廣州市政府常務會議原則性通過《廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》

　　在年均僅有13.2平方公里新增建設用地的廣州，在房價動輒過萬元的市中心，仍有一幢幢偌大的舊廠房、舊市場，它們不僅占據(jù)了寶貴的土地資源，而且還有礙城市形象。如何讓這些舊廠房重新煥發(fā)活力，成為城市現(xiàn)代化的新生力量？記者昨日獲悉，廣州市政府常務會議已經(jīng)原則性通過《廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》(下稱《實施意見》)，對于本市轄區(qū)內(nèi)的舊廠房、舊倉儲、舊站場、舊市場(以下統(tǒng)稱舊廠房)等低效利用的產(chǎn)業(yè)用地，按照不同類別，或者改變土地性質，或者通過公開出讓利益分成等方式，讓舊廠換新顏，舊城變新城。

　　記者從《實施意見》上獲悉，按照不同的土地性質和情況，廣州已經(jīng)制定了一整套具體措施。其適用范圍分為兩類，一類是原址廠區(qū)國有用地以及已建成的舊廠房，現(xiàn)規(guī)劃控制為商業(yè)金融業(yè)、文化娛樂、辦公、教育科研設計、居住等非工業(yè)用途的國有土地；一類是農(nóng)村集體土地上的舊廠房等低效用地。

　　據(jù)了解，由于些許內(nèi)容尚存爭議，該政策不排除在印發(fā)前還有細微改動�！�

　　意見摘要

　　舊廠房轉變性質公開拍賣，原使用人或可享用其成交價的60%；

　　在確保原廠主體建筑結構不改變的前提下，可臨時改變原有建筑物用途或進行適當?shù)呐R時擴建，用于除商品房開發(fā)建設以外的第三產(chǎn)業(yè)；

　　集體土地上舊廠房完善手續(xù)后用于商品房開發(fā)的，應當先轉為國有土地。

　　國有土地

　　改造方案

　　企業(yè)異地重建停業(yè)損失可補償

　　整合地塊不得超原址用地10%

　　《實施意見》：對于國有用地，已取得合法國有建設用地使用權的用地，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可對原址土地進行改造。無合法用地手續(xù)，但土地實際使用人已與村集體或農(nóng)戶簽訂了征地補償協(xié)議并進行補償，符合土地利用總體規(guī)劃的，由土地實際使用人先行完善國有土地確權和集體土地征收手續(xù)后，依城鄉(xiāng)規(guī)劃實施改造。按城鄉(xiāng)規(guī)劃需要整合舊廠房用地以外的邊角地、夾心地、插花地的，可一并列入改造范圍，整合地塊面積一般不應超過原址用地的10%。

　　處置程序：原址土地使用權人向市“三舊”改造辦公室提交土地處置申請，市“三舊”改造辦公室(會同相關部門)擬訂原址用地土地處置方案，編制改造計劃，并向土地使用權人出具處置批復意見。

　　按土地純收益返還不得超40%

　　《實施意見》：具備開發(fā)經(jīng)營條件的原址用地，由土地儲備機構收購土地或由企業(yè)自行搬遷整理土地后，政府組織公開出讓、并返還土地收益給原土地使用權人。

　　土地公開出讓成交價低于出讓底價2倍的，按成交價60%返還土地收益給原土地使用人；成交價高于出讓底價2倍的，最高按出讓底價2倍的60%確定原土地使用人土地收益，超出出讓底價2倍的部分全部歸政府。原土地使用權人也可申請返還土地純收益，按純收益返還的，返還比例不超過40%。

　　處置程序：經(jīng)營性用地公開出讓后，競得人按規(guī)定辦理建設項目規(guī)劃、用地、建設等手續(xù)。市國土房管局收取土地價款后，依簽訂的協(xié)議辦理土地收益返還手續(xù)。

　　注意：土地出讓成交后，因規(guī)劃調(diào)整使地價款發(fā)生增減的，原土地使用權人已確定分配的土地收益不再調(diào)整。

　　原址臨時改建但用地性質不變

　　《實施意見》：根據(jù)文化主管部門意見，企業(yè)原址建筑屬工業(yè)遺產(chǎn)需成片保留，或原址用地要單獨開發(fā)的(商品住宅開發(fā)除外)，可由企業(yè)改變土地性質自行開發(fā)改造，原土地使用權人按改造前后新舊用途市場價的差額繳交土地出讓金。

