萬科昔日地王何去何從

　　樓市又火了，這一次樓市帶頭大哥萬科在北京市房山區(qū)又拿下了一塊樓面地價(jià)高達(dá)6500元／平方米的區(qū)域單價(jià)地王，此時(shí)距離2007年10月萬科在北京東四環(huán)附近高價(jià)拿地僅過去不到兩年時(shí)間。

　　新地王不斷產(chǎn)生，老地王何去何從？

　　本報(bào)記者從萬科方面獲悉，曾經(jīng)深陷尷尬之中的萬科北京地王——朝陽區(qū)西大望路27號(hào)住宅用地即將入市，這一地塊在2007年被萬科以17億元奪得，曾是當(dāng)時(shí)北京出讓土地中的單價(jià)地王，樓面地價(jià)接近1.3萬元／平方米。

　　然而，自其誕生之日起，這塊高價(jià)地似乎就注定要面對(duì)諸多波折。

　　事實(shí)上，經(jīng)歷過2007年的高歌猛進(jìn)后，北京樓市在2008年急轉(zhuǎn)直下，成交量與成交價(jià)持續(xù)下滑，各個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)出普降格局。以朝陽區(qū)西大望路27號(hào)住宅用地所在的東四環(huán)板塊為例，該區(qū)域周邊樓盤的售價(jià)曾一度降至1.5萬元／平方米以下，甚至出現(xiàn)每平方米售價(jià)僅1萬元低價(jià)樓盤，萬科地王因此面臨前所未有的入市壓力。

　　一位知情人士告訴記者，受到區(qū)域價(jià)格偏低影響，原本計(jì)劃2008年動(dòng)工的萬科項(xiàng)目最終被一拖再拖。

　　然而等了20個(gè)月，萬科的西大望路27號(hào)住宅用地終于迎來了后來居上的鄰居。

　　2009年6月，與萬科這塊老地王近在咫尺的廣渠路15號(hào)地以近16000元／平方米的樓面地價(jià)成交，隨后區(qū)域二手房?jī)r(jià)格一路水漲船高，達(dá)到每平米2萬元，東四環(huán)區(qū)域被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將奔著每平方米“3萬元”價(jià)格而去。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，廣渠路15號(hào)地的高價(jià)成交為西大望路27號(hào)住宅用地的解套提供了充分的定價(jià)空間。

　　高舉國(guó)際牌求突圍

　　受制于低迷樓市的北京地王們?cè)?009年的量?jī)r(jià)齊升中終于迎來轉(zhuǎn)機(jī)。在政府政策與銀行資金的強(qiáng)力支持下，房地產(chǎn)行業(yè)再度火熱，無論是房?jī)r(jià)還是成交量都一路走高。

　　重重利好因素刺激下，西大望路27號(hào)住宅用地被冠以萬科藍(lán)山之名開發(fā)入市，但在一些業(yè)內(nèi)人士看來，昔日地王依然面臨長(zhǎng)時(shí)間閑置帶來的開發(fā)成本不斷攀升風(fēng)險(xiǎn)。

　　知情人士透露，由于閑置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近2年，萬科藍(lán)山正面臨高成本的壓力。根據(jù)測(cè)算，新增加的成本中包括17億元土地資金兩年沒有開發(fā)的資金成本和企業(yè)其他相關(guān)的人力、物力成本，萬科藍(lán)山的開發(fā)成本較之前有一定程度的上升。

　　昔日高價(jià)地王準(zhǔn)備如何突圍？是壓縮成本，還是通過高品質(zhì)來提高售價(jià)？萬科選擇了后者，其新任北京總經(jīng)理毛大慶向本報(bào)記者表示，將打造一個(gè)與北京國(guó)際化大都市定位相稱的高品質(zhì)國(guó)際化社區(qū)。

　　毛大慶稱：“北京極其缺少真正意義上的高品質(zhì)國(guó)際化社區(qū)，可以和一座偉大城市的地位相稱，可以和一個(gè)大國(guó)首都的地位相稱，可以和國(guó)際化大都市的定位相稱，而萬科藍(lán)山，將致力成為北京國(guó)際化的一張城市名片�！�

　　據(jù)其透露，萬科藍(lán)山產(chǎn)品涵蓋了136平方米到238平方米的兩至四居，售樓處及樣板間預(yù)計(jì)今年10月開放，11月底開盤銷售。為了提高項(xiàng)目的品質(zhì)，最近又在調(diào)整方案，將外立面全部改為高檔石材，并進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修。

　　萬科提出的“國(guó)際化公寓”定位能否引領(lǐng)萬科藍(lán)山從其所在的東四環(huán)高端樓盤的聚集區(qū)脫穎而出？對(duì)此，毛大慶顯得信心十足，“對(duì)于萬科藍(lán)山的國(guó)際化定位，以及定位之后的方案調(diào)整，萬科團(tuán)隊(duì)做了不少的論證和準(zhǔn)備工作，而這也是萬科藍(lán)山推遲了入市時(shí)間的重要原因�！�

　　他指出，萬科藍(lán)山要打造成為萬科在北京市場(chǎng)的里程碑之作，而在價(jià)格定位上，將根據(jù)成本核算，進(jìn)行理性定價(jià)，但目前還沒有具體確定。

　　“今年北京市政府批準(zhǔn)CBD東擴(kuò)方案�烠BD的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)使東四環(huán)成為北京樓市的黃金線。”分析人士指出，這為萬科藍(lán)山的入市提供了有利條件，而如果樓市一旦掉頭向下，該地塊將再度面臨新的入市壓力，未來市場(chǎng)表現(xiàn)如何，還需要拭目以待。