●變土地出讓金一次性征收方式為“費(fèi)隨房走”

　　●變土地拍賣“價(jià)高者得”為“方案好者得”　

　　●在此基礎(chǔ)上增加房地產(chǎn)開發(fā)土地的供應(yīng)量

    日益高漲的土地價(jià)格一次性全部攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)的成本，成為我國(guó)近年房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。業(yè)內(nèi)人士建議，解決居民住房難問題關(guān)鍵要在土地使用稅征收、拍賣導(dǎo)向、土地供應(yīng)量政策方面做出調(diào)整。

　　山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁綸華說，房?jī)r(jià)畸高的最主要原因是高地價(jià)推動(dòng)了高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)反過來又誘發(fā)高地價(jià)。他說，從多年的實(shí)踐看，我國(guó)現(xiàn)行政策土地出讓金一次性征收(即住宅用地使用權(quán)出讓為70年、土地出讓金應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60天內(nèi)一次性支付)的方式存在三大弊端。一是導(dǎo)致地價(jià)一般占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%至30%；二是房?jī)r(jià)總數(shù)非常龐大，以此作計(jì)稅基數(shù)增大了交易成本；三是造成地方財(cái)政對(duì)土地收益和高房?jī)r(jià)下房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的過度依賴，刺激政府養(yǎng)成“快賣地、多賣地、賣好地”的利益沖動(dòng)。

　　因此，山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)認(rèn)為，應(yīng)采用“費(fèi)隨房走”的模式，即開發(fā)建設(shè)期間土地使用費(fèi)由開發(fā)企業(yè)交納，業(yè)主入住以后由房屋的產(chǎn)權(quán)人交納。

　　他們認(rèn)為，這種方式的好處是：城鎮(zhèn)政府有了穩(wěn)定的土地收益，有利于土地的集約使用；龐大的土地出讓金從房?jī)r(jià)中調(diào)出來，有益于調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)；減輕了資金壓力，開發(fā)企業(yè)參與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投標(biāo)時(shí)，可以把資金集中用于開發(fā)項(xiàng)目，樓盤的水平會(huì)提升；不同樓盤之間的開發(fā)建設(shè)成本有了可比性，土地增值稅也有了較為清晰的依據(jù)；標(biāo)準(zhǔn)的主導(dǎo)權(quán)在政府手里，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)；有利于降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行土地拍賣“價(jià)高者得”的現(xiàn)狀和由此產(chǎn)生的弊端，專家建議，應(yīng)將拍賣導(dǎo)向由“價(jià)高者得”變?yōu)椤胺桨负谜叩谩�。在此基礎(chǔ)上，增加房地產(chǎn)開發(fā)土地的供應(yīng)量。山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院教務(wù)處處長(zhǎng)馬培生說，城鎮(zhèn)政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，同時(shí)應(yīng)該提出該種土地的控制性規(guī)劃，面向社會(huì)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)招標(biāo)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)控制性規(guī)劃編制框架性方案，參加土地的開發(fā)建設(shè)投標(biāo)。  (記者劉翔霄　南婷)