　　原址用地性質不符合規(guī)劃控制要求，但近期內(nèi)未納入儲備計劃或實施規(guī)劃建設的，經(jīng)市規(guī)劃部門批準，在確保主體建筑結構不改變的前提下，可臨時改變原有建筑物用途或進行適當?shù)呐R時擴建、加建、非主體建筑物的局部拆建等，用于除商品房開發(fā)建設以外的第三產(chǎn)業(yè)，但不改變原址用地的使用性質。

　　處置程序：由原土地使用權人自行改造的，原土地使用權人憑處置批復意見和相關權屬文件到規(guī)劃、用地審批部門辦理相關審批手續(xù)。

　　企業(yè)異地重建停業(yè)損失可補償

　　《實施意見》：原址用地規(guī)劃控制為道路、綠地及其他市政公用設施或非營利性公共服務設施等不具備經(jīng)營開發(fā)條件的，由政府依法收購并給予補償。對于異地搬遷重建企業(yè)，機器設備拆卸、運輸、安裝及管理費用和停業(yè)損失等納入補償范圍。

　　注意：按工業(yè)、倉儲、市政設施或基礎設施等用途申請的用地，在按原規(guī)劃建設前已改為商業(yè)、旅游、娛樂、設計研發(fā)、住宅等非工業(yè)用途的，土地出讓金標準另行制定，不適用本意見。

　　集體用地改造方案

　　不參與舊村改造的

　　須由政府公開出讓

　　來自廣州房管局的數(shù)據(jù)顯示，目前全市農(nóng)村建設用地有652.5平方公里，占全市建設用地的40%，農(nóng)村土地資源潛力巨大。

　　《實施意見》：沒有納入城中村改造的集體建設用地，同樣可以有序地流轉和盤活，主要可以分為六大類：

　　1.未列入市要求全面改造的城中村，其村集體組織可根據(jù)改造項目的需要確定改造范圍進行開發(fā)建設。

　　2.已有合法用地審批手續(xù)的，村集體組織按規(guī)定辦理集體建設用地使用權確權登記后，可依規(guī)劃自行改造或流轉用作除商品房開發(fā)以外的經(jīng)營性開發(fā)項目。

　　3.沒有合法用地審批手續(xù)的，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，根據(jù)原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行確權。用地行為發(fā)生在1987年1月1日~2007年6月30日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃和改造規(guī)劃，按照用地發(fā)生時的土地管理法律法規(guī)定落實處理(處罰)后，由村集體組織按現(xiàn)狀辦理用地審批手續(xù)。

　　4.沒有合法審批的用地需補辦手續(xù)的，應當與留用地指標管理相結合。有留用地指標未兌現(xiàn)的，須抵扣留用地指標。留用地指標額不足改造范圍用地面積，但規(guī)劃確需使用土地或屬于須納入城中村全面改造范圍內(nèi)的，作預支留用地登記辦理用地審批手續(xù)和確權。此情形可保留集體土地性質。

　　5.沒有合法審批的用地需補辦手續(xù)，不屬于須全面改造的城中村，且無留用地指標的，若改造項目符合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，按照用地發(fā)生時的土地管理法律法規(guī)落實處理(處罰)后，按現(xiàn)狀辦理征收并轉為國有建設用地后交由村集體組織使用，并按規(guī)定辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

　　6.集體土地上舊廠房完善手續(xù)后用于商品房開發(fā)的，應當轉為國有土地。其中不與舊村一并改造的，須由政府組織公開出讓，并按照國有用地處置確定的比例返還土地收益給村集體組織。

　　處置程序：先完善用地審批手續(xù)后確認建設用地使用權。

　　數(shù)字看缺地

　　新增建設用地大幅減少

　　如今，在廣州城市建設中，最缺的是土地。2008年到2020年廣州可新增的建設用地只有172平方公里，年均13.2平方公里，僅為1996年至2007年期間年均水平的1/4。

　　“三舊”嚴重困擾城市發(fā)展

　　在新增土地有限的情況下，許多歷史上遺留下來的工業(yè)廠房用地占據(jù)了城市中心寶貴的土地資源，但利用效率十分低下。據(jù)統(tǒng)計，廣州市現(xiàn)有舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房等低效用地約74平方公里，已成為困擾廣州城市更新的一大難題�！　�

　　數(shù)字看騰地　　

　　4年騰出28km2低效用地

　　在《廣州市推進“三舊”改造試點工作方案》的草擬文件中，廣州計劃在近4年的“三舊”改造計劃里，改造低效用地達到28平方公里。

　　去年，廣州明確將環(huán)城高速范圍內(nèi)影響環(huán)保類企業(yè)和華南路、廣深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙灣水道以北、廣佛交界以東總面積約1093平方公里內(nèi)的危險化學品類企業(yè)納入“退二進三”范圍。(蔣悅飛、李婧)