的典型國土資源違法案件。

　　但是，“水岸江南”一期仍舊保留，這源于國土部劃定的一條“生死線”：對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除；對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。

　　“一案一處理”新政并沒有引起小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)者們的畏懼。近日，隨著地鐵房山線開通日期的臨近，房山區(qū)的地產(chǎn)市場逐漸走熱，小產(chǎn)權(quán)房亦隨勢走火，且推廣手段與普通商品房越來越相似。

　　在某知名門戶網(wǎng)站的房產(chǎn)頻道，推薦的房山板塊在售樓盤中，就有多達8個項目為正在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，項目規(guī)模多則60多萬平方米，少則亦有20多萬平方米。

　　它們的顯著特征是價格普遍比同區(qū)域樓盤低50%~60%，大多項目售價在4000元/平方米左右，少部分臨近軌道交通的項目則能賣到6000元/平方米以上。而在這些網(wǎng)絡(luò)廣告中，其也并不避諱這些小產(chǎn)權(quán)房的身份。

　　房山的小產(chǎn)權(quán)項目除了為看房者提供免費看房班車，還在市區(qū)內(nèi)設(shè)有簡易售樓處，多位于公主墳、六里橋、玉泉營一帶。

　　房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)劉李店村有一個名為燕都御景的項目，號稱房山地區(qū)目前在售的最大的小產(chǎn)權(quán)房，總建筑面積達66萬平方米，其公開宣傳資料稱，社區(qū)中建有97棟純板式住宅。

　　銷售人員告訴記者，燕都御景實際上是濱水雅園的四期工程，目前正在打地基。濱水雅園從2006年開發(fā)，至今整個項目已經(jīng)蓋好了50多棟樓，入住率40%。而現(xiàn)在銷售的是三期的項目，也只剩下3、4套房，并且是開發(fā)商從業(yè)主手中回收的二手房，均價4200元/平方米。同其他小產(chǎn)權(quán)房一樣，這里也只接受一次性付款。

　　記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，一條斜斜的馬路將小區(qū)一分為二，東區(qū)只有十幾棟樓，大部分在西區(qū)，小區(qū)內(nèi)的綠化極為簡單。記者看的3套二手房均為毛坯房，有一棟位于一層的兩居室地面已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下沉，客廳部分區(qū)域還有水泥填補痕跡。

　　這并非個案。在房山良鄉(xiāng)、石樓鎮(zhèn)、竇店鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，均有多個小產(chǎn)權(quán)項目公開售賣。距離通州太玉園不遠的欣橋家園，當?shù)卮迕窀嬖V記者，有幾棟樓即將排號銷售。而除了通州、房山，昌平、懷柔等地仍有多個小產(chǎn)權(quán)房在售、在建。

　　據(jù)國土部門不完全統(tǒng)計，目前全國小產(chǎn)權(quán)房面積已達66億平方米，相當于中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。其中，北京小產(chǎn)權(quán)房約占了當?shù)厥袌隹偭康?0%左右，深圳等城市占的比重更高，有的高達40%~50%。業(yè)內(nèi)人士估計，北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會超過1000萬平方米。

　　基數(shù)龐大給了小產(chǎn)權(quán)房挑戰(zhàn)政策的理由。從2007年起，有關(guān)解決小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)逐漸出臺，但還是阻擋不了小產(chǎn)權(quán)房的熱銷。

　　房山琉璃河某小產(chǎn)權(quán)房項目銷售人員稱：“買小產(chǎn)權(quán)房不占你二套房的名額，因為它不是商品房，不走銀行貸款，銀行查不出來，而且只在當?shù)卣�府有備案，但在北京市房管局沒有備案，也不用給國家交稅，所以可以放心購買�！�

　　“我們項目占用的是村集體建設(shè)用地，屬于舊村改造，和村里簽的是70年的合同，鐵定不會拆，如果拆了，村里會給補償�！狈可綎|周各莊一個小產(chǎn)權(quán)項目的銷售人員如此保證。

　　灰色利益鏈

　　“越是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，人口越聚集，小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)房之間房價的差距越大，就越有人買�！敝袊�社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示。

　　事實上，如今的小產(chǎn)權(quán)房已形成了一種另類賭局：干部股東隱藏在村辦企業(yè)中、開發(fā)商充當中介收取的數(shù)目龐大的二手房過戶費、購房者拿幾十萬資金以及模糊的產(chǎn)權(quán)證對賭，下注各方錯綜編織了一條灰色利益鏈條。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一項從頭到尾都無法受到法律保護的交易行為，能夠成熟運轉(zhuǎn)多年，最基層的政權(quán)組織，實際上在這其中扮演了關(guān)鍵的角色。

　　燕都御景銷售人員稱，該項目屬于新農(nóng)村建設(shè)示范點，因此在一期開發(fā)時，拿出了6棟樓作為回遷房，其他的樓房用來對外銷售，項目開發(fā)商為北京燕都立民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為當?shù)劓?zhèn)政府所聘請，所以簽購房合同也是和鎮(zhèn)政府簽。

　　另一位于房山的小產(chǎn)權(quán)項目京熙府邸亦公開宣稱，項目占地面積500畝，開發(fā)商為“北京市房山區(qū)石樓鎮(zhèn)襄駙馬莊村委會”。

　　最具代表性的通州區(qū)太玉園，從2006年以來，成立了系列以太玉園為名的公司，其中包括北京太玉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京太玉園物業(yè)管理公司、北京太玉園商貿(mào)有限公司、太玉園(北京)投資有限公司等。

　　根據(jù)北京市工商登記資料顯示，有的公司是以張灣村為法人，村支書劉國利為法定代表人，有些則直接以劉國利為法定代表人，村委會主任劉春田等為股東。

　　面對上級政府對小產(chǎn)權(quán)房的強硬態(tài)度以及高壓控制手段，大部分太玉園業(yè)主抱著“甭聽上面的，這兒(張灣村)做主”的心態(tài)，既成事實給了村一級政府與上級政府抗衡的底氣。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，如果基層政府從流通過程中攝取了利益，那么他們有足夠的權(quán)力保護這種交易行為以及交易結(jié)果，盡管這一切可能并不符合法律。

　　尹中立表示，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都打著新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造等名義，由鄉(xiāng)政府或村委會主導(dǎo)開發(fā)，所獲利益歸集體所有。

　　建造小產(chǎn)權(quán)房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關(guān)口，在銷售時也不繳納相關(guān)稅費。除去這幾塊費用，商品住房價格可以壓低70%左右，負責開發(fā)的村委會依然有著相當不錯的利潤。

　　市場火爆衍生出來的二手房交易過戶費亦是一筆龐大收入。

　　記者調(diào)查的通州、房山多個小產(chǎn)權(quán)樓盤均表示，購房者可以拿到村里發(fā)的70年使用權(quán)的房產(chǎn)證，自住、轉(zhuǎn)讓都可以。但是，轉(zhuǎn)讓僅限于“地下”。

　　“只要交3萬元/套的過戶費，我們就可以幫業(yè)主賣二手房，一來開發(fā)商有固定的客戶群，房子好出手，二來辦手續(xù)也方便�！毖喽加�景銷售人員稱。

　　幾乎是所有的小產(chǎn)權(quán)二手房出售時均需繳納過戶費，太玉園和月亮灣曉鎮(zhèn)所需過戶費均為3萬元，欣橋家園是成交額的4%，少數(shù)項目的過戶費只需1萬元。有的過戶費由開發(fā)商收取，有的由物業(yè)公司收取。

　　“除了過戶費之外，沒有其他任何稅費，過戶費只是村里面給購房人換購房合同和房本的錢�！币恍‘a(chǎn)權(quán)房開發(fā)商透露。

　　這是一筆很可觀的收入。據(jù)太玉園附近一家中介介紹，今年前四個月，太玉園有超過200套的二手房交易量，以此計算，當?shù)卮逦瘯�或物業(yè)公司至少收取了600萬元的過戶費，一整年的過戶費用可能超過千萬元。

　　“小產(chǎn)權(quán)房的用地、建筑、出售乃至物業(yè)的每一個經(jīng)濟環(huán)節(jié)中，政權(quán)組織及其代言人與村民之間的利益糾結(jié)是不可避免的。”分析人士指出，但有一點是公認的——在沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)從根本上改變村民收入結(jié)構(gòu)之前，顯而易見，小產(chǎn)權(quán)房創(chuàng)造的經(jīng)濟價值能夠取代其他農(nóng)村經(jīng)濟形式。 (-記者 劉晨 北京報道